張三房子那些事兒27-存量房
案例27：存量房適用商品房規定嗎？
案情：張三購買了某置業公司的存量房，該房屋無商品房預售許可證，但公開對外銷售。並約定張三按照住房公積金方式支付購房尾款。後房產證面積減少超過5%，張三要求置業公司按照商品房規定，雙倍退還超過3%面積的價格，開發商不同意。另開發商告知張三房屋不能辦理住房公積金貸款，張三不同意。雙方訴至法院。
訴訟：開發商起訴張三，要求解除合同並退還房屋。張三反訴開發商，要求繼續履行合同，置業公司為其辦理公積金貸款，並雙倍退還超過3%的放款。法院判決認為解除合同不成立，應繼續履行合同，雙方未約定住房公積金辦理的義務，因付款是買方義務，先該房屋無法辦理住房公積金貸款，張三應立即支付購房款；就房屋面積差額，因雙方未簽訂商品房買賣合同且該房屋未取得商品房銷售證書，不按照商品房執行，據實結算。
簡析：
1、注意房屋性質，要實際為商品房才適用商品房買賣司法解釋。
2、商品房買賣司法解釋，3%內的據實結算，超出3%的雙倍返還或者解除合同。
3、對於公積金貸款或者銀行按揭，通常為買方義務，如不能履行，賣方有權要求立即支付餘款。此種情況下可變更履行方式。
4、超出原告訴訟請求範圍的，可以上訴提出。如已生效後再提出此理由，形成既判力，不能再審改判。
5、當前階段，法院總體更注重實體正義。
