這兩天有新聞報道，近幾年來，上海平均每年法拍住宅的數量大約在2200套，流拍率15%左右。2021全年，上海法拍房折價成交約佔54%，溢價成交佔46%。
法拍房雖然不是市場交易主流，但又因為交易標的普遍較大，前幾年又沒有納入限購範圍，吸引很多關注。
那麼，法拍房成交火熱，究竟意味著什麼呢？
法拍房數量增多代表樓市出現斷供潮？
這兩年不僅上海，包括杭州、深圳等地的法拍房市場，關注度都比較高。
一方面法拍房市場不斷流出高標的，總價超過1個億的房源不少。另一方面法拍房的數量也在增加。很多人理解為，樓市行情不好，斷供潮來了。其實並不然。
法拍房增多，更多可以理解為經濟增速放緩。
中小企業貸款難，很多企業主直接拿自己名下房產做抵押進行融資。或是一些企業經營不善，現金流出現壓力。
如果企業正常經營，有盈利，每月還貸款，資金鍊順利運作不會有問題。如果債務量大，無法平衡，那麼房子最後會當作債務處理。
此外，業主有可能在套現。
有些城市為了調控樓市過熱，用限售，增加房屋的持有時間，增加投資者的持有成本。比如3年限售，意味至少要還3年貸款。對投資客而言，最好不要有持有成本，銀行利息越多，投資收益越少。那麼幹脆走司法途徑，讓房子變成拍賣房，這樣就繞開政策限制了。有人擔心房子會折價，其實只要房源質量過得硬，不會有太多損失。這要比做一次正常的交易稅費少多了。還有些房源可能反覆抵押，業主早已把投資本金賺回來，甚至還有利潤，也不願意走交易流程，乾脆走司法程式。總之是變現的遊戲。
法拍房折價成交有何內涵？
法拍房每年在二手房中交易佔比是相當低的，其特殊性決定不會成為市場交易主流方式。既然是非主流，這就決定價格不會有特別表現。常在這個市場裡的多半是行家裡手，看到好的房源會果斷出手，撿便宜法拍房的確是個好渠道。而且拍賣是特殊的交易方式，通常都是評估價格8折作為起拍價，起步就比市場價要低。所以最後折價成交也是正常的事情。
法拍房有流拍、有溢價，都很正常。
這和房源本身屬性有關。有些房源總價1個億，比如上海，杭州有高總價房源，在市場預期不太好，或者經濟不太景氣的時候這類房子就算價格比市場價便宜也有可能流拍。相反，有些房源本身有稀缺性，比如去年上海有一套某小區的獨棟別墅拍賣，而且溢價成交。背後原因是，小區很少有此類房子出售，買家有個人偏好成分。
普通人怎麼買法拍房？注意點什麼？
普通購房人想要購買法拍房必須要謹慎對待，畢竟水比較深。有些房源看似“乾淨”，但買到以後想要住說不定有人出來搞事情。比如拍賣的房源還有租賃協議，買家是不能破壞租賃合同的。此外，法拍房也能貸款，但是貸款比例嚴格受限，貸款年限通常10年左右，而且只能純商業貸款。
如果實在喜歡某套法拍房，最好找個行家裡手做參謀。此外關注二拍，或有撿漏機會。一拍流拍後，過一段時間該房源還會被拿出來拍賣，不過起拍價是第一次起拍價的8折。通常和市場價已經有足夠的價差了。
