中梁控股集團，成立於1993年，總部位於上海，根植於長三角經濟區，是一家快速發展的大型綜合房地產開發商。2019年登陸香港聯交所上市（股份代號：2772.HK），搭乘房地產行業快速發展的列車，激進的中梁後來者居上坐穩中國房地產開發企業綜合實力20強的交椅。
但，聊起中梁控股，有一人不得不聊。那就是它的創始人兼實際控制人，溫州商人楊劍。據考古，曾經的中梁不過是一中小型的區域性開發商，是楊劍推崇碧桂園模式並在2018年帶隊前往碧桂園“取經”，回來後便信心滿滿地為中梁制定了五年3000億的銷售計劃，並開始著手推動中梁控股IPO。
而作為一家典型的高槓杆模式發展的開發商，中梁控股擴張的勢頭未曾停止過。憑藉著在房地產行業多年的經驗，中梁控股迅速將專案拓展至國內五大經濟核心區域：長三角經濟區、中西部經濟區、環渤海經濟區、海峽西岸經濟區及珠三角經濟區，這當中包括浙江、江蘇、安徽、江西、湖南、湖北、重慶、四川、福建、廣東、廣西、雲南、貴州、山東、河南、河北、遼寧、陝西、山西、甘肅、寧夏、內蒙古、天津等20多個省市的近140座城市。
中梁控股土地儲備分佈
併成功開發的專案近400個，其中近乎99%的專案為住宅專案，以二三四線城市為主。看來高週轉模式確實在三四線城市確實很能打，4個月看盤，5個月現金流回正，6個月資金二次投入。這讓2015年還在35億規模的中梁控股， 2016年就幹到了350億， 2017年翻一番變成750億，2018年更是直接破了千億。不得不說一句：人有多大膽，地有多大產！
中梁控股專案開發型別
猶記得當初中梁控股向港交所遞交招股書時嚇倒一片人的情景。
2015年淨負債率1335%，2016年淨負債率1790%，2017年據說降到了339%，2018年更牛負債率只有58%了。3年間，中梁控股就能將其淨負債率下降超過30倍。
應該有很多開發商想要取經。
不過這並不妨礙中梁控股上市，2019年它依舊成功在港交所敲鐘了。
跟隨著上市的腳步，中梁控股的融資渠道似乎拓寬了一些。
好像又沒有的感覺。
2019年，中梁控股被披露還有109個信託或資產管理計劃尚未償還，總額達到147億元，佔借款總額約54.5%。當中有四筆信託貸款即將到期，其中一筆利率高達13.83%。而後，更是傳出信託逾期的負面訊息。
最後這件事如何解決的不得而知。對於中梁來說，融資渠道似乎並沒有因為這個而被堵死。在很長一段時間，依舊能見到很多中梁控股相關的信託計劃、ABS。也許也有受這件事的影響，中梁控股突然對非標的控評非常嚴格，並開始有意識地降槓桿。一度讓人覺得它要上岸了。
時間來到2022年1月28日，標普宣佈將中梁控股的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”，展望維持“負面”。標普認為嚴峻的經營環境將削減中梁控股的流動性緩衝空間。
為什麼會有這個結論，那是因為中梁控股在未來六個月內面臨大量離岸債務集中到期：在償還1月份到期的2.5億美元優先票據後，中梁控股仍有約10億美元的離岸債務將在年內到期。
而這些債務將要依靠中梁內部現金流來償還債務。但如今的房地產市場行情低迷，中梁控股在接下來的時間裡造血能力如何暫不可知。
不過，即便標普和穆迪都對中梁控股做出了評級下調及展望負面的調整，聯合國際卻依然維持確認中梁控股BB評級，展望穩定。這是目前第一家出現三大機構評級不一致的開發商。
這會不會是對其早早斷臂自救的一種肯定呢？
其實在2022年1月17日，有關於中樑架構調整方案流出：控股集團總部相關職能與地產集團總部整合，控股總部部分員工轉崗地產集團。據悉，此次整合裁員的人數在200人左右。距高峰時期的600人，調整至如今的300人，動作不可謂不小。
時間戰線再拉長至2022年2月12日，訊息傳出中梁物業作價30~5億之間賣身碧桂園服務。
其實中梁物業早在2021年便兩度遞表港交所，距離上市敲鐘僅一步之遙。
單是其覆蓋18個省、兩個直轄市及三個自治區的154個城市的在管專案291個+簽約管理專案508個，就已是眾多金主眼中的香餑餑了。
為何此時將已透過上市聆訊的物管企業轉讓出去，如此急於變現？
這大概與其流動性出現階段性緊張的狀況脫不了干係。全行業信用收縮，能為各大開發商的地產板塊解困的，首選自然是物業。
時也命也，中梁控股究竟能不能成為2022年開發商們斷臂逃生的範本呢？拭目以待！
本文由只要比卡丘釋出於2022年2月14日
