2022年中國房地產市場的趨勢是什麼，風險在哪裡？
今年國內的房地產市場不會出現太大的逆轉，將會繼續平穩發展，不會出現大逆轉。但有必要注意的是，一些房地產企業可能會爆發債務危機。對於現在想要買房的人來說，需要謹慎一點。
如何判斷2022年中國房地產市場的趨勢是什麼，風險在哪裡？判斷和分析這一點，第一要看看21年的房地產行業都起了那些波瀾，另外是看看今年房地產政策主導的趨勢。
首先，我們先看看21年房產行業都發生了什麼樣的變故，就在是恆大地產出現債務危機的時候，國內的地產行業市場環境一片狼藉。誰也沒想到房地產金融市場會出現這樣一個大的轉折，從其他幾家房屋中介公佈的市場需求來看，受恆大債務危機的影響，去年的11月份國內的房地產市場一路下跌，從這裡來看，今年的房地產市場可能會出現全面性的衰退。
然而，個人意見。恆大集團的債務危機只是幾起事件，國內房地產開發企業超過10萬家，任何地方都沒有房地產企業的破產浪潮。 此外雖然恆大集團的開發規模很大，但是對於年銷售額達到18萬億的房地產市場來講意義並不大。
因此，首先，根據央行11月份公佈的銀行貸款資料，住房貸款7,337億元，佔當月貸款總額的58％。 國內房地產市場的形勢絲毫沒有改變。
可以說，2016年以來，雖然國內各大媒體都在誇大出臺了多少嚴格的房地產調控政策，但中國房地產市場出臺的調控政策越多，市場的繁榮程度就越高。
例如，2015年，中國的住房銷售金額僅為8.73萬億元。2016年，房地產宏觀調控政策被認為是歷史上最大的一次。近五年來，全國商品房銷售金額翻了一番，年均增長20％。顯然這樣的增長是受到了國內各個城市房價上漲的衝擊。這一趨勢在2021年沒有改變，國內房地產市場的銷售金額也在創造歷史記錄。因此，就2021年的房地產市場情況來看，國內房地產市場的這種趨勢在2022年還會繼續，不會出現逆轉。這是當前房地產市場的利益關係和房地產政策的驅動。
一是房地產市場“房不炒”的定位沒有改變。 自2016年確立“不炒房”的市場定位原則以來，國內房地產各項調控政策將長期體現或落實。 只是實施的步伐每年都是快節奏的。
其次，近年來一直強調房地產調控政策是“三穩”（穩定房價、穩定土地價格、穩定預期），但2021年的檔案中沒有包含這一內容。相反，它是在“加強預期指引”。前幾年，筆者就指出了房地產調控政策的“三穩”與“房不投機”是對立的。“住房不投機”強調住房市場以消費為主，“三穩”強調房地產市場以投資為主。此外，在投資主導型的房地產市場中，房地產的政策目標是促進房價的穩定，這意味著房價只漲不跌，這隻會加強房地產市場的投資主導型。如果房價下跌，“三穩”調控目標可能會變成空話。
因此，今年房地產調控政策更加強調要加強預期引導.我所說的“強化預期指導”，也許最重要的是，那些正在經歷房地產嚴重過剩和銷售萎縮的城市，可能會看到隨著房價開始下跌，市場預期發生完全逆轉，這就導致了部分房地產市場危機和銀行危機。
過去十年，中國大陸基本上採用了香港的房地產模式，但它只瞭解到了一半的香港模式，如高房價、高地價，至少高經濟適用房的比例沒有了解到，直到近年來。
此外，新加坡住房模式在中國是無法學習的，因為政府不可能用鉅額資金建造經濟適用房，同時，中國城市的高住房擁有率也不太可能讓居民回到經濟適用房體系。 當然政府希望發展住房租賃市場建立一種新的房地產市場模式。 但是，我們也應該意識到，政府幾年來一直強調發展住房租賃市場，但為什麼中國一線城市的住房租賃市場無法蓬勃發展。 有學者分析，這更多地與傳統的國內居民概念有關，即居民為了解決住房問題，更願意購買住房持有而不是出租住房。
事實上，激勵機制存在問題，包括租賃住房的供給、房屋租金的價格、租房者的利益保護。例如政府幾年來一直主張發展住房租賃市場，也讓集體土地建設租賃住房，但近年來，使用集體土地的租賃專案仍然太少。是什麼？究其根本原因是在高房價下，農民集體土地根本不願意建設租賃住房。因此，2021年租賃和經濟適用房市場將繼續維持現狀。
2022年，中國住房市場的風險主要在於房價。如果房價繼續上漲，房地產市場的風險會太高。然而，從長遠來看，如果房價上漲，時間被用於空間，可持續性是一個大問題。當然，我們也要注意兩大風險：一是在那些已經出現住房嚴重過剩的城市，二是在那些已經發布房價限價令的城市，房地產市場有可能會發生變化，有可能會使房價再次下跌，可能會出現危機。
還有從現在的房地產行業市場來看，在銀保會的三道槓下，面對債務危機的可能不單單隻有恆大集團，今年可能還會出現一些房地產的開發商出現債務危機，對於這些經濟危機，中央人民政府的基調是以法治化、市場化發展方式加以處理，房地產企業需要自行成山這些社會責任。從這裡來看，對於購買住房的消費者來說，可能會有一定的風險。
圖表：cpi與ppi相關製圖
總體來看今年的房地產市場應該會穩步的發展不會出現太大的起伏。這是我們大家都想得到的結果，同樣也是地產監管樹立的目標，但是會不會持續下去，這個還不好判斷。#購房##未來房價走勢#
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