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最近，有位剛收房不久的朋友找我吐槽：
太無語了，本以為是買了正裝大house，結果收貨卻是贈品小樣大小。
朋友憤怒的原因是，收房後，面積不夠用了。
112平的三居，客廳擺個沙發，放個電視機，距離、面積侷促的很。
臥室空間除了主臥大一點，其它居室的使用面積也很低，像次臥9平米多，擺個1.8m的床基本就是沒什麼空間了。
我一問，他房子的得房率才73%。
也就是說，112平米的房子，實際使用的面積不到82平，真到了入住擺傢俱的時候，就哪哪都不夠用了。
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稍微回想一下，就知道這位朋友的經歷並不是個例。
前幾年北京高層得房率能達到78%左右，而洋房高的能到90%左右。
而現在呢，我拉了一組關於得房率的資料：
比如說昌平，2020年的專案奧海明月得房率在73%-80%左右，奧森one得房率是75%左右。
當前的昌平樓市，新盤得房率卻普遍到了70%邊緣瘋狂試探。
真正是：花錢買公攤。
這還不是某個區域的現象。
得房率縮水的現象同樣發生在了朝陽區，去年朝陽區的新盤，比如朝陽壹號10-18層的小高層，得房率卻在71%左右。
還記得2018年，朝陽神盤中海望京府麼。
四居得房率：92%。
雖然望京府是洋房，朝陽壹號是小高層，但兩者差距也不應該如此之大啊。
究竟是什麼原因，才導致新房得房率逐年下降呢？
1，開發商不能偷面積了。
2，開發商利潤不允許了，低利潤時代下，開發商很難站在買房人角度，打磨產品力和拔高得房率。
3，住宅設計的規矩變多了。比如高標準住宅，因為環保材料等的使用，導致公攤面積變大；
以及住宅新規裡的一條：12層以上住宅，必須配兩部電梯增加了公攤面積等等。
03
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不過即使是在市場得房率整體走低時，也有堅守者。
比如海淀即將入市的新盤，中海·滙德里。
我大致算了一下，滙德里125-129平四居的得房率最高，不算飄窗都能達到85%左右。
這是什麼概念。
根據市場資料，我做了一版得房率測算，與類競品專案對比一下，來看看高得房率有多大的作用：
注：奧森春曉為高層社群，滙德里為洋房社群
得房率和套內面積資料，是我們粗算得到的均值，但已經可以看出不少資訊量：
中海·滙德里憑藉高得房率，把原本均價2萬+的差距，拉低到了1萬。
而且在使用空間上，也具有明顯的優勢，比如奧森春曉121平VS中海·滙德里125平，使用面積上差出了近20平，都差出一個主臥的面積了。
可見高得房率，能讓花的錢，實打實的轉化為使用空間，極大的拉高性價比。
拿這兩者對比，主要是為了看看高得房率的意義，對於真正選房的意義不大，畢竟一個是海淀一個是昌平，區域價值和總價差距還是擺在那裡的。
真正做競品pk，還是得和同是洋房且同區域做對比。
大體估算，具體以開發商資料為準
滙德里整體得房率略高。
以大戶型為例，滙德里129平，算上飄窗得房率88%左右，競品147平的得房率是80.8%左右。
兩個專案套型面積相差了18平米。
但實際使用面積只差了不到6平米。
滙德里，在總價上卻省了將近150萬元，總價都夠在六環外買個小戶型了，這筆經濟賬確實是更划算。
04
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為此，我也特地問了一下業內大佬，中海是怎麼做到的？
1，底層原因是，洋房得房率普遍較高，基本在80%左右，甚至更高。
2，在可調整的空間上，開發商拿出了更多的誠意，把面積放到了室內，而不是公攤上。
眾所周知，中海的產品，得房率一直比較高，而這次專門面向海澱人群，中海又下了更多的功夫。
我跟昌平海淀的開發商都有過溝通，他們的共識是：
得房率是海淀北購房者非常敏感的話題。
海淀北部的購房者無疑是我見過最認真的，因為他會挨個比對戶型的得房率、價效比等等數值，甚至會自己做測算。
因為月入五萬只花五千的碼農們，對消費沒有什麼太明顯的選擇標準，他們唯一的在乎就是：
買的房子值不值。
所以要打動海淀的買房人很簡單：
算筆賬。只要這筆賬，你算完了，自己都覺得值，那就夠了。
顯然，中海這筆賬是真的算過了。
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當然，單算得房率這筆賬也是不夠的。
至少也得再看看產品，比如精裝，戶型本身等等。
我得到了一份關於精裝的內部訊息，跟大家說幾條嚐嚐鮮。
標配就是博洛尼或同檔次品牌的定製浴室櫃和櫥櫃配套；
摩恩或同檔次品牌的廚盆和龍頭等；
全屋智慧燈控、新風除霾系統、全屋地暖等等裝置也一應俱全。
這裝修檔次的標配，著實是很高了。
寫這篇稿子的時候，滙德里正好已經開了售樓處，據說2月底就會開放正式的樣板間了，感興趣的可以去親自體驗一下。
滙德里外立面效果圖
關於專案其它的資訊，大家可以參考我寫的這篇文章，關於中海·滙德里的六個問題
話說回來，可以看到的是，北京樓市整體得房率確實在降低。
而且根據原因分析：
得房率變低將是一個不可逆的變化。
那麼未來買房你會怎麼選？
我的建議是，高得房率的房子一定要多給注意力，畢竟它是算價效比很重要的一個指標。
而且只有自己住進去才知道，居住空間是多麼重要。
