本報記者 張漫遊 北京報道
繼房地產貸款集中度管理制度提出一年後，2022年2月8日，中國人民銀行、銀保監會發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（以下簡稱“《通知》”），明確保障性租賃住房有關貸款不受房地產貸款集中度管理約束。
加強對保障性住房的金融支援力度，是近年來中央和監管部門明確提出的政策導向。光大證券研究所銀行業首席分析師王一峰指出，《通知》是對前期房地產貸款集中度政策的適度“糾偏”，政策執行時，要避免“一刀切”式的調控行為。
《中國經營報》記者梳理發現，房地產貸款集中度管理制度出臺後，多個房地產融資指標呈下降態勢。《通知》落地後，銀行對涉房類貸款的投放情況是否會出現改善？
業內人士認為，保障性租賃住房是落實“房住不炒”和“租購併舉”的重要抓手，是盤活房地產存量市場、探索新型發展模式的有效方式，不過現階段房地產貸款集中度約束並非涉房類融資偏弱的核心矛盾，“需求疲軟+風險偏好審慎”使得房地產貸款處於“艱難期”。
房地產融資能否走出疲軟？
《通知》指出，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支援力度。
中國銀行研究院博士後鄭忱陽認為，保障性租賃住房是落實“房住不炒”和“租購併舉”的重要抓手，是盤活房地產存量市場、探索新型發展模式的有效方式。“隨著‘房住不炒’政策深入推進，房地產市場調控和監管力度不斷加大，房企融資受限、市場交易降溫，房地產市場從增量向存量過渡、從銷售為主向租購併舉轉型，保障性租賃住房憑藉其特殊性質，承擔穩增長、保主體、促民生多重任務，在穩定房價預期、降低居住成本等方面發揮了重要作用。”
同策研究院研究總監宋紅衛告訴記者，《通知》對房地產貸款有一定的提振作用，從2021年房地產投資趨勢來看，商品房市場下降趨勢明顯，租賃住房貸款的增加在一定程度能夠對沖投資過快下降。
此前，2021年1月1日《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》正式實施，開始對銀行房貸進行“五檔分類”監管。此後樓市降溫明顯。2022年1月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計574.67億元，環比下滑24.57%。
王一峰談到，目前房地產市場的核心矛盾在於需求不足和風險偏好審慎，房地產市場銷售增速持續負增長，涉房類融資仍處於“艱難期”。“儘管監管當局近期推出了一些階段性穩定市場的舉措，但從實際效果來看，相關階段性措施強度仍不足以扭轉房地產市場下滑態勢。”
同策研究院研究員陳舒亦認為，在經過2021年信用危機這場“暴風雨”侵襲後，作為2022年的開端，多融資渠道的開啟，釋放出相對積極的訊號，具體反映在部分優質頭部民營房企融資渠道的逐漸“回暖”，但從實際融資情況來看，多數民營房企仍在“溫飽線”上艱難掙扎，主要原因是信用危機是否已結束尚不明朗，國內資本仍在謹慎觀望。“但整體來看，擁有健康的債務和穩健的財務表現的優質房企，先發優勢明顯。”
“此次政策調整保障性租賃住房信貸融資將有明顯擴張，利好‘寬信用’，但並不意味著房地產貸款集中度調控政策的轉向，此次政策調整有助於緩解房地產短期融資壓力，提振房地產市場信心，同時，促進房地產市場健康發展與良性迴圈。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華告訴記者，“從防範房企過度負債、粗放式發展潛在系統性風險，增強銀行金融機構經營穩健性與可持續性，推動房地產高質量發展，房地產貸款集中度制度規範很有必要。”
不過，王一峰指出，對於商業銀行而言，由於保障性安居工程貸款餘額較低，政策允許存量貸款不計入房地產貸款集中度統計口徑，對於銀行集中度指標的改善效果較為有限，難以起到引導銀行加大涉房類貸款投放的作用。
宋紅衛也贊同這一說法：“《通知》落地後，開發房企涉宅投融資沒有明顯放鬆，目前僅僅鼓勵優質房企去收併購問題房企，並非直接對問題房企發放貸款，且租賃住房的投資積極性一直不高，也只有靠政策性貸款開支援。”
“房地產貸款集中度約束儘管加強了銀行房地產貸款投放的管控，但並非涉房類融資偏弱的核心矛盾。目前，房地產市場景氣度較弱，開發投資和銷售增速持續深度負增長，涉房類融資仍處於‘艱難期’，地方政府財政壓力加大，‘類城投’公司更多參與土地市場。”王一峰認為。
王一峰指出，未來房地產政策需要“標本兼治”，透過穩定房地產銷售，順暢資金迴圈，恢復房企自身造血能力，填補“保交房”資金的空洞，預判未來房地產政策會進一步放鬆。
首創證券首席分析師王嵩指出，目前多地政府相繼出臺寬鬆政策，從降低公積金貸款比例、預售資金放鬆、購房鼓勵等方面引導購房消費，預計在因城施策框架下，政策端將保持邊際改善趨勢，後續行業基本面有望迎來複蘇。
保障性租賃住房或成房地產貸新增長點
東海證券的分析報告指出，此次《通知》規定保障性租賃住房貸款不再納入集中度管理，是對金融信貸的結構合理化，也利於推動保障性租賃住房信貸的加大投放，助於保障性租賃住房供應。
“《通知》主要引導銀行金融機構加大保障性租賃住房與長租房融資支援力度，而保障性租賃住房與長租房是我國房地產健康發展長效機制的重要舉措，有助於推動加快建立多主體供給，多渠道保障體系，滿足市場多元需求。”周茂華告訴記者。
同時周茂華認為，《通知》體現了政策傾斜與引導，拓寬了保障性租賃住房專案融資空間，保障性租賃住房融資將明顯增加。
加強對保障性住房的金融支援力度，是近年來中央和監管部門明確提出的政策導向。
2021年6月，國務院出臺《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支援政策，為鼓勵銀行向保障性租賃住房市場提供貸款，特地指出在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
在此基礎上，各地加快建設保障性租賃住房相關機制，在專案認定、資料統計、監督管理、監測評價等方面取得良好進展，《通知》已具備落地條件，此時提出不僅為房企發展指明方向，也為新一年銀行信貸的靈活調整提供充足空間。
2021年中央經濟工作會議以“探索新的發展模式”定調房地產市場，強調發展長租房、推進保障性住房建設，房地產存量市場迎來更多的發展機會，保障性租賃住房可以從租賃業務、老舊小區改造、社群服務、物業管理等多方面盤活存量房地產市場，保障住房剛需、改善住房條件。
2022年1月，近20個省份在2022年政府工作報告中披露了年度保障性租賃住房籌建計劃，多地計劃新建的保障性租賃住房規模是2021年的2～5倍，保障性租賃住房已成為重點民生專案，有望迎來爆發式增長。
“對銀行業而言，2020年以來，在疫情衝擊和信貸約束背景下，房地產貸款增速持續回落、房貸不良率攀升，銀行對房地產市場信心不足，融資積極性有所下降。《通知》出臺後，保障性租賃住房將成為銀行房地產貸款增量的重要發力點，既符合國家大政方針，又能更好服務人民美好生活需要，是拓展房地產業務的關鍵突破口。”鄭忱陽認為。
鄭忱陽指出，銀行業和房企要把握政策機遇，二者雙向發力將推動保障性租賃住房快速發展、高效增長。
根據住建部公佈的資訊，2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套，相比2021年任務量高出1.5倍，佔“十四五”總目標的37%，東海證券分析認為，2022年保障性租賃住房有望迎來爆發式增長。
“銀行業要堅持‘房住不炒’定位，綜合把握房地產貸款集中制度和保障性租賃住房新政，加大對保障性租賃住房的支援力度，嚴格認定保障性租賃住房專案，切實將資金投向符合要求的保障性租賃住房領域，透過信貸、債券等市場化手段提供金融服務，創新租賃住房ABS、REITs等金融產品，強化資料統計和風險監測，促進金融服務依法合規、風險可控、商業可持續。”鄭忱陽說。
