二手房交易量的下滑，終於帶來了價格的下行。
南翔標杆華潤中央公園84平兩房掛牌價一度高達670-680萬，成交價也達到過650萬以上，目前實際成交價已經降至600萬左右。
同區域次新小區森林公館兩房曾經高達570-580萬，現在已經降至520萬。
大寧次新小區慧芝湖花園兩房曾經高達1200萬以上，現在普遍成交價1050萬左右。
當然也有部分房東繼續抵抗，比如大寧金茂府業主集體拒絕降價，甚至撤掉掛牌房源。
浦東北蔡標杆小區寶華海上郡領兩房去年僅800多萬，今年上半年成交價高達1150萬，掛牌價更是高達1250萬以上。現在市場下行，2套非硬傷房源全部下架。
這場拉鋸戰可能還要持續一段時間，房地產市場一貫的“漲價如山倒，降價如抽絲”——就像上面兩個小區一樣，價格下降我不賣了，市場供應減少，價格就不會陷入崩盤。
按照目前跡象，降價10%-15%後看房者立馬爆棚，幾天內就被賣掉。有大量客戶接盤託底，房價自然不會短期內進一步下探。
這場拉鋸戰將持續多久？哪方會最終獲得勝利？不同立場自然有不同結論，畢竟始終是屁股決定腦袋。比如部分從業者將寶押到了三胎政策——三胎放開，需求上升，市場自然會再次上揚。
其實不然，三胎可能救不了樓市。
認為三胎會刺激樓市，大機率是被任澤平那句名言忽悠了：短期看政策、中期看土地、長期看人口。
當然不能說這句話是錯的，這句話在過去幾年的語境下有一定道理，不過外部環境變了這句話就不再適用——或者說這句話並不是放之四海皆準的公理，很多時候人口並不是決定因素，否則印度房價早就是世界第一。
不知道任澤平在恆大與基層員工接觸有多深，恆大基層培訓時一定會傳遞一個概念：沒有資金的購房需求都不是需求。
環二也曾不斷地問公司新員工：你認為大部分客戶什麼時候會產生買房想法？
大部分人的回答你都猜得到，無非是結婚、改善、學區等等，其實都不對，只有你有錢了才會產生買房的想法。
所以長期看人口不一定正確，一定是有錢的人口才有意義，而資金量也是房地產行業快速發展的一切，否則上海三價就低就不會這麼快見到效果。
前些年我們的感受一直是樓市越調控越火爆，核心原因也是沒有對資金量下手，撒手鐧沒使出。
只要資金量有限價格就一定上不去，之前房價的快速上升很大程度就是因為槓桿放大了資金量。
網上之前有個段子，如果馬雲、馬化騰、王健林在沙漠裡迷路了，四五天沒喝水，這時遇到了手上有兩瓶水的你，你會如何給水定價？
其實答案很簡單，按照目前身價馬雲排名第二，最高定價就應該是馬雲可以套現的全部資金。
如果你遇到的是三個農民工，他們手上恰好有剛拿到的今年的收入，比如各自為8萬、7萬、6萬，那麼你一瓶水最高賣7萬。
你想賣再高，也沒人買得起；三個民工再想買水，再飢渴，也出不了更高的價格：市場上根本就沒那麼多錢。
只有6萬現金的那個人可能就要被渴死。
當然你不是一個人去賣水的，你身邊還有一個土豪小Y，小Y發現只有6萬現金的那個人更年輕，收入預期更高，於是小Y創造了一個金融產品：水貸。
即，農民工可以透支接下來的收入，比如先付30%水款，剩下的70%等賺了錢以後償還給土豪小Y。
當然小Y發現只有拿著6萬現金的3號民工年富力強，有能力償還70%貸款，其他兩個民工你只想給他們放50%貸款。
這時三個人可以動用的資金量成了16萬、14萬、20萬，只有6萬現金的3號民工成功買到了水，當然水的價格也飆升到了16萬。
需求沒變，還是3個人想喝水；供應沒變，還是隻有2瓶水。只是多了一個小Y，水的價格就由7萬漲到了16萬。
所以水的價格並不取決於需求量，而是買水的人手裡有多少錢。
所以三胎政策意義真的不大，即使你再想換房，手裡沒錢也產生不了真實的購房需求。這時你能做的只是擠擠繼續住下去，或者乾脆不要三胎。
回到樓市同理，對於個人來講，貸款是有意義的，讓你可以提前買到房子。
對於整個樓市來講，貸款意義不大，房子就那麼多，需求就那麼多，不管價格如何，總是有固定比例的人能買到房子。
現在對這個信貸槓桿下手，市面上錢變少了，房價一定需要降低——整個社會都需要對房地產市場進行重估。
當然上面那個模型做了明顯簡化，真正的樓市並沒有那麼剛需。
其實現在的樓市人人都說自己是剛需，剛到上海打工2年的畢業生說自己是剛需，1000多萬預算買內環的三口之家也說自己是剛需，尤其是去年下半年，市場上紛紛冒出很多“剛需”。
今年市場下行，“剛需客戶”數量突然就沒那麼多了。
因為房子不是飲用水，即使沒有自己的房子，生活也可以過得去，商品房正式登上歷史舞臺才20多年時間。
人均需要的居住面積更是一個偽概念，人均7平米的時代我們經歷過，現在人均30平米左右了，依舊有人覺得不夠住。
決定“剛需”數量的，很大程度是大家對市場的信心，或者說直白一些：房價還會不會漲。
一旦大家相信房價再也不漲，大量需求就會憑空消失。
所以購房需求的另一個條件是：對市場有信心。有資金、有信心的人，才會產生真正的購房需求。
資金的問題我們前面梳理過，短期內取決於銀行貸款量，購房信心則取決於買賣雙方的心理博弈以及政府訊號。
當下上海樓市普遍達成的共識是：房價會微跌，意味著一旦房價跌到一定程度就會有不好“需求出現”——他們認為到了接盤的時刻，即，恢復了信心。
其實簡單問問身邊的朋友就知道，沒多少人真的認為上海房價會暴跌。
當然提升資金量的方式除了銀行貸款還有兩個重要途徑：轉移支付、提升收入。
收入提升也是近20年房地產市場高歌猛進的核心動力，收入水平不斷提升，大家有更多資金支付首付，有更大的信心申請貸款。
當然收入的提升是漸進過程， 面對調控這樣的短期因素完全招架不住。
前面提到過信貸遭受調控後房價將進行重估，當房價迴歸到合理水平時，收入的作用才會漸漸地凸顯出來，時間久了水漲船高。
當然現在國內經濟面臨困境，收入提升速度讓人充滿擔憂。
也正是這樣的背景下我們提出了共同富裕，提出了經濟內迴圈，提出了浦東“引領區”。
長期的事情，我們交給長期，短期內仍舊是下行市場為主。
另一條路徑是轉移支付，方式就比較多，典型的比如三次分配。三次分配的背景是手握大量資金的一方其實並沒有相應需求。
如果淪落到沙漠的是馬雲和兩個農民工，在沒有貸款的情況下，水的價格依舊是7萬，如果我們預設一瓶水就夠喝。
另一個重要的方式是城市間財富轉移。
眾所周知上海搶人速度明顯提升，2021年上半年新增人口數量就超過2020年全年。2021上半年一共公示33362人，其中居轉戶公示17707人，引進人才落戶公示15655人，而2020年全年共公示31461人。
讀完前面部分大家應當明白，我們不關心有多少人前往上海，我們關心的是這些人帶著多少錢來。
上海生活成本高的說法已經傳遍全國，沒點家底的畢業生自然不考慮上海定居，考慮在上海定居的一定是可以動用6個錢包或者說老家有房產可供置換。
這些資金加入到上海市場，倒是一個短期看得到的因素。
當然上述的一切論述都基於一個原則：房源有限。
試想一下，在沙漠中馬雲幾個大佬迷路了，然後找到了手拿兩瓶水的你，不巧的是你就站在貝爾加湖畔，甘甜的淡水取之不盡，三個大佬看都不會看你一眼。
只要這個原則不打破，只要經濟向好，資金仍舊源源不斷的入場，提供源源不斷的動力。
當然這是長期，短期內面臨信貸降低槓桿，尤其是大家信心遭受打擊，房價一定會再次重估——其實我們就在重估之中。
所以任澤平的三句話得改改：短期看政策、中期看新上海人、長期看收入。
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