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Q:提問：您好京總，如何看待羅永浩還完所有負債再進軍手機行業。
A:回答：你好，我本人非常敬佩羅永浩老師，中國的企業家能做到羅永浩這樣的沒幾個。羅永浩非常有才華，但為什麼錘子還是陣亡了，因為生態位和頭部企業重疊了，小米、華為、蘋果最早入局，已經在市場上有一定的佔有率，所以死的一定是錘子，如很多人想滅掉騰訊，阿里，但需要像黃錚一樣找到拼多多的生態位，實現錯位競爭！淘寶，拼多多，京東雖然都在電商行業，但這三個公司的生態位是不一樣的，所以活的都很好。有興趣可以讀一下“位置為王”這本書！
Q:提問; 京總，我有北京戶口及首套首貸資格，150萬首付買通州的禹州朗庭灣，這個盤能滿足保值增值的需求嗎
A:回答;你好,感謝信任,禹州朗庭灣樓盤優勢是戶型好,90平可以做成三開間朝陽,但這個樓盤的位置稍微遠了點,其次出門是個人生終點站.自住的話優勢比較大,如果投資的話不是一個最好的選擇. 建議在核心區武夷花園商圈,或者萬達選,這兩個地方是目前通州抗跌性比較高的區域,保值升值比較穩健.
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Q:提問:京總你好,感謝你耐心長文的分析回覆,萬分感激,認同你的觀點,但有一個問題還想請教京總,既然東壩現在已經不適合投資,為什麼這個區域的房子賣的還是那麼好,還有這麼多人選擇東壩.第二:如何判斷新區值不得買呢?或者如何判斷新區有沒有價值?謝謝京總,麻煩了
A:回答:你好,1、東壩的房子賣的好是開發商的營銷策略,東壩鎖定的購房群體是總價700-800萬左右的剛需,這種購房群體因為工作原因必須在朝陽買,並且有三個條件:第一希望是新房,第二希望有學區的配套,第三希望是三居室,在豆各莊的新盤沒有上市之前,符合這樣條件的全朝陽只有東壩,
2、如何判斷新區有沒有價值,首先所有人都看好的新區要謹慎，對於新區的認知，要跳出當下的角度去思考，投資投的是未來和預期，而不是隻盯眼前。一個新板塊的完整週期可以分為四個階段：炒概念階段、炒地皮階段、炒配套階段和炒供需階段.
C概念階段是新區最開始的階段，C供需階段板塊基本已經發展成熟，價格也基本已經高位了，
在新區的最初始的階段，也就是C概念階段介入，機會是最大的但風險同樣是最大的，ZF規劃的再好，有可能實現不了，現例項子是很多的。比如現在的東壩和過去的麗澤;如果碰上這種情況，大機率就是萬年站崗。
判斷新區的價值要看新區的發展階段，最簡單的判斷標準，就是直接看這個區還有多少空地，空地意味著還有新的利好未兌現，利好就是漲幅的動力。真正值得購買的新區，一定是要符合3個標準
第1、新城區和老城區必須接軌，中間不能留白，這樣才能讓這個新區未來居住的人無縫對接。中間留白的不叫新區，叫衛星城，發展難度和時間至少乘10倍。
第2、有軌道交通規劃，有多條線路的新區優先值得購買。有的新區距離市區好幾十公里，就一條地鐵線路，這種基本不靠譜，剛需誰去受這罪，這樣的區沒有全國性的上漲行情，基本帶不動。
第3、規劃剛出爐就有大批頂級開發商進駐的新區，也是一個可以入手的風向標。這個也是新區最好的入手時機, 如果是ZF帶頭去的新區，並且有重要的規劃，可以考慮入手.但是一定要擇時.
我們普通人非職業的買家很難做到卡時機,比較適合我們普通人進入的時機是每個階段切換之間，這樣可以至少保證收穫一個階段的漲幅.
真正的高手進入的時機是從ZF規劃階段，就開始做全方位調查，在規劃初期成型後，基本就能判斷新板塊能不能成功，如何可以這個時候買入可以從魚頭吃到魚尾，整個週期的漲幅全部拿下，一般情況下，整個週期時間長約為8-10年，具體要看新區級別，大小，ZF的重視程度和資金投入力度。
我們第一次買房的人大部分喜歡扎堆,缺少獨立的判斷,一般都會選擇在最後的時間進入,就是人家都吃完肉了,我們去了連湯都沒得喝.如果在最後進入，這個時間溢價是很高的，如果沒有人口紅利供需關係就是平衡的，就會面臨長時間站崗;除非整個城市普漲;在最後一個階段可以進入,但需要看新區的產業形成狀況和價值的提升.新區的建設可以速成，但是人口只能慢慢的吸引.以上就是關於如何判斷新區的價值,當然每個區域的性質不一樣,還要具體分析,這只是宏觀的分析
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Q:提問:京總的文章裡好像都沒有提到南海子西邊104國道以東這個區域幾個樓盤的分析。包括熙悅雲上，熙悅林語，和錦誠園，中鐵和園，花語府等新盤。能給些購買的指導建議嗎？？謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴!北京跑贏大盤的房子不超過20%,我們的選籌是在這20%的範圍內,因此文章中可能會缺少部分樓盤.
熙悅雲上瀛海、熙悅林語、和錦誠園、中鐵和園，花語府這五個盤所處的板塊屬於亦莊新城的溢位, 瀛海的優勢是有地鐵8號線,未來還有S6和亦莊T1,緊靠南海子公園,地鐵站還有未出讓的土地,未來有可能會建商業體,有自己的產業,並且已經劃為亦莊新城,整體的區域介面環境算是不錯的,
但幾個新盤的價格目標溢價比較高,買過來站崗的可能性比較大,舊宮也如此,
瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年,從這個區域的二手市場成交情況可以判斷出,這個板塊的購買力並沒有那麼強
我們買房投資關注最重要的一個指標就是有價，買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。這個折價率是很明顯的指標。
溢位板塊我是不建議選擇品質盤的,這些板塊長期缺乏購買力的情況下,很難帶動這麼高的價格,結果就是持續站崗.
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Q:提問; 你好京總,您覺得亦莊次新的潛力大於麗澤嗎，或者說麗澤的溢價太高了？相比海梓府和金域東郡，豐臺的科技園前景如何呢?
A:回答; 你好,感謝信任!麗澤的溢價比亦莊嚴重了些，主要原因是麗澤搞了十幾年才成型，過去套了不少人，前幾輪行情投資客又集體買入，導致目前一些品質的樓盤價格比較高。如果麗澤落地會把泡沫洗淨,如果發展落不了地,是存在泡沫的.未來的利好就是企業完全入住+行情出現。對應的草橋、玉泉營的品質盤會有一個漲幅，科技園價格太高了,優勢新,品質盤扎堆,但已經屬於通勤板塊了。亦莊的優勢是產業結構比較質量，亦莊如果是偏改善我比較推薦河西南側地塊，這個位置剛好壓在南中軸上，以後建設會限制密度和容積率，比較適合改善的群體，這裡面有一個邏輯是北京的每一輪行情基本全是置換改善群體把房價推高，河東的優勢是有地鐵，配套好，但是密度過於大，未來改善的群體會慢慢向河西置換。
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Q:提問:您好京總,通州的萬國城MOMA這個樓盤怎麼樣,如果900萬買這個盤合適嗎?
A:回覆:你好,我覺得萬國城妥妥的CEO韭菜盤，後邊有條鐵路20年之內不可能拆是個大硬傷，周圍老破小加城中村，純粹的貧民窟;矮子裡面拔將軍，投資的大忌。實際住在這個小區到哪裡都不是很方便，去北關北運河要經過一片城中村，對應的南關小學也在城中村裡面，周圍都算上外來務工人員，整體比較亂，鐵路後邊的城中村最為明顯。再說房子本身的居住體驗，定位是豪宅盤，實則夏天熱得讓你受不了，並且不允許自己加裝空調。房屋質量不如十年前的東直門MOMA，小區環境，一個字太小太密了，容積率太高了。開發商對外宣傳4.2的容積率，實際我感覺至少5以上,整個小區只有這5棟房子，還加一個7號樓商業;專案自帶商業是減分項;900萬買這個盤屬實有點浪費了
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