城鎮化與城市化，一字之差，含義完全不同。
前海通首席姜超發過一篇報告，現在城鎮化率已經突破60%，離70%的頂部不遠了，似乎已經接近歐美髮達國家水平。
早在2017年，我國城鎮化率就接近60%，8.1億人口常住在城鎮。
但是，常住在縣級以上城市建成區的人口，只有4.9億。
其餘3.2億人，位於鄉鎮或者是城市的非建成區，並沒有真正享受到城市的生活。
按照4.9億城市建成區的常住人口推算，目前我國的城市化率僅為35.3%。
這兩年，大家都在說城鎮化率已經見頂，人均居住面積達到40平米以後，房地產就沒需求了，城市擴張速度也會慢下來。
表面上，邏輯沒啥毛病。
但正如姜超所說，大部分人表面上在城市，完成了“城鎮化”地理上的遷徙，卻沒有形成“城市化”身份的轉變。
比如，住在老舊家屬院裡，多年前的老公房，外立面斑駁，沒有物業，水電暖氣老化，上下樓連個電梯也沒有，說起來住在市中心，居住體驗還不如郊區。
比如，每個城市都盤踞了大量的城中村，髒亂差的環境，三教九流的租戶，與摩天大樓形成鮮明對比，違規加蓋，拆也拆不動，頑強的釘子戶阻礙城市發展。
要讓農民真正轉變成市民，要讓那些身處非建成區、城鄉結合部、城中村、老舊家屬院的居民，也能享受到真正的城市生活，2022年，就是最好的契機。
原因就四個字：城市更新。
早在去年8月份，住建部就發了一個“在實施城市更新行動中防止大拆大建”的徵求意見稿，不大規模、強制性搬遷居民，不大規模新增建設規模，不突破老城區原有密度強度。
2022年，就是城市更新的啟航之年。
最近，《法制日報》發了個報道，在城市更新中，老舊小區改造和房屋拆遷是繞不開的問題，它們不僅關係到民眾的切身利益，也往往是塊難啃的骨頭。
老舊小區加裝電梯，因一兩戶不同意，就難以進行下去；
舊房拆除改造，權利人拒絕配合，成為“釘子戶”的情況也並不鮮見。
有了城市更新，將會加速城市化的程序。
舉個例子，加裝電梯的方式很靈活，代建租賃、居民自籌自建以及產權單位或集體組織出資都可以。
如果多數居民同意，只有個別底層住戶反對，還可以取消“一票否決”，目前上海、青島多個城市已經專門出臺辦法，只要四分之三以上的業主同意就行，少數服從多數。
在北京，去年全年老樓加裝電梯新開工499部、完工418部，超額完成了年初確定的“開工400部、完工200部”的目標，2022年將再完成老樓加裝電梯200部以上。
在上海，僅半年時間，既有多層住宅加裝電梯，全市2653個門洞透過居民意見徵詢，完工424臺，正在施工747臺。
在廣東，2021年廣東全年開工改造超過1500個老舊小區，惠及約31萬戶居民，其中2021年全省既有住宅加裝電梯超4000臺，其中廣州既有住宅加裝電梯2637臺。
在杭州，全市既有住宅加裝電梯已完工665處。歷年累計完工2479處，位居全省第一、全國前列。
這幾個城市，只是全國舊改大潮的縮影，未來老舊家屬院普及電梯的程序，會大大加快。
還有釘子戶，也有辦法了。
《深圳經濟特區城市更新條例》創設了“個別徵收+行政訴訟”機制。
即舊住宅區已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積，和物業權利人人數佔比均不低於95%，區政府可以對未簽約部分房屋實施徵收。被徵收人不服的，可以申請行政複議或者提起行政訴訟。
廣州也有專門的規定：在城市更新過程中，對拒不簽字的釘子戶，村集體可收回宅基地使用權。
在拆遷過程中，只要村集體中籤訂了拆遷補償協議的人數達到95%，村集體便可向法庭提起訴訟，維護村集體利益。
看來，95%這個數字，是釘子戶不能觸碰的“底線”，只要絕大部分村民都同意，就可以強制徵收，收回宅基地的使用權。
要知道，城中村的村民用作住宅保障的用地，是宅基地，與農村的宅基地沒有任何區別，需要當地收儲，整成熟地，才能招拍掛，開發商再蓋房子。
宅基地的所有權，屬於集體所有，並無償提供給村民使用。
再重複一遍，釘子戶的宅基地是“使用權”，而非獨佔的“產權”，村集體當然可以收回。
因此，不管是老房子加裝電梯，還是對釘子戶的處理，都可以遵循“少數服從多數”的原則。
原因只有一個：讓我們的城市，變成真正的城市。
