正榮地產：負債2千億，借新還舊還能持續嗎？股價暴跌66%

拔地而起的樓房

正榮地產集團有限公司（簡稱：正榮地產）是中國大型的綜合性房地產開發商，主營業務是開發住宅物業，以及開發、運營及管理商業及綜合用途物業。按綜合房地產開發能力計，正榮地產自2005年起連續13年獲多家行業研究所評為中國房地產百強企業。

“正榮地產”自2014年開始不斷擴張，從2014年總收入30.4億，增長至2020年總收入361.26億，6年間增長了10.88倍！

“正榮地產”的歸屬上市公司股東淨利潤，也從2014年的0.53億，增長至2020年的26.51億，6年間增長了49倍！

負債2033億，短期需償還負債426.49億

來源：正榮地產2021年半年度財報

據2021年半年度財報披露，“正榮地產”總負債2033.05億，其中流動負債1497.15億！

流動負債中第一大項負債是預收房款799.05億，第二大項負債是供應商的應付款及應付票據225.97億，第三大項負債是銀行及其他借款149.321億！

①欠供應商225.97億

來源：中榮地產2021年半年報

“正榮地產”2021年半年報披露，欠供應商的應付款及應付票據225.97億，其中一年內需支付的債務223.06億！

②欠銀行及其他金融機構453.46億

來源：正榮地產2021年半年度財報

“正榮地產”2021年半年報披露，銀行及其他借款453.46億，其中一年內需支付的債務149.32億，第二年內需支付的債務154.4億，第三至五年需支付的債務136.95億！

③優先票據負債216.7億

“正榮地產”2021年半年報披露，優先票據債務216.7億，其中一年內需支付的債務42.6億，第二年內需支付的債務39.42億，第三至五年需支付的債務115.53億！特別需注意的是，在2022年有一筆3億美元（約人民幣19.2億）優先票據到期，該票據票面利率為8.7%！

④公司債券負債43.22億

“正榮地產”2021年半年報披露，公司債券負債43.22億，其中一年內需支付的債務11.51億，第二年內需支付的債務21.27億，第三至五年需支付的債務10.44億！

⑤永續債負債14.17億

“正榮地產”2021年半年報披露，永續債負債14.17億，主要是2020年6月19日發行的2億美元優先永續資本證券（簡稱：永續債）。該永續債無固定到期日，該永續債自發行日起至2022年1月25日的利率為年息率10.25%，以後每年遞進增加5% ！

由“正榮地產”的債務情況可知，2021年6月至今一年內應償還的債務高達426.49億，可見資金壓力是確實存在的。

借新債還舊債：中行授信91億

來源：正榮地產公告

2022年1月4日，正榮地產公告稱將於2022年3月5日贖回2億美元（約人民幣12.8億）的永續債。這埋下了隱患！

來源：正榮地產公告

2022年1月6日，正榮地產公告稱獲得中國銀行91.4億元授信額度；同時披露截至2022年1月6日，正榮地產控股獲得金融機構戰略授信額度高達2549億元，其中來自四大國有銀行的授信額度240億元！

不少投資人對正榮地產鉅額授信表示質疑，並認為中國銀行的91.4億授信是為了償還舊債，這種債務置換行為並不能改善正榮地產的債務結構。但是值得注意的是，正榮地產的2億美元永續債年利率為10.25%，且以後每年遞增5%！所以正榮地產“借新債還舊債”的行為，可以理解為延遲還款及降低資金成本。