大家好，我是京爺，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！
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1、提問：京爺好，求教：1.家裡15年時買第一套房沒有做功課，買了商辦，此前沒有條件置換，如今可以置換，是否越快出手越好？房子在石景山古城片區，緊鄰首鋼廠區。我個人評判這個房子不僅是沒有升值空間，可能以後會越來越低。想聽聽您的判斷。
回答：你好，商辦居住屬性和金融屬性都不行，只要政策不變，價值會非常一般，如果是地段不好，沒有產業的板塊，那就更差了（因為商住現在的價值邏輯在於租金，如果不是地段好，那就沒啥價值了）。建議可以出手，及時止損。詳見星球內部資料《北京n大不能買的房產》
2、提問：京爺好，請問為什麼說共有產權房是真正的房住不炒呢？個人的80%部分5年後不是可以按市場價格出售嗎？
回答：你好, 其實共有產權房的問題在於以下幾點: 1, 大部分地段偏. 2, 品質大部分相對一般. 3, 投資屬性差, 主要是因為共有產權房未來怎麼賣, 賣給誰, 都有不確定性, 畢竟限制多. 另外, 市場認可度也是個問題, 接盤者會有一些顧慮, 至少不會被'熱錢'看上. 這些都會造成其升值性偏弱. 所以, 我認為共有產權房是真正的房住不炒. 除非政策恢復其金融屬性.建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》
3、提問：京爺最近在走買房手續。中介說為了避免我的首付支付了，然後貸款貸不下來掉鏈子，讓我先網籤後再去銀行面籤批貸款，確定可以批多少錢了再籤正式的買賣合同，目前只給了10萬定金沒有別的合同了。這樣操作可以嗎，是有利於我的嗎？
回答：你好，你這種情況對你來說有些不利。這裡面存在一個問題是，你們沒有簽訂購房合同就給了定金，如果不買了，10萬塊錢是要不回來的。如果確定了貸款沒問題，想要簽訂合同時，業主還可以不配合，或者又多要價，你是沒轍的，特別是房價上漲時，這種現象比較常見。一般來說，如果自己徵信沒什麼問題，基本上貸款出問題的機率不大，叫中介提前跟銀行溝通。可以參見星球資料《北京二手房交易要點》
4、提問：你好，諮詢下買房問題。本人已婚無孩子。我在大廠縣工作，愛人在牛街附近工作。綜合交通因素、教育因素（雖然朝陽學校水平不如東西海，但還是希望找個好點的小初）等。麻煩您推薦下區域和小區。
回答：你好，鑑於你們的工作地點，選擇朝陽也是可以的。傳統上朝陽學區主要是以朝外、人朝、白小、陳經綸為第一梯隊，其他都不太受關注。這裡面朝外、人朝、白小人都比較多，不過七八年後估計還可以，因此也是可以關注的。因為不知道你的預算，所以不好實質性地推薦。不過目前來看，陳經綸的一些學校相對安全一些，比如預算不足的話，可以考慮選個陳經綸的農光裡，預算足夠的話，可以選擇禧福匯。這裡的成績近期成長得還可以，有些價效比。相關房源可以直接在咱們的小程式中查詢
5、提問：請問京爺，遠洋沁山水是否溢價過高？旁邊的遠洋山水品質也不錯，價格是6—7萬一平，而遠洋沁山水是9—10萬，遠超過中海的各新盤價格，這個價格買石景山的房子會不會虧？畢竟石景山的發展潛力好像不如海淀朝陽大。
回答：你好, 其實北京的二手房, 如果不是學區屬性很明顯的小區, 其實基本上沒有太多溢價可言, 畢竟都是市場認可的表現. 遠洋沁山水比遠洋山水還是強一些. 另外, 遠洋沁山水地段還是很好的, 比較多海淀和西城的改善人群會來這裡置業, 價值是有支撐的. 當然, 升值爆發力確實不如海淀和朝陽.詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》
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