短短一年，從溢價900萬變成沒人要，這個市場發生了什麼？

上海、深圳、杭州，法拍房都涼了。

剛剛過去的週末，上海普陀區古浪路288弄中環名品公館的10套千萬級別豪宅在二拍中全部低於評估價成交。

來源：阿里法拍

在法拍房市場，一次性上架10套千萬豪宅的情形並不多見。在第一輪拍賣中，這10套房源集體流拍，部分房源甚至無人報名參拍。拍賣資料顯示，此次的10套房源位於中環名品公館10號23、25、26、27、28層，面積均為176.94平方米。根據過往中環名品公館的銷售宣傳來看，10號樓為該樓盤的“樓王”，176.94平方米的大平層是最後的“王炸”戶型，極受購房者關注。

2020年年中曾是上海法拍房“撿漏”最火熱的時期。根據上海國拍統計，當年8月上海成交的住宅類法拍房中，有64%的標的以高於評估價成交。“撿漏”的希望在眾多買房者爭搶之下破滅，只成為以高價“打破限購”的渠道。2021年1月，上海法拍房納入限購。

無獨有偶，幾天前杭州成交了4套千萬級法拍房，也全部低於評估價。

杭州這4套法拍房包括大平層、改善性住宅、高階中式合院和湘湖畔的老排屋。其中杭州市西湖區楓華府第一套住宅，建築面積176.53平方米，評估價格為1140萬元，最終以934萬元成交，低於評估價206萬元；餘杭區西溪山莊觀翠苑一套房源以1050.87萬元成交，低於評估價420萬元。

遙想去年同期，杭州申花板塊沐風宜和雅園一套217.45平方米的合院，起拍價2485萬元，評估價3103萬元，經過203輪競價，最終以4000萬元成交，摺合單價18.4萬元/平方米，溢價近900萬元。

來源：阿里法拍

而深圳現象級網紅盤華潤城的一套法拍房，經過第一次流拍後，2月10日第二次拍賣起拍價直接下降278萬元，最終這套約88.17平方米的房源以1199.65萬元接近指導價成交。

據央視財經報道，近幾年上海平均每年法拍住宅的數量大約在2200套，流拍率15%左右。2021年全年，上海法拍房折價成交約佔54%，溢價成交佔46%。這意味著“撿漏”成為當下法拍房市場的主流，曾經的超高溢價、哄搶法拍房可能近期再難見到。

上海中原地產市場分析師盧文曦對記者表示：“法拍房一直不是交易主流，無論是否遇冷，都不會改變其在交易結構中的地位。”

法拍房遇冷，其背後是投資炒房熱的退燒。

另一方面，交易風險也成為大多數人擔心的原因。“一些價格便宜的，說不定背後還有其他看不見的風險。法拍房多數是因債務關係而產生的，高總價房源是否划算要綜合評估。總體來看，對於行家裡手，法拍房是有撿漏機會的。”盧文曦說。

2022年1月1日起施行的《關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》明確指出：人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予准許。

除前期已經出臺法拍房限購的城市外，全國所有地區不具備被拍賣房產所在地購房資格的購買人無法參與法拍房競買，透過買法拍房鑽限購政策漏洞的辦法行不通了，法拍房降溫也成了必然趨勢。

那麼，在法拍房價格低空飛行的情況下，個人買家出於自住需求是否能夠撿漏？盧文曦認為，法拍房和二手房有些類似，買賣靠“緣分”，對於個人尤其是普通買家而言，最好不要輕易選擇法拍房。如果實在喜歡某套房源，一定看清楚房屋實際狀況，有沒有人實際居住，有沒有租賃合同等等，以免發生買到房不能入住的情況。