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本文作者：黃小仙 北京在明律師事務所
近兩年，隨著舊村改造、環保養殖等政策推行，徵地拆遷專案推進越來越嚴苛，但這並不能阻止土地房屋的徵收拆遷。尤其在農村，涉及到非常多的老房、舊房、危房、多宅等情況。對於這些房屋，到底是修還是拆，如何修、如何拆、又如何補等等，都是非常棘手的問題，且事關農民切身利益。稍微處理不公平，對農民朋友來說就是巨大損害。對此，在明律師告訴大家，不管徵收政策如何，農村這3類房屋都是會被拆除的：
一、城鎮居民及外村人在本村建的房子
根據《土地管理法》一戶一宅的相關規定，農村房屋買賣只能在本集體內部流轉，也就是禁止外村人或城鎮居民到農村買房。
另外，2021年2月，中央“一號檔案”也著重強調嚴格禁止城裡人下鄉，利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴格禁止強迫農民退出宅基地和強迫農民上樓。
上述規定都明確了城鎮居民或者外村人在本村買房建房的非法性。具體而言是指外村人購買不是本村的宅基地房（即農房），因購買人不是房屋所在村的村民，不可能進行產權過戶，從法律效力來說，該農房的產權人或房主仍是賣家，不是買家。這對買賣雙方都有極大的風險。
所以，實踐中，這種外村人或城鎮居民在本村買的或建的房屋，一遇到徵地拆遷或者其他政策施行，都是會被拆除的。
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二、廢棄多年、無人使用的閒置房屋
農村的閒置農村其實佔比很大，很多長期無人居住的，一般都是在其他地方定居了，依據《土地管理法》及《宅基地管理辦法》相關規定，對於閒置、房屋倒塌超過兩年未重建的宅基地進行收回。
還有一些無人繼承的房屋，因為時間久遠變成了危房，這種房屋既會威脅到他人安全也浪費了寶貴的土地資源。所以這類房屋國家也會集中拆除。
三、違法建築
違法建築，是指在未取得建設工程規劃許可證或違反建築工程規劃許可證的規定建設的，或採取欺騙手段騙取批准而佔地新建、擴建和改建的建築物。
如，有些村民在建房時不遵守建房準則，建高層，建大戶型，有的私自加裝飾物侵犯鄰居家採光權，這類違建的行為一經發現都會被拆除。值得一提的是，根據法律規定，違法建築的拆除是不予補償的。
目前，徵收拆遷行為在農村比較常見，徵收方為了達到低補償高效率的拆遷目的，一律將農村無證或證件不齊全的房屋認定為違建強拆不補償。在明律師告訴大家，實際上違法建築的認定是相當嚴謹的，不按照法定程式，簡單地認定違法建築，很可能是不合法的。
事實上，農村很多由於歷史原因導致的無證房，並不能認定為違法建築，在拆遷時是應給予補償的。
那農村房子面臨拆遷，該如何補償呢？
根據《土地管理法》規定，如果為國家公共利益，徵收農民土地房屋的，應給予被徵收農民足額、合理的補償利益。
具體而言，《土地管理法》對徵收補償標準，做了如下規定：
徵收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，並安排被徵地農民的社會保障費用。
徵收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市透過制定公佈區片綜合地價確定
徵收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。
被徵地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
上述規定是兜底性的補償標準的規定，具體的因各地方的實際客觀經濟不同，地方政府制定具體的不同的補償標準。被徵收人在遇到徵收時，可在地方徵收補償方案中查詢。
房屋拆遷牽涉到大家的利益，因此，我們必須對相關法律法規搞清楚，才能做到依法辦事，這樣，才能明明白白地獲取自己的補償款，避免不必要的麻煩。如果補償利益過低，被徵收人可及時透過行政複議或訴訟方式維權。（文|黃小仙）
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