2022年，房地產企業進入一個全新的時代，簡單來說“生死時刻”。

不止我這麼認為，房地產行業的大佬也是這麼說的。

比如，就在前幾天，萬科主席鬱亮表示，2022年是萬科破釜沉舟，背水一戰的一年。而萬科在中國的各大房企中，還是債務控制較好的企業。

萬科年會，鬱亮發言

2022年，房地產行業會如何走？上一篇文章中，我發現大家非常關注房產問題，所以我這次又進行了深入的分析，歡迎大家點贊、和我評論交流，並轉發給親朋好友。

房地產開發商的至暗時刻

2022年，房地產行業無疑是非常慘的，因為在鬱亮的講話中，他說了一句話：（房地產）行業進入了縮表出清的階段。

這裡提到了“縮表出清”，什麼叫做縮表呢？

所謂的縮表，就是減少房地產商的資產負債表，這是因為高層希望房地產商不再透過自己龐大的規模，從銀行借大筆的貸款，利用規模效益來炒房、囤地、從而抬高房價。

之所以要縮表，其實是因為過去的地產企業，就是用大肆借款的手段，抬高了房價，佔用了銀行大量的借款，進行了非常恐怖的“擴表”行為。

我們就來看看2019年的行業負債。

2019年放棄負債

其中萬科負債是1.39萬億，綠地負債9181億，保利地產負債7767億。其他一些地產商，分別都是負債幾千億元人民幣。

好傢伙，負債1.39萬億，這個數字真的非常可怕，難怪萬科一直說要縮表。

這裡還要插一嘴，社會上的資金其實是有限的，房地產企業借了那麼多的錢，意味著其他行業、企業就都難以從銀行借到貸款，這就不利於經濟發展，也不利於中小企業發展。

2018年，製造業蕭條

所以大家想想會發現，前幾天社會上的錢基本上都去買房了，房地產市場由於資金的不停介入，出現超級大牛市。這期間，製造業相對蕭條，就連A股市場也半死不活，敵不過炒房。

2018年，A股大跌

這是國家不允許，也不願意看到的。

所以，高層的做法就是希望房地產企業主動降槓桿，但是房企總是貪心的，勸說無果之後，國家就劃了“三道紅線”，開始了被動降槓桿的道路。

那麼，什麼是出清呢？

在這裡，出清實質上是一個企業運營概念，鬱亮的意思是，公司希望透過加快資產的最佳化配置，加快銷售的進度，加快不良資產的整合，實現供求平衡。

簡單來說，房地產今年的目標就是，繼續降槓桿，減少企業負債，然後把一些專案都整合整合，更好地活下去。

萬科這邊說要活下去，其實是因為2021年的房地產行業過得非常慘，到底有多慘呢？

1，房地產銷售情況急轉直下，包括恆大在內等多家房地產企業出現流動性危機，房企信譽接近破產。

恆大出現暴雷危機

2，房地產行業的非經營性現金流在去年達到最低水平，企業資金鍊非常緊張，很多公司都降薪、裁員，發不出年終獎。

3，房企危機集中爆發，2021年的房地產企業出現了違約潮，資料顯示，境內有14家房企出現違約，信用出現風險的有28家，違約債務達到673億元，同比增長了149%。

房地產企業出現違約潮

總之，房地產企業是非常的慘，運氣不好就會有倒閉的風險，很多人說，房企倒閉幾家多好，這些人之前賺了那麼多錢，還不如倒閉了，剩下的房子就可以便宜賣了。

看上去如此，但是這對整個行業都是不利的，而地產行業出問題，意味著很多人的就業、收入出現問題。

從就業看，2018年房地產和建築業就業人數是3176萬人，佔就業總人數的7.3%，而我國居民財富中，70%的總資產來自於房地產。金融資產規模約139.5萬億元人民幣。

各行業對GDP的比重

總之，房地產出問題，意味著中國人民的就業和財富會出現災難。

政策利好連續出臺，中央開始鼓勵救市

為了維護房地產行業的健康發展，高層開始救市，出臺各種政策，鼓勵居民買房，降低買房負擔：

第一是人民銀行連續降息，調整LPR利率：1年期LPR利率降低，是用來挽救房地產企業的，這會降低房企的融資成本，而5年期LPR利率降低，則是減少我們購房者買房的成本的，減少貸款利率。

第二就是對預售資金的鬆綁，之前一篇文章中，我對預售資金有詳細的介紹，總之，這次預售資金的“鬆綁”，還是緩解了房地產開發商的現金流。

第三就是鼓勵兼併：去年12月，央行開了一個會議，表示支援優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案。就像萬科說的一樣，要進行出清，垃圾的專案早點處置掉，剩下的就是吸收，兼併一些優質專案。

央媽開會，支援併購房企

第四就是高層喊話：重量級的會議--中央經濟工作會議定調“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。這也被視為國家鼓勵大家買房的表態。

房企那麼慘，能不能抄底買房？

關於這點我在上篇文章中說過，這裡做一個總結+補充。買房或者有意買房的可以關注，並轉發給親朋好友。

一、注意房地產稅推進：最近1-2年，房地產稅會逐漸落地，部分房價較高的城市可能會迎來房地產稅調控，就像廈門那邊出了落實房地產訊息（雖然馬上被刪了）。所以，已經擁有多套房產的朋友要注意了。

二、不建議購買中小城市房子：如果已經在老家有了剛需住房，那麼不建議繼續投資三四五線城市的房子，因為中小城市的房產已經在“房住不炒”的限制下，逐漸失去流動性。房子好買，但是難賣，變現比較困難。

三、只選擇優質的房企：在地產商較為困難的情況下，可以選擇資產負債率較低，優質的大房企，小房企的房子就不要買了，容易出問題。

四：一線城市剛需，能上車就上車，長期來看，房地產行業唯一值得投資的就是大城市房產，因為城市化還會推進，中國以後大部分的財富、人口，都會集中在北上廣深為首的大型都市圈。

一線城市所在的都市圈，會成為未來中國的中心

總的來說，口袋沒錢不要買房，因為現在不是鼓勵榨乾“六個錢包”，上車買房的時候了，2022年我們會面對美聯儲加息的影響，萬一運氣不好出現金融危機，就需要救命錢保證自己的生存。

所以一定要保證賬上有錢，不要隨意咬咬牙去買房。

-----------------------

【櫻狼財經】探尋熱點背後的真相，歡迎轉發、點贊、評論。圖源來自網路，侵刪。