我們的房價真的不會暴跌嗎？

根據資料顯示：2021年10月全國新房均價環比下跌0.3%，最重要的是10月全國商品房銷售均價跌到9764元/平米，這個資料意義非常重大，因為去年全國平均房價是9860元/平米。也就是說10月房價比去年還低，只要接下來這2個月保持下滑行情，那今年房價不排除低於去年的可能。

隨著房產稅的呼之欲出，樓市行情觀望得多，買房的少，房價看似上漲，實則正在陰跌，手裡多套房子的炒房客已是人心惶惶。於是有人就疑惑：房價下跌是肯定的，但我們的房價是否會暴跌呢？

一、給你算筆賬：所謂房價暴跌，一般是什麼樣的？

我們假設每年房價下浮5%，而房子利息成本是5%，房屋折舊成本在3%左右，考慮到目前房屋租金在房價的1.5%左右，同時也考慮到有人不租，租不出去，物業成本，就算獲利1%左右。

如此來看，只要每年房屋跌幅在12%左右，也只需要5年時間，房屋價值就相當於現在的52%，如果8年時間就會變成現在的36%。

可見，一般來說，對於一二線城市而言，根本不需要暴跌，只需要橫盤微跌就足夠了。按照橫盤5年來算，二手房房價一共相當於就跌了20%到25%，利息成本則在25%到30%，因為5年房屋變舊，價格也會下降5%到10%，但租金收益在5%左右，最後房屋實際價格的下降幅度變為45%到60%。

實際上，明面上價格下降只為25%左右，這樣不會造成大量剛需、炒房拋盤，畢竟正常首付是2成到3成，我們平均在3成左右，還有裝修成本，幾年還貸成本等，都要算進去。

我們再來看看，即使日本曾經出現房價暴跌，金融大泡沫，根本也沒有一年暴跌30%或者40%，其實算起來一年也就是跌10%+左右，幾年時間房價就跌慘了。

因此，通常說的房價暴跌，並非一下子就會下跌30%到50%，只要是持續的下跌，甚至是持續微跌，長期看房價下降就相當明顯了。

當然，目前國內確實有個別城市下跌幅度比較大，那都是屬於那些槓桿放得高高的，人口密度卻不怎麼高的城市，因為這種是真的泡沫，只要等那裡的虛高恢復到正常水平，才能夠繼續階梯型的人口移動。

二、達利歐的邏輯：持有100元，不如安全持有50元，金融危機更可怕

要知道，房地產是有金融屬性的消費品，有錢人多了才能吃滿漢全席，而不是你沒錢我借錢給你吃滿漢全席，這是嚴重本末倒置的，一些西方主要國家就是這個情況。

但他們其實也比較尷尬，因為10個金融危機9個從房地產開始，持續到現在這個地步，基本就是戳破速死不戳晚死的節奏，那就還是晚死的好。

但我們還有機會，大多數城市都沒有放開調控，利率也維持在高位。不過這裡有個很有趣的地方，根據不可能三角，我們永遠也不能解決貨幣超發（不一定是通脹）的問題，所以會出現這樣兩種情況：

壞的一面：利率跑不贏貨幣增速就是虧的，從這個離奇角度來看，我們是事實上的0利率左右，再降就是負利率了。這和日本常年物價不變的類通縮社會是截然不同的，他們的0利率大概是我們4%左右。
好的一面：市場這種東西，最重要的是信心，我們化解房地產炸彈的深水區任務就是讓信心不崩盤，那麼房價的基本穩定就不會引起踩踏性的拋售，反而機緣巧合之下把最嚴重的“擠兌”效應給抹掉了，這讓我們切實可行的可以摘掉這個炸彈。

那麼，老百姓實際上感受到的是：我的房子沒跌，我的收入還提高了，真棒，雖然豬肉有點貴。

再說降息，其實最近幾次降息都沒動用基準利率這個大殺器，份額也非常謹慎，讓流動性精準地注入實體經濟。

這說明我們也非常怕房地產再起波瀾，反而不能理解為房地產重新啟動的訊號，而應該理解為房地產不會啟動的訊號，因此我還是維持我的判斷：首套房可以趁低點入手有且僅有一套，這樣未來即使沒有房地產稅，也能享受首套的優惠和底部的價格。

雖然現在房貸利率還是高位，但還是能拿到最便宜的錢。如今投資房產的話，千萬不要買，韭菜太多，不差你一個。

三、最後談談，如果出現房價暴跌會怎麼樣呢？

通常來說，由債務支撐的經濟泡沫體量決定了政策不希望硬著陸，進而引發系統性金融風險，房價暴跌就是誘因，冰封樓市使得房子稱為特色的不良資產。

我們如今的情況如何呢？和美國的資產泡沫類似，不過我們的不良資產配置更加單一，哪怕是房地產泡沫。

為了更清楚說明這個問題，我還是要引入一些資料，據金融機構統計，我們的房地產信用貸款約佔銀行貸款的20%左右，是不是覺得並不高，房價跌了最多也就20%的信用貸款中的一些可能面臨斷供風險。

但如果把不動產作為抵押品的貸款加上，我們的不動產信用及抵押貸款總和就會佔到整個銀行體系貸款的70%甚至更高。這就不得了，不要說房價跌20%，如果統計上全國房價跌10%，你都很難保證一些會為了不值錢的抵押品去償還貸款，相當於你在典當行抵押的物品市場價值下跌了，估計大家都不願意用原本的錢把他贖回來，還要償還利息。

厲害的還在後續的傳導，當銀行的房地產抵押貸款違約時，往往是選擇拍賣來處理這種不良資產，拍賣的房子越多，市場的接盤意願越小，就會導致房價進一步下跌，併產生更多的不良資產，陷入惡性迴圈並觸發雪崩。

可見，房價崩盤會引發系統性的金融風險。房價一旦崩盤，金融機構將產生無法估量的不良資產，所有金融機構虧損甚至破產，而房地產在現在階段最大問題是金融屬性過高，一旦下跌，金融屬性剝離後只剩下居住屬性，價格還會跌破其本該擁有的居住屬性價值，那麼這些不良資產能變現多少來彌補佔其70%以上的貸款價值呢？

我們要有一個概念，銀行靠的是吸儲和放貸賺取利息差，那麼當居民感受到危機發生擠兌的時候，你拿不出那麼多錢，整個金融體系就會瞬間崩塌。

因此，經濟轉型結合慢通貨膨脹是最終解決泡沫的關鍵。但要想解決泡沫，必然要依賴經濟發展，現階段我們經濟體的發展瓶頸是受到科技創新的約束，即無法透過高利潤附加值來跨越中等收入陷阱，人們的薪資要求越來越高，但低端製造業又不能提供長期發展的利潤，唯一的出路便是經濟結構轉型突破發展瓶頸，並維持住居民的收入增長，當房價被冰封不漲的情況下，居民收入增長就是一個擠出泡沫的過程，此為需求端承擔能力的變化。

隨後是慢通脹下的資產價值下跌，冰封樓市下房價不漲，以CPI為3%來算，72法則告訴我們每24年這些不漲的資產價值就會腰斬，如果結合居民收入的增速，房地產泡沫的擠出時間還會更短一些。

總之，我們的房地產離最後一步還有非常遙遠的距離，何況已經在“拆彈”了，並不追求數字有關，所以紙面財富的縮水反而是好事兒。

最後，我拿北京舉例，數字上距離高位跌了20%，但是考慮貨幣現象，實際跌得還要更多。可北京近10年年均工資增長在10%左右，那麼只要橫盤10年，2021年到2030年，泡沫就會徹底被時間換空間消化掉了，房地產的擠出效應也會消弭，反而更有利於人才的留下和企業的發展，進而為房地產真正的高質量發展提供依託。