幸福裡百科詞條：回遷房是開發商徵收土地時，賠給被拆遷住戶的房子。
本文知識點
1、回遷房產權性質及其年限
2、沒有辦理房產證的回遷房不要著急買
3、購買回遷房注意事項
4、回遷房辦房產證的費用
5、回遷房過戶材料及注意事項
6、回遷房購買的注意事項
一、回遷房產權性質及其年限
回遷房指的是開發商徵收土地時，賠給被拆遷住戶的房子。
回遷房土地如果是國有土地，產權與國有建築用地一致，根據土地使用性質分為三種情況。
1、回遷房是用作住宅用地，產權年限是70年；
2、回遷房是綜合用地，產權年限是50年；
3、回遷房是商業經營用地，產權年限是40年。
如果回遷房的土地性質是集體，跟小產權房是一樣的，屬於集體產權，不能夠被轉手買賣。
二、沒有辦理房產證的回遷房不要著急買
回遷房的房屋價格可能比同地段商品房更便宜。但是，回遷房總體分為兩種情況，一種是業主持有房產證，一種是業主持有回遷協議。而沒有辦理房產證的回遷房，只有回遷協議的回遷房是不能轉賣的。這個時候回遷房還沒有一個完整的產權，並且也不能進行相應的抵押貸款。
三、購買回遷房注意事項
1、查清回遷房的土地性質
購買回遷房一定要查清土地性質，避免購買集體土地上建設的回遷房。如果是國有劃撥土地上的回遷房，當時是享受了國家的優惠政策，沒有交土地轉讓金的。購買這種房屋到過戶的時候需要補交這部分的稅費，這部分費用需要和賣家商議好是單方承擔還是共同承擔。
2、瞭解是否有房產證/不動產證
在賣方只有回遷協議、沒有不動產權證的情況下，是無法辦理過戶登記手續的。一定要合適回遷房的房產證或者不動產證。
3、明確房屋產權構成
回遷房的產權證可能就只是戶主的名字，但是其他家庭成員在房屋所有權上也佔有份額。這是因為一般回遷房都是按照家庭成員的人頭分房屋面積，所以儘管產權證上沒有他們的名字，不動產登記簿上還是有他們的名字。這時候儘量要求戶主其他家庭成員簽字，以免購房後出現爭議，造成損失。
4、詢問戶籍是否能夠遷入
如果房屋戶主無法更名，新業主的戶籍可能無法遷入房子所在的戶籍地，也就是說無法落戶。
5、警惕一房多賣現象
回遷房買賣無法辦理預告登記，賣房者就有“一房多賣”的漏洞可鑽。賣房者將商品房多次出賣簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，都是有效的合同。如果這種情況發生了需要多就需要多方爭奪房屋的產權，最後得到房子的可能性就很低了。
6、防止交易過程違約
（1）簽訂房屋買賣協議時，寫明交房具體時間和辦理過戶手續的時間。這樣如果賣方發生反悔，就可以憑藉協議向賣方要個說法，要求其繼續過戶，或者退還金額並承擔違約責任。
（2）不要一次性付清所有款項。簽訂合同的時候最好寫明進行分批付款，先付首付，拿到證明之後再付中間款，過戶之後付尾款。最重要的是一定要留有尾款（最好是佔比較大的尾款）。這樣賣方選擇違約的可能性就會降低。
四、回遷房辦房產證的費用
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關規定徵收居民房屋，居民因個人房屋被徵收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，並且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免徵契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定徵收契稅。
所以，回遷房不超值的部分，只交納交易手續費，收費標準3元/平方米，由個人所交納。超值的部分，按照買賣交納契稅和交易手續費，契稅：2%，交易手續費在3元/平方米。最後是產權的登記費，大約按80元/套收取。
所以一套90平的回遷房，面積等於安置面積，沒有超值的話，免徵契稅，只需要繳納350元左右的費用。
五、回遷房辦完房產證之後，再次交易費用與普通商品房相同
回遷房的房產證下來後。如果要出售，就和商品房一樣，到房地產交易部門交易過戶，該交的稅費有以下幾項，一分都不能少。
1、契稅：按照規定，若房屋面積低於90平，契稅1%；90-140平契稅1.5%；140平以上，契稅3%；
2、增值稅及附加稅：按照5.6%計算；
3、個人所得稅：按照房屋總價的1%計算
4、房屋交易手續費：360元，3元/平，按照雙方算；
5、測繪費：200元；
6、房屋產權登記費：80元；
7、權證印花稅：5元
六、回遷房過戶需要什麼材料？
1、房地產轉移登記申請表；申請人身份證明；房地產權利證書。
2、有關行政機關的行政決定書，房地產買賣合同書，按規定需公證的，應提交公證的房地產買賣合同書或經公證的房地產贈與書，或經公證的房地產繼承證明檔案，或房地產交換協議書，或房地產分割協議書。
3、已設定抵押權的，應提交抵押權人同意的書面檔案。
4、人民法院強制性轉移的應提交生效的判決書、裁定書、調解書和協助執行通知書。
5、非法人企業、組織的房地產轉移，應提交其產權部門同意轉移的批准檔案。
6、行政劃撥、減免地價的土地，應提交主管部門的批准檔案和付清地價款證明。
7、以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產的，應提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權轉讓合同書和付清地價款證明。
8、屬於政府福利性商品房的應提交相關主管部門的批覆；拆遷補償的應提交拆遷補償協議書；房地產共有人同意轉移的意見書。
9、收購或合併企業的，應提交有關部門的批准檔案。
10、國有企業之間或其他組織之間的房地產調撥的，應提交有關部門的批准檔案。
11、法律、法規、規章及規範性檔案規定的其他檔案。
七、回遷房更名（過戶）的注意事項
1、透過開發商發放的拆遷政策中對回遷房性質的說明或者去住房和城鄉建設委員會查詢確定回遷房的性質後再行決定是否購買回遷房；
2、要求賣方提供回遷協議及其身份證明，並對回遷房的真實性進行核實；
3、注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設定抵押權；
4、須查明該房是屬於危改回遷，還是屬於商品房回遷；
5、如果該回遷房所佔用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產權過戶手續時，將由買受人補交土地出讓金。
注意：若是回遷房沒有房產證，也沒有協議，則需在房本下來滿5年才後能辦理更名過戶。如果回遷房土地是國有劃撥(拆遷地塊屬於公益事業)五年後方可交易，還必須繳納國有出讓土地金親屬之間回遷房更名包括：贈送，繼承，買賣。
八、購買回遷房的注意事項
1、查清回遷房的土地性質
購買回遷房一定要查清土地性質，避免購買集體土地上建設的回遷房。如果是國有劃撥土地上的回遷房，當時是享受了國家的優惠政策，沒有交土地轉讓金的。購買這種房屋到過戶的時候需要補交這部分的稅費，這部分費用需要和賣家商議好是單方承擔還是共同承擔。
2、瞭解是否有房產證/不動產證
在賣方只有回遷協議、沒有不動產權證的情況下，是無法辦理過戶登記手續的。一定要合適回遷房的房產證或者不動產證。
3、明確房屋產權構成
回遷房的產權證可能就只是戶主的名字，但是其他家庭成員在房屋所有權上也佔有份額。這是因為一般回遷房都是按照家庭成員的人頭分房屋面積，所以儘管產權證上沒有他們的名字，不動產登記簿上還是有他們的名字。這時候儘量要求戶主其他家庭成員簽字，以免購房後出現爭議，造成損失。
4、詢問戶籍是否能夠遷入
如果房屋戶主無法更名，新業主的戶籍可能無法遷入房子所在的戶籍地，也就是說無法落戶。
5、警惕一房多賣現象
回遷房買賣無法辦理預告登記，賣房者就有“一房多賣”的漏洞可鑽。賣房者將商品房多次出賣簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，都是有效的合同。如果這種情況發生了需要多就需要多方爭奪房屋的產權，最後得到房子的可能性就很低了。
6、防止交易過程違約
（1）簽訂房屋買賣協議時，寫明交房具體時間和辦理過戶手續的時間。這樣如果賣方發生反悔，就可以憑藉協議向賣方要個說法，要求其繼續過戶，或者退還金額並承擔違約責任。
（2）不要一次性付清所有款項。簽訂合同的時候最好寫明進行分批付款，先付首付，拿到證明之後再付中間款，過戶之後付尾款。最重要的是一定要留有尾款（最好是佔比較大的尾款）。這樣賣方選擇違約的可能性就會降低。
注：以上內容來源於網路綜合整理 具體政策以各地資訊為準。
