快來瞅瞅，昨天的地產股，集體下跌，一片飄綠......
一位大佬的言論，是不是真把地產股帶崩了？
我們先來看A股裡房地產股的跌幅排行榜：
再來看A港股裡的地產股跌幅榜：
與此同時，保險、銀行和地產一起下跌，大盤自然也扛不住了。昨天，上證指數跌了34個點，接近1%。
1.不到絕處不逢生？震撼發言有何含義？
有如此影響力的大佬，就是萬科的掌門人鬱亮。
2月11日他在萬科集團2022年會上的“總結髮言”，引發熱議。
他認為：
1、房地產行業到了黑鐵時代。
2、行業進入縮表出清階段。對房地產業來說，縮表出清就是去金融化。去金融化是一個必然趨勢，也是痛苦的過程。
3、今年是背水一戰的一年，如何理解背水一戰？就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。縮表出清對於我們來說，就是一場生死之戰。
4、房地產發展新模式是“一箇中心，三個基本點”。一箇中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點，分別是房住不炒、租購併舉和人—地—房的匹配。還有兩個重大變化。市場分化會越來越明顯、行業規模開始萎縮。
5、當前最主要的八個字是“節衣縮食、戰時氛圍”。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊伍裡面選拔幹部。管理人員都要全部下沉，身先士卒。集團已經取消原集團合夥人的層級，所有原集團合夥人全部下沉到所在單位。
6、省吃儉用，減少浪費，營造節衣縮食的戰時氛圍。我助理給我定機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班。
7、今年大家的收入肯定是大幅下調，包括我們的福利、補貼等等，要跟黑鐵時代相適應。
8、面對10%左右微利的行業，我們需要流程再造。房地產過去每個環節都可以外包，每個環節外包出去之後我們還能賺錢，今天還能做到嗎？所有的工作都假手於人，每個人都要賺10%，我們肯定沒錢賺，所以我們要流程再造。黑鐵時代了，我們自己不幹誰幹？
9、萬科要做專業高手、全能冠軍、長跑勝將。靠一招鮮吃天下的時代已經結束了。現在要開發、經營、服務並重，這也是萬科新的鐵人三項。
回想2018年9月的萬科秋季例會上，鬱亮帶頭率先喊出萬科要 “活下去”，三年過去，一語成讖，求生存早已成為行業常態。
那麼這次，該怎麼看待鬱亮“黑鐵時代”的判斷呢？
我們一般用金屬來比喻行業的發展階段，即四階段論：黃金—白銀—青銅—黑鐵。
從2014年至今才8年，鬱亮就直接跳過了“青銅時代”，給房地產行業重新下了定義。
這一觀點，以及“戰時氛圍”、“背水一戰”等表述，著實把地產股嚇癱了......
更有意思的是：萬科的A股也“適時的”來了一波4.44%的跌幅，似乎為此作了“完美的回應”。
2.是“危言聳聽”還是“醍醐灌頂”？
其實自開年以來，樓市政策暖風訊號不斷，房地產板塊走勢是相當不錯的，樓市的基本面是有很多利好的：
例如，惠州、蘇州等多個城市房貸利率出現了超過80、甚至100個基點的大幅降息；部分城市公積金貸款政策有所放鬆……
那麼，這次是不是鬱亮“危言聳聽”了？
我們不妨先看一下2022年1月萬科的銷售資料：
對比2021年1月的銷售額為714.7億元。今年的同期銷售額，只有去年的一半不到。
這其中主要因素還是因為樓市偏冷。
下圖是主要房企2022年1月的銷售情況，整體市場開局都較慘淡，普遍呈下滑趨勢。
城市層面看，1月份百城、春節40城的成交同比都銳減了超40%，春節三四線返鄉置業也出現了 “爽約”，購房者觀望情緒依然明顯。
企業層面看，據中指院統計，1月份百強房企銷售額同比下降23.1%，其中銷售額超百億房企較去年同期減少14家，超50億房企較去年同期減少31家。
3.地產行業的“生死之年”，只信“勝者為王”。
雖然樓市政策調控見底已經出現，整體上的寬貨幣也在變成寬信用，但很顯然，對於房企來說，大家感知的溫度仍是冰冷的。
而鬱亮說“黑鐵時代”是不過分的，適用範圍是房企角度。
但對於樓市來說，不見得如此。這是從購房者以及大中城市角度來說的。
要知道，當前政策仍以“擠牙膏”為主，試探訊號明顯，之後寬鬆型政策還會陸續跟進，不過仍難解困境房企的燃眉之急，需求依然萎靡。
關於接下來的形勢預判大抵還是：
（1）信貸支援，繼續體現為按揭額度的寬鬆、房貸利率的下降和放款週期的縮短；
（2）參考部分城市公積金政策的調整方向，商業貸款的認房認貸標準不排除會有所放鬆，適度支援合理改善型購房需求的釋放；
（3）結合人口政策，針對多孩家庭提供更高力度的住房支援，不排除限購限貸的差異化放鬆。
說白了，政策就是用來調控“主流預期”的，當大家都偏向悲觀抑或是樂觀時，政策就會持續發力，讓大家所謂的預期落空。
所以，房企的黑鐵時代確實到來了。
但別擔心，在這場殘酷的淘汰中，能主動順應時代風雲變幻，真正擁有“管理紅利”的企業還是有未來的。
在絕處逢生的戰役中，活下來的一定是找到關鍵的升級者，他們能活下來就已不再是原來的自己，而是代表著未來世界。
其實這場戰役不會持續的太長，突圍者將迅速佔領市場，形成新的壁壘，而觀望者越晚覺悟就會越艱難。
最終大門會關上，勝者為王。
