這兩天，雅居樂老闆陳卓林割肉甩賣地王求生的訊息忽然成了地產界的大熱門。 事情大概是這樣的：2天前，雅居樂發了一則公告，準備以18.43億元的價格，出售廣州亞運城專案26.66%的股權予中海地產。
一則股權轉讓公告，為何引起如此大的關注？因為這塊地不簡單。作為羊城廣州最負“盛名”的專案之一，廣州亞運城曾因全國總價地王的身份聞名全國。
12年前的2009年年底，廣州亞運城專案整體出讓，以底價165億元掛牌拍賣。最終，以雅居樂等4家房企組成的聯合體，以255億元天價拿下了這個總建面達438萬平方米的巨無霸專案，創下了當時全國總價地王的紀錄。
雅居樂在這個專案中，股權佔比26.66%。如果按上述股權佔比計算，雅居樂大約為此付出了67.983億元的代價。
2010年亞運城專案開盤後，大受歡迎，首期房源以1.1萬/平米左右的價格入市後很快一搶而空。 到2019年該專案出售的房源，房價已經突破4.3萬元/平米。也就是說，在拿完地後的十多年時間裡，如果單就房價計算，雅居樂當初拿下的亞運城地塊專案已經升值3倍以上。
而這一次，雅居樂僅以18.43億元的價格就全部沽清其所佔該專案26.66%的股權 ， 就算拋開過去12年間土地升值的因素不計，這次能出售兌現回來的18.43億元大約也只佔當初其出價67.983億元的27% ！
本來是心頭之肉，這次割肉幾乎割到了腳踝 。其中的傷痛和無奈，大概只有老闆陳卓林自己能言說。從另一個角度也大概可以看出：雅居樂當下的資金鍊是有多緊。
自2021年下半年以來，雅居樂已至少出售15項物業，合計回籠資金28億元，這次出售的亞運城專案應是這15項物業中代價最高的一個。儘管頻頻斷臂甩賣，但相對其巨大的債務壓力而言，“解渴”效果仍十分有限。
雅居樂2021年前三季度報顯示，公司賬面上的現金及等價物為465億元，而公司短期負債，包括短期借款，已經達到395億元，這還不包括規模龐大的應付票據。此外，2022年底前雅居樂還有約128億元需一次性償還的債務到期，其中包括摺合83億元人民幣的美元債。
在房地產領域，雅居樂一直有“永續債之王”的稱謂。2019年，雅居樂的永續債達到135.67億元，到2021年中期，仍然維持在130億元的高位。永續債不計入資產負債表，沒有明確的到期期限，但其超高的利率，往往成為壓垮房企的致命隱患。
以雅居樂2019年底發行的2億美元永續債為例，在2025年前年利率為7.75%，而如果雅居樂在2025年後未能贖回，其利率可能漲至15%以上。
所以，對身背大量永續債的雅居樂來說，同樣的資產負債率，雅居樂的真實債務壓力，可能要比其他房企高得多。
而永續債帶來的高昂利息成本，也吞噬了大量利潤。在永續債突破百億的2019年，雅居樂的毛利率，同比下降13.4個百分點至30.5%，2020年則降至30%，2021年中期則首次跌破30%。
近期的媒體報道稱：今年1月初，因給不起工程方9000萬元的工程款，武漢雅居樂花園第二次停工了。據說，該專案第一次停工是在2021年年底，因未收到1億元的工程款，工程方停工了。
此外，以高品質自居的雅居樂，近年來卻頻繁陷入房屋質量糾紛，致使房屋銷售去化壓力巨大。有媒體報道說： 去年，雅居樂在重慶、西安、武漢、鄭州等多地的樓盤，相繼曝出質量問題，有業主甚至在米宅上吐槽： 雅居樂樓盤 “ 牆用手一碰就會掉沙子，水泥不是一般的省 ” 。
去年9月， 還有媒體披露，雅居樂正在進行一場大的組織架構調整， 大量員工會被最佳化。網上甚至一度有訊息稱，雅居樂總部將裁員50%，區域裁員33%。
眼下，在雅居樂重倉的海南，形勢更是不容樂觀。幾年前在最嚴限購令降臨之前，陳卓林選擇了重倉海南。2017年，雅居樂分別在陵水、金沙灣、瓊海山欽灣、臨高南寶鎮，拿下了大量土地。
此外，雅居樂還以9億美元的代價從摩根士丹利手中回購了海南清水灣專案的權益。至此，雅居樂在清水灣一個專案上的土地儲備就高達500萬平方米，超過集團總土地儲備的七分之一。
然而令陳卓林沒想到的是，豪賭海南等來的不是賜福，而是海南的最嚴限購令。
那一年，在雅居樂的財報中，海南及雲南兩地加總對公司的業績貢獻才不過19.2%，這僅相當於2017年清水灣一個專案的貢獻佔比。到了2019年，海南省的貢獻佔比又下降到了12.7%。
到2022年1月底，有媒體援引海南房產中介的信源稱： 雅居樂海南清水灣的工抵房（ 開發商沒錢支付工程款， 抵押給工程方用於抵賬的房源）比任何時候都多，2021年春節前，只有1到2個團專門賣雅居樂的工抵房，但今年這個時候組團卻達6到7個 。而且 “雅居樂每套工抵房的價格，比市面上優惠至少20萬元。”
今年1月18日，國際評級機構穆迪將雅居樂的家族評級由“Ba2”下調至“B1”，並將其高階無抵押評級由“Ba3”下調至“B2” ，評級展望仍維持為 “負面 ” 。
穆迪還表示: 雅居樂在未來6-12個月內將有大量債務到期，且融資渠道受限，短期內不太可能恢復，其再融資風險增加。
今年3月和8月，雅居樂將分別有5億美元和6億美元離岸債券到期 ，顯然，這是擺在雅居樂面前迫在眉睫的一道大坎。
值得關注的是，今年剛剛年屆60的陳卓林在創業成功發家後，幾經沉浮，甚至兩次身陷“ 醜聞漩渦 ” 。
雅居樂主席 陳卓林
據媒體報道，2012年，當時已坐擁200億身家的陳卓林，被指於當年7月在其香港豪宅內涉嫌兩度非禮女秘書，被香港警方以非禮罪行拘捕。事後，陳卓林 “否認兩項非禮罪，但承認在事發當晚曾在酒後藉故掃女下屬背及臀部，又用下體摩擦女下屬身體的事發生。”
最後，該案最終以陳卓林被撤銷控罪，答應受害人3項條件而告終。經此事件，陳卓林個人形象遭受巨大打擊。
2年後的2014年9月，陳卓林再次事發，被雲南昆明市檢察院調查，並被執行監視居住。當時有媒體報道稱：“ 陳卓林此番被調查的原因，可能在於該公司雲南專案運作過程中存在向當地部分官員進行利益輸送的行為 。”
同時期的媒體報道還顯示：“ 在陳卓林被檢方控制之前，該集團雲南公司的多個負責人已被調查。據瞭解，雅居樂雲南專案對外聲稱的預計總投資額高達600億元。”
當時，在雅居樂與昆明市簽訂了投資額高達150億元的合作專案僅數月後，陳卓林本人突然被昆明檢察院調查，引發輿論譁然。此時，雅居樂在雲南有四大專案，分別位於西雙版納、瑞麗、騰衝、昆明，對外聲稱總投資額高達600億元，其中前三大專案都已進入實質開發階段。
2015年1月，陳卓林終於再度迴歸雅居樂，此次“ 行賄被查風波” 總算告一段落。
回首多年前陳卓林的兩次“出事”經歷 ，都給雅居樂和陳卓林本人聲譽形象帶來了巨大沖擊。今天，在雅居樂再次陷入交困，亟需突圍解困的當下，陳卓林又將如何帶領雅居樂渡劫過坎，業界拭目以待。
