出品｜搜狐財經
作者｜岳家琛
“家底不清”，是如今諸多房企的通病。
“隨著不少負債處在綠檔的房企相繼暴雷，可以發現，僅靠財務報表，早已不能判斷一家房企的債務風險。而表外負債究竟有多大？可用資金究竟有多少？除了大老闆恐怕沒人說得清。”一位華北區域的房企內部人士表示。
這一觀點也得到多位業界人士的認可。而對於世茂集團，債務風波、股債雙殺、資產甩賣，每一次的新聞，背後都是對於其安全性的猜測與擔憂。
其中最新訊息是，2月7日，世茂系的核心酒店資產之一，上海佘山世茂洲際酒店有國資背景的買家考慮接盤。這一資產出售目前尚無官方公告。
而在春節期間2月4日，有訊息稱，世茂集團主席許榮茂計劃以3.4億英鎊的價格，出售位於倫敦老金融城核心地段一幢大樓。今年以來，世茂開啟“賣賣賣”的模式。
1月28日晚間，世茂集團稱與上海地產集團簽訂專案股權轉讓協議，擬以45億元出售上海外灘茂悅酒店。值得注意的是，1月26日，有多家媒體報道稱，世茂已將全國35個重點專案擺上“貨架”，其中就包括上述兩家上海酒店。
依靠賣資產，能否幫助世茂度過危機？將這一份份的碎片資訊拼湊起來，或可窺見世茂集團的“家底”與自救之路。
35個專案或將出售，報價741億
“當前對於房企來說，能展期儘量不要賣資產。因為如今資產賣不上好價錢，很多優質資產都是賤賣的。”河北一家房企人士這樣認為。
不過，在經歷了上個月的債務風波後，“賣賣賣”依舊成了世茂集團這個月的主題。而根據現有資訊，世茂集團賣資產的主要目的是降負債。
根據上述網傳35個重點專案的具體資訊，上海外灘茂悅大酒店評估值56億元，抵押融資餘額36億元。不過1月28日公告顯示，該專案截至去年末的估值為37.77億元。
如果按照此前網傳56億的評估值計算，該專案約打8折出售；如果按照本次公告的37.77億估值計算，本次出售溢價約19%。
而如果減去抵押融資部分，上述外灘茂悅大酒店資產出售，可回款9億元。
世茂集團表示，出售所得款項中，約80%將用於降低負債，約20%將用於一般企業用途。
而根據前述網傳35個專案的具體資訊，所有計劃出售專案合計報價741.19億元，其中抵押融資和專案貸款餘額531.18億元。除去抵押部分，世茂上述專案大約可回款210億元。
其中，1月24日，世茂宣佈出售廣州亞運城專案26.67%股權，買方是中海地產，總代價約為18.45億元。
資料顯示，“廣州亞運城”專案總建築面積為585萬平方米，其中347.3萬平方米此前已出售。世茂方面表示，此次交易預期出售收益約7.16億元，擬將所得款項中80%用於降低負債，約20%用於一般企業用途。
近一個月，世茂還公佈了其它兩個出售事項，包括香港維港匯專案和上海北外灘專案，售價分別為20.86億港元、10.6億元，這三個專案售價合計約為46億元。
上海北外灘專案最早由世茂集團於2002年司法拍賣所得，世茂集團原來對該專案的處置報價為13.8億元。
1月21日，世茂集團公告稱，以10.6億元的價格將旗下上海世茂置業轉給上海久事北外灘建設發展有限公司，後者隸屬於上海國資委。
世茂方面預計，透過此次出售，其將獲取收益約2.7億元；出售事項所得款中，將有約90%用於降低負債。
此外，縱觀上述世茂集團資產出售列表，高層、超高層的地標建築亦成為重要組成部分。
其中，世茂深港國際中心最初規劃建設一棟700米的超高層建築，比目前的中國第一高樓“上海中心大廈”還高68米，後來降為600米，面世時間為2023年，計劃投資500億元。
世茂集團公佈的資料顯示，該公司至少擁有30座200米的地標建築。早在2020年，世茂集團總裁許世壇就曾在世茂股份中期業績會上表示，儘管擁有貨值2000億元，但貨值多集中在幾個大型綜合體上，導致世茂整體週轉速度不夠。
除世茂深港國際中心之外，世茂重慶中心地標群、上海世茂廣場、杭州智慧之門、長沙世茂環球金融中心等地標性建築也均在出售之列。
有訊息稱，世茂廣場已初步確定由上海地產接手。不過，世茂稱尚未就出售上海世茂廣場訂立初步協議。
去年以來累計出售資產125億
世茂最早傳出賣資產的訊息是在2021年末。
在2021年底的投資者會議上，許世壇表示：“有一些之前捨不得賣的優質資產在談出售，這些資產的負債很少，100億的資產能夠在還貸後拿回50億至60億左右。”
除綜合體外，一些剛拍下不久的住宅地塊，也被納入本次資產出售的範圍。
其中在北京，世茂集團就有3個住宅專案待售。其中包括分鐘寺的兩處住宅用地，世茂方面投入超19億元；西鐵營的一處住宅專案，評估值21.92億元。
此外，酒店資產也是世茂本次出售的重要組成部分。其中不乏一些標杆酒店資產。
資料顯示，本次待售酒店資產共7個，上海酒店獨佔4家，南京、武漢、武夷山各佔1家。
其中，上海世茂佘山洲際酒店評估值為22.5億元、上海佘山茂御臻品之選酒店評估值為16.6億元、上海外灘茂悅大酒店評估值為56億元、上海世茂皇家艾美酒店、上海世茂廣場繫結在一起出售評估值為135.5億元。
這些世茂期望轉手的酒店類相關資產共計260.5億元，約佔整體資產待售清單的33.8%。
值得一提的是，根據資料，“世茂深坑酒店”專案前後歷時12年，斥資逾百億，在廢棄礦坑建造的一家地下16層的奢華酒店，是世茂集團董事局主席許榮茂引以為傲的得意之作，如今22.5億元出售，這背後或是世茂對回籠資金的高度渴求。
不僅如此，世茂待售清單顯示，“深坑酒店”的融資餘額有20.73億元未償還，這也意味著，如果以22.5億成功出售，世茂僅能回款不足2億。
“從最近的資產出售力度，可以看出世茂自救的決心非常大。”曾任職於世茂的一位人士對搜狐財經表示。
“過多炒作專案出售的事情，可能不利於賣一個好價錢。”一位業內人士對此表示擔憂。
截至2021年12月29日，根據官方公告資料統計，世茂集團已完成處置34.21億元內地資產，完成處置香港西九龍專案資產，收取資金20.86億港元。
今年以來，僅1月下旬，世茂集團就出售了上海北外灘專案、廣州亞運城專案、上海外灘茂悅酒店三項資產，合計金額74.05億元，超去年全年2倍。相較之下，世茂集團去年上半年歸母淨利潤62.83億元。
加上去年的資產出售，世茂目前已處置內地資產總金額108.26億元。算上香港專案，出售資產的總金額摺合人民幣約125.2億元。
年內到期債券200億，出售資產能否自救？
80.2億，能否解世茂償債之急？
一位此前曾任職於世茂集團的人士對此向搜狐財經表示，如果世茂順利出售上述優質資產，憑藉所得資金，或有可能實現自救。
從世茂集團整體債務規模來看，截至2021年上半年表內負債為4636億元，而總權益為1629億元，其中包括了高達723億元的少數股東權益。
截至去年上半年末，世茂集團有息負債總額1645億元，其中短期債務佔27%，長期債務佔73%。
其中，衡量一年內到期的債務指標——短期有息負債合計444億元，其中一年內到期票據97.9億元，一年內到期借款346億元。此外，賬面現金823.8億元，現金及現金等價物747億元，預售監管資金約219億元。
國際評級機構惠譽估計，2022年，世茂集團有約200億元的公共資本市場債務到期，包括在岸公司債券和離岸票據。此外，世茂集團還有信託融資和資產支援證券，其中56億元資產支援證券將於2022年到期。
表外負債雖然沒有精確資料，不過，瑞銀在2021年12月釋出一份研報稱，世茂的表外負債大約1200億元。
除資產出售外，世茂還展開了其他自救舉措，包括債券展期、回購美元債等。
1月份以來，世茂建設共有7筆ABS到期，到期規模30.3億元。其中，世茂已兌付其餘5筆，總金額18.3億元。
另外兩筆ABS，其中發行規模為4.5億元的“平裕5優”，以及發行規模為7.15億元的“鑫荃1優”均展期一年，由許世壇提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。
公司債方面，1月14日，世茂股份釋出債券“19世茂G1”的兌付進展，稱已連本帶息還清。
此外，世茂集團及其下屬公司存續的境內債券共計26筆，涉及四個發債主體，存續總規模約265.25億元；存續的境外債券共計9筆，涉及兩個發債主體，存續總規模約78.3億美元。
德銀髮布報告稱，世茂延長其主要針對信託貸款、ABS、應付賬款的還款期限，同時希望保持公共債務工具的有序支付，旨在為可交換要約或再融資鋪路。不過，德銀判斷，世茂可能在2022年的大部分時間難以從資本市場融資。
在銷售端，2021年全年，世茂集團的銷售金額和銷售面積分別為2160.7億元和1227.5萬平方米，分別下降10.13%和10.47%，市場排名分別為第14位和第18位。
從“買買買”，到“賣賣賣”
從去年下半年到今年年初，世茂被傳遇到流動性危機、票據逾期等資訊。歷次“債務危機”，世茂均予以否認。
第三方票據平臺“票眼”中可以看到世茂的商票逾期也越來越多，其中一個下屬子公司南京世茂房地產公司，拒付商票有94筆，不過，關於商票的情況暫未得到證實。
2021年11月5日，網上一則“世茂集團與陸家嘴信託談延期”的訊息不脛而走，此後，世茂集團遭遇“股債雙殺”，多隻世茂系債券價格大幅跌超20%。2022年1月6日，中誠信託公告稱旗下資金信託計劃出現實質性違約。
雖然前期涉入陸家嘴信託和中城信託的違約風波中，但是，目前從公開市場來看，世茂還尚未出現公開債券市場違約。
作為“三道紅線”下的綠檔房企，曾經的“優等生”世茂是如何走到“賣資產償債”的？
事實上，從“買買買”，到“賣賣賣”，相隔僅有一年。
此前，世茂集團曾有“併購王”的稱號，其中不乏買入一些一二線城市的地標性綜合體專案。
2019年，是世茂高歌猛進的一年。這一年年初，許世壇正式接手世茂，隨後便開啟了“買買買”戰略，並在年內完成收購泰禾、萬通、明發、粵泰等公司專案合計22宗併購交易。
據統計，上述交易總價款204.13億元，收併購權益建面超500萬平方米，對應權益貨值超800億元，使得世茂成為彼時僅次於融創的“併購黑馬”。
由於專案收購增加了貨值，這也促使世茂2019年銷售規模大增。2019年全年，世茂實現銷售金額達2600.7億元，同比增長47.6%，排名行業第9。
“與福晟的併購事項，成為世茂隨後的分水嶺。”一位曾經在福建地區工作的地產人士對此認為。2020年初，世茂與福晟召開發佈會。不過，世茂對與福晟的收購事項一直稱之為“戰略合作”。
彼時，許世壇表示：“世茂會透過品牌介入，代銷代建等方式參與合作，有好專案也會陸續做轉股。”
事實上，世茂集團的“收縮”動作早在2021年初就可以發現。
今年上半年，世茂新增土地儲備僅301萬平方米。其中，在今年首輪22城集中供地中，世茂在多個熱點城市並未拿地。
原有存貨出售，新增土儲減少，世茂土儲還夠嗎？
中報資料顯示，截至今年上半年末，世茂集團的權益前土地儲備約為7283萬平方米，土儲貨值1.3萬億元。
投資職能收回總部，未來或戰略收縮
除了“賣賣賣”以外，從近期的人事及架構變動中，也可以窺見世茂的收縮戰略。
1月27日下午，世茂集團內部連發多則公告，內容主要圍繞各區域和集團各職能部門的人員任命。
根據公告內容，此次的架構呈現和人事任命基本為此前調整的延續與落地，區域設定層面，其中有區域降級、縮減管理範圍，也有區域擴大範圍。涉及蘇滬區域、華中地區、華北地區、西部地區和浙江地區。其中，浙江區域多負責人將於近期離職。
據悉，原浙江區域公司與原浙東地區公司一起被撤銷，浙江區域浙江省內專案以及滬蘇區域皖贛片區江西省專案一同歸新的浙江地區公司管理。
此外，原皖贛片區安徽、江西所屬專案劃歸華中地區公司、浙江地區公司管理。
同時，此次調整後，區域、地區公司職能部門由11個調整為7個。值得注意的是，在此次最佳化調整中，投資職能的調整幅度最大。本次將裁撤區域及以下層級投資中心。
去年12月以來，世茂已進行多次組織架構調整。
2021年12月13日，世茂委任原集團高階副總裁、浙江區域和華中地區公司董事長兼總裁謝琨為執行董事。同時，世茂宣佈組建“大運營”中心。大運營中心由謝琨負責。
此外，世茂海峽董事長兼總經理呂翼在這輪架構調整中管理許可權進一步擴大，其即將負責世茂管理公司、城市更新平臺及分管新設立的資產管理中心。
這並不是世茂的首輪人事調整。此前，世茂就曾大刀闊斧調整了區域組織架構和人事變動。彼時世茂集團內部人士表示，對於區域公司考核，現在更看重的是利潤而非銷售額。
去年初，世茂山東地區公司的負責人在離職信中曾寫道：“2021年，我們面臨市場問題、發展問題、考核問題。房地產面臨深刻轉型，未來的道路難走是肯定的。”如今看來，一語成讖。
“投資職能以前被下放到區域公司，現在重新收回總部，這反映出世茂已經從過去的大舉擴充套件轉為收縮。”一位地產業內人士對搜狐財經表示。
另有地產人士稱：“如今，不少民營房企都處在收縮過程中，等年後各房企公佈2022年銷售目標時，或許可以發現，相較過去會有明顯的下調。”
