（文/張志峰 編輯/馬媛媛）缺錢的不只是民營房企，央企華僑城近期同樣動作頻頻，暴露出企業在資金上捉襟見肘的窘境。
2月16日，華僑城釋出關於在子公司之間調劑擔保額度的公告，稱為滿足子公司業務發展需要，將控股公司廣州華僑城文旅小鎮投資有限公司（下稱“廣州華僑城”）未使用的擔保額度2.5億元，控股公司深圳招商華僑城投資有限公司（下稱“深圳招商”）未使用的擔保額度1.5億元，調劑至全資公司中山華僑城實業發展有限公司（下稱“中山華僑城”）。
換句話說，華僑城欲將旗下兩家文旅公司的授信擔保額度，補貼給另一個房地產開發公司，總金額4億元。
調劑後，華僑城為中山華僑城提供擔保額度由5億元調整為9億元，為廣州華僑城提供擔保的額度由3億元調整為0.5億元，為深圳招商提供擔保的額度由1.5億元調整為0億元。
銷售受阻，急需資金救場
據觀察者網瞭解，被調劑物件廣州華僑城成立於2019年，當年斥資10億元獲得廣州白水仙瀑景區新一輪20年運營權，並且在周邊拿下了一宗旅館用地。按照各級旅遊發展規劃的總體要求，廣州華僑城將對白水仙瀑景區進行投資、開發、建設、管理、包裝佈置、媒體宣傳、公關銷售、景區經營等，並在五年內使白水仙瀑景區成功建立國家5A級旅遊景區或國家級旅遊度假區。
2020年6月，廣州華僑城又以5.74億元價格拿下佔地13萬平方米的派潭背陰村A8023號宗地，計劃與增城區政府攜手打造白水寨創意山水文旅小鎮專案，顯然正處於“急用錢”狀態。
而另一個被調劑物件深圳招商系華僑城與另一家央企招商蛇口合營公司，雙方各持有50%股權，負責深圳紅山6979商業中心的建設、銷售及運營工作。
不過根據此次公告，這兩大文旅、商業專案公司的“優先順序”顯然比不上中山華僑城。
公告顯示，中山華僑城成立於2018年9月，註冊資本為10億元，截至2021年11月末總資產30.57億元，負債總額20.77億元，資產負債率68%。
中山華僑城目前在建的主要專案正是集團主推的新一代大型文旅綜合體——中山歡樂海岸。
2020年1月17日，中山石岐區岐港路445.92畝建設用地被華僑城競得，總價16.8億元，樓面地價4055元/平方米。
按照規劃，華僑城預計總投資額將達80億元，分為商業用地、康體娛樂用地和住宅用地三大部分，最大計容建築面積分別為6.1萬平方米、17.8萬平方米和17.6萬平方米。
值得一提的是，該專案的商業與娛樂部分預計面世時間為2023年，但商品房住宅部分則從2021年6月就取得預售許可證，陸續開始營銷工作。
公開資料顯示，該住宅部分名稱為歡樂海岸天鵝堡，位於中山市石岐區岐港公路，均價2.1萬元/平方米，一期預計2023年12月31日交付。
有知情人士向觀察者網透露，專案開盤之初，受到華僑城央企名聲和80億元投資規劃的吸引，天鵝堡專案頗受投資客青睞，有成為網紅盤潛質。但四季度開始樓市下行，投資客止步後，專案距離市區較遠、價格偏貴、配套不便等劣勢便顯得格外突出，銷售情況隨之直線下滑，因此急需資金救場。
利潤預減約七成
有資深行業人士向觀察者網分析認為，由於文旅綜合體前期投入大，資金週轉速度慢等特點，除了政治因素以外，幾乎所有文旅開發企業的開發動力都源自住宅銷售，沒有例外。這也是過往很多號稱投資數百億的大型文旅樂園、文旅小鎮等專案，一旦前期住宅銷售不暢，很快就宣告爛尾的根本原因。
而該專案住宅部分入市時間恰逢全國樓市遇冷，加之商品房預售資金監管制度從嚴後，專案公司出現資金週轉困難，從其他已經運轉成熟的文旅公司調撥資金進行補貼，也在情理之中。
上述人士繼續稱，一般而言，專案公司獲得調撥資金後的當務之急依然是優先完成住宅部分的建設和銷售工作，收穫大量資金後才有餘力去推進文娛部分。但倘若後續新房銷售進展依舊不佳，專案仍有因資金問題導致的延期、減配等可能。
值得注意的是，從華僑城近年來頻頻出售資產等行動來看，這家以文旅地產起家的央企資金狀況與頻頻進行收併購的華潤、中海、招商等兄弟公司相比似乎相差甚遠。
根據企業此前披露的業績預告，2021年華僑城預計歸屬於上市公司股東的淨利潤為31.88億元-41.32億元，同比大幅下滑67.42%-74.86%；而這其中還有很大一部分來源於變賣旗下資產等方式所得，企業去年扣除非經常性損益後的淨利潤僅為20.06億元-29.5億元。
2月15日晚間，華僑城釋出訊息稱，公司接受中信證券、華泰證券、博裕資本等18家金融機構調研，對股權轉讓、存貨計提減值、併購、拿地等問題進行回應。
華僑城直言，過去幾年，股權轉讓是公司加速去化以及引入合作方的經營方式之一，2021年度因市場行情下行及政策收緊導致各地產公司為保證資金安全趨於較為保守的投資策略，公司透過股權轉讓的專案相對較少，預計未來股轉仍將是公司加快週轉速度的舉措之一。
針對存貨計提減值的原因，公司稱是基於財務謹慎性原則，結合當前的市場、政策、疫情影響等多重因素，根據資產的經營狀況計提減值。存貨減值主要原因是部分併購專案受到地方限價的影響，銷售價格低於預期。
提及2022年拿地計劃，華僑城表示，公司將根據實際經營情況，在堅持以收定投和底線思維的基礎上，結合公司實際去化速度進行資源佈局，既保障可持續發展，又不輕易冒進。
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