隨著城市規模的擴大，城市更新、舊城改造專案如火如荼，不少小產權房進入大家視野，或投資或自住，再加之鋪天蓋地的宣傳，不少人有了購買小產權房的想法。但由於小產權房性質特殊，購買時會有哪些風險呢？小產權房到底能不能買呢？這裡王律師透過案例帶您一起來分析一下。

案例介紹

1、施某與金某系夫妻關係，育有三子，五人取得坐落於黃巖區新前街道西範村宅基地兩間。

2、1995年，施某與被告楊某（新前街道前洋村村民）簽訂《房屋基地轉讓書》，將上述房屋中的一間轉讓給楊某，轉讓費15000元，另楊某向政府部門繳納土地配套費11000元，在該宅基地上建造了四層樓房並居住、出租至今。

3、2016年，施某向法院起訴請求：確認雙方簽訂的《房屋基地轉讓書》無效；楊某返還宅基地使用權；楊某賠償宅基地佔用損失236萬元（按租金12萬元/年計算）。

4、楊某提起反訴：施某等人賠償地上建築物價值24萬元、購買宅基地價款及配套設施費和利息、土地使用權價值差額281萬元。

5、涉案房屋評估所的價為307萬元（土地使用權283萬元，地上建築物24萬元）。

王律師為您分析

根據《中華人民共和國土地管理法》，農村宅基地所有權歸集體村民所有，宅基地使用權只能在本集體成員之間流轉，楊某非案涉土地集體經濟組織成員，故本案合同無效。

無效合同，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

1、原告將案涉宅基地使用權轉讓給集體經濟組織之外的楊某，違反國家法律規定，雙方簽訂的《房屋基地轉讓書》無效。

2、合同無效自始無效，原告主張《房屋基地轉讓書》無效，不受訴訟時效期間的限制。

3、對於無效合同，因該合同取得的財產，應當予以返還，故應由原告返還被告宅基地轉讓款人民幣15000元和被告墊付的土地配套費11000元，由被告返還原告涉訴宅基地。

4、被告在涉訴宅基地上建造房屋並使用20年之久，且涉訴宅基地使用權價值大幅度提升，被告要求原告賠償地上建築物損失和土地使用權價值差額損失合法合理，原告應對被告的損失承擔90%的賠償責任，即275萬元［（3070000元-15000元）×90%］。對原被告的其他訴訟請求均不予支援。

購買小產權房到底存在哪些風險呢？

1、無法辦理房產證、產權證

從法律層面講，小產權房其實是沒有產權的，因為這類房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規，有效的房產證。這是小產權房嚴重的問題。

2、無法進行銀行貸款和抵押貸款

因為小產權房沒有房產證，沒有經過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。對於購房者來說其實壓力也很大。而且現在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押，再者買賣的時候可能也有很多的風險和坑。

3、小產權房交易難

如果想要向非集體成員的第三人出售小產權房，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。

4、拆遷補償難，質量沒保證

因為購買小產權的購房者不是房屋合法所有人，無法對抗國家的徵地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。

此外，開發商在建設小產權房屋時，為賺錢可能會偷工減料，加上職能部門缺乏監管，存在嚴重安全隱患，在實際使用中很多小產權房出現牆體裂縫、房屋漏水等質量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建築規範和標準。一旦發生房屋質量糾紛，購房者維權難，最終只能自行承擔損失。

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