報告負責人
■蔡 真國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任
報告執筆人
■蔡 真國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任
■崔 玉國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心研究員
■曾 亭中國社會科學院大學
摘要
■2021年的房地產政策經歷了一次大的轉變：上半年以“控房價”“控租金”為主基調，下半年因頭部房企流動性危機以及大量房企違約事件爆發，監管層要求金融機構準確理解、把握和執行房地產金融管理制度，滿足房企合理的資金需求，並透過注入流動性支援地產專案復工，鼓勵銀行穩妥有序開展併購貸款業務。
■房地產市場的執行則可以用“急轉直下”概括。上半年市場還在延續去年的疫情暴漲行情，下半年各類銷售指標由正轉負。與銷售資料形成映象的是庫存情況，2021年下半年房地產去庫存壓力上升明顯，並且住宅銷售市場的趨冷又透過開發商的拿地投資行為影響到土地市場，使住宅類土地成交面積和金額顯著下降、土地流拍數量大幅上升。
■房地產金融形勢方面，個人住房抵押貸款餘額增速持續放緩，新增個人住房貸款價值比（LTV）指標明顯好轉，這意味著銀行個人按揭業務風險更加可控；但由此帶來的負面影響是房企銷售疲軟、房企資金迴流困難，反而加劇了房企違約風險。房企融資方面，開發貸增速持續下降，儘管央行在三季度後多次表態金融機構對“三道紅線”理解有誤，並試圖扭轉預期，但效果並不明顯。
■展望2022年，我們認為政策會在“三重壓力”和“房住不炒”兩個總基調下進行平衡：第一，會有更多三、四線城市出臺“限跌令”和購房支援性政策；第二，一線及二線熱點城市將會有更多政策支援住房租賃市場發展，尤其是支援保障性租賃住房的發展；第三，更多問題房企的處置措施會出臺。房地產市場執行方面，2022年一季度末至二季度初將是整個市場走勢的關鍵時期，如果三、四線城市的支援性政策發揮作用以及問題房企處置妥當，則整個市場會有較大程度的恢復。房地產金融方面，個人購房貸款餘額增速將一改2021年的頹勢，甚至部分銀行會超出“貸款兩集中”的上限發放按揭貸款，個人按揭貸款利率也將進一步下行；但房企融資的形勢並不樂觀。
目錄
一、房地產調控政策
（一）中央及部委層面
（二）地方政府層面
二、房地產市場執行
（一）價格情況分析
（二）數量走勢分析
三、個人住房金融形勢
（一）個人住房貸款餘額增速略有下降
（二）個人住房抵押貸款風險整體可控
四、房企融資形勢
（一）房地產開發貸餘額增速持續回落
（二）房地產信託規模持續壓降
（三）房企境內外信用債發行規模下滑
五、2022年房地產市場及房地產金融執行展望
報告正文
一、房地產調控政策
❏ 中央及部委層面
2021年，中央層面繼續保持“房住不炒”的調控總基調不變；圍繞穩地價、穩房價、穩預期的房地產調控目標，堅持租購併舉，加快發展住房租賃市場市場的同時，要求滿足住房購買市場的合理需求，並透過落實因城施策來促進房地產業的健康發展。
央行、銀保監會、住建部、自然資源部、財政部等部委層面，為貫徹落實中央要求，一方面，以嚴格實施房地產金融審慎管理制度、實施重點城市住宅用地供給“兩集中”新政、最佳化土地競拍規則、規範房地產市場秩序、透過約談和問責強化城市主體責任的落實等方式來控制房價泡沫和化解房地產“灰犀牛”風險；另一方面，透過增加租賃住房土地供給、加大對住房租賃市場的金融支援力度、降低租賃住房稅費負擔、整頓租賃市場秩序和規範市場主體行為等方式，支援和規範住房租賃市場的發展，並首次提出城市住房租金年度漲幅不超過5%的“控租金”要求。另外，三季度開始多家高槓杆大型房企陸續爆發了流動性風險，市場預期發生較大的轉變，房地產銷售和房企融資均大幅下滑。為維護房地產市場的健康發展和住房消費者的合法權益，要求金融機構準確理解、把握和執行房地產金融管理制度，滿足房企合理的資金需求；對於已爆發流動性危機的房企，在協調金融機構注入流動性支援專案復工的同時，鼓勵銀行穩妥有序開展房地產專案併購貸款業務，重點支援優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案，按照法治化、市場化原則開展房企信用風險的處置化解工作。
❏ 地方政府層面
2021年上半年，地方政府層面，房地產調控政策的核心目標仍是穩地價、穩房價、穩預期。對於房價上漲壓力較大的上海、廣州、杭州、武漢、合肥、西安等二十餘個熱點城市，地方政府採取對限購、限貸、限售等方面“補漏洞”，增加交易稅費成本，建立二手房成交參考價格釋出機制，嚴打學區房炒作，最佳化住宅用地供給，調整土拍規則、加強土地購買資金的稽核、加強了對房企預售資金的監管、加強市場監管力度，嚴查經營貸、消費貸等資金違規流入房地產市場等方式升級加碼房地產調控政策。但下半年開始，隨著房地產市場形勢的轉變，部分房價下行壓力較大的城市為穩定房地產市場和維持土地財政的可持續性，地方政府相繼出臺了“限跌令”或“救市”政策。比如，瀋陽、長春、江陰、岳陽等多個城市出臺了嚴禁房企惡意降價銷售，對於房企低於備案價格一定幅度（10%或15%）銷售的行為，視情況給予重新備案、停止網籤至禁止預售不等的處罰措施；哈爾濱則出臺了包括降低預售許可發放要求、分期繳納土地出讓金、發放人才購房補貼、放寬公積金貸款發放要求等支援性政策。
二、房地產市場執行
❏ 價格情況分析
1. 商品住宅銷售價格回落
從國家統計局公佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動資料來看，截至2021年末，70個大中城市的新建商品住宅和二手商品住宅銷售價格分別同比上漲2.0%和1.0%，儘管全年累計表現為價格上漲，但漲幅較2020年同期分別收窄1.7個百分點和1.1個百分點。從環比走勢來看，三季度以來月度環比漲幅持續下行，反映出房價持續下行壓力（見圖1左上圖）。分城市層級來看，一線城市在上半年漲幅越大，則在第三季度漲幅下跌越快。以二手住宅為例，環比漲幅最大值為0.70%，最小值為-0.40%（見圖1右上圖）。二線城市環比漲幅最早達到峰值，新建和二手住宅價格漲幅在4月分別達到0.6%和0.4%，隨後開始下降（見圖1左下圖）；三線城市上漲動力不大，從8月份開始加速下跌（見圖1右下圖）。
從全年來看，房地產市場從二季度末至三季度初開始回撥，並在9月出現本輪房地產調控以來住房銷售價格環比漲幅首次轉負的情況。2021年12月，70城中共有50個城市的新建商品住宅銷售價格和63個城市的二手住宅銷售價格出現環比下降。
圖1 70個大中城市房價走勢（環比）
資料來源：國家統計局，Wind。
2. 住房租賃市場價格回升
從中原地產統計的四個一線城市、兩個二線城市的租金資料來看，截至2021年末，北京租金水平同比上漲了13.41%，深圳租金水平同比下降了4.59%，上海租金水平同比上漲了9.84%（見圖2左圖），廣州租金水平同比上漲了3.73%，天津租金水平與2020年同期持平，成都租金水平同比上漲了2.01%（見圖2右圖）。總體來看，受疫情影響較大的住房租賃市場在2021一季度開始逐漸復甦；二季度、三季度伴隨著畢業季的到來，旺盛的住房租賃需求帶動租金價格季節性上升，樣本城市住房租金價格水平普遍上漲（深圳除外），且北京、上海這兩個機構化租賃佔比最高的城市租金價格累計漲幅最大；四季度開始，隨著住房租賃傳統淡季的到來，租金價格有所回撥。
從樣本城市的情況來看，北京、上海這兩個城市的租金價格漲幅最大，其原因可能如下：一是國內疫情控制相對較好，住房租賃市場全面回暖，疊加畢業季的到來，住房租賃市場需求較為旺盛；二是受疫情影響2020年住房租賃市場需求下降，住房租賃企業普遍虧損經營，在2021年市場回暖後長租公寓的租金價格普遍上漲，以彌補前期虧損；三是在機構化租賃佔比較高的城市，長租公寓的租金已經成為業主直租住房的租金定價參考，長租公寓價格的上漲，可能會推動普租房租金同步甚至更大幅度的上漲。發展租賃住房市場（尤其是加快發展長租房市場）來解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，已經成為政府部門政策重點支援的方向，但部分城市住房租金價格的大幅上漲，可能會促使地方政府出臺“控租金”政策或釋出租金政府指導價格。
深圳在2020年成為全國住房均價最高的城市之後，2021年的住房租金水平反而在持續下跌，究其原因：一方面是前期住房市場投資、投機氛圍較為濃厚，在房價出現下行時，投資客將持有的部分空置住房投入住房租賃市場，尋求“以租養貸”的方式減少資金壓力，等待房價回升時將再將持有住房出售，市場供給上升；另一方面高房價對人才流入產生了負面影響，租賃市場的需求較弱。人力資本是推動經濟長期增長的重要因素，深圳作為國內經濟最有活力的城市之一，其對人才的吸引力下降應引起地方政府的充分重視。
圖2 中原二手住宅租金指數（定基2004年5月=100）
資料來源：中原地產，Wind。
3. 房地產價格泡沫逐步減少
除考察住房價格的絕對水平外，還可以透過相對指標衡量價格水平，下文將採用的是租金資本化率。租金資本化率是由每平米住宅的價格除以每平米住宅的年租金得到，其含義是一套住宅完全靠租金收回成本要經過多少年，可以較好地用於刻畫房價泡沫程度。這一概念與租售比類似，但更加直觀。
2021年，四座一線城市的租金資本化率總體呈下降趨勢，平均租金資本化率從2020年末的69.70年大幅下降至2021年末的57.09年，主要原因是2020年下半年一線城市住房市場出現了明顯過熱跡象，四個城市的相關部門均陸續出臺調控收緊政策。在深圳、廣州、上海二手房指導價政策出臺後，因指導價低於市場實際成交價且銀行按照指導價發放貸款，一定程度上降低了居民購房可用槓桿，三城住房市場的交易規模大幅下滑，房價快速上漲勢頭得到有效遏制（見圖3上圖）。同期，二線城市的租金資本化率也表現出下降趨勢，且二線熱點城市的下降幅度大於二線非熱點城市。二線熱點城市的平均租金資本化率由年初的57.44年下降至年末的53.02年；二線非熱點城市的平均租金資本化率略有下降，由年初的48.50年下降至2021年末的47.04年（見圖3左下圖）。三線城市方面，平均租金資本化率基本保持不變，2021年年末為42.13年，略低於年初的42.53年（見圖3右下圖）。
整體來看，進一步收緊的房地產調控政策在一線城市和部分二線熱點城市逐漸顯現效果，房地產價格泡沫得到一定程度的遏制。然而對於房價泡沫的遏制也需要辯證地考察，尤其是對於租金資本化率急速下降的地區（比如深圳），這意味著房價的快速下跌。通常而言，繁榮時期的房價上漲與危機時期的房價下跌往往是非對稱的，房價的快速下跌很可能是危機的前兆。進一步考察深圳房價下跌的原因，主要是由於住房按揭供給不足，從而導致房地產開發的資金迴圈不暢，因此緩解流動性不足是應對危機的首要措施。
圖3 租金資本化率走勢
資料來源：國家金融與發展實驗室監測資料。
注：本報告監測的二線熱點城市包括杭州、南京、蘇州、武漢、成都、廈門、福州、西安、合肥，二線非熱點城市包括天津、重慶、鄭州、長沙、南寧、南昌、青島、寧波，三線城市包括昆明、太原、蘭州、烏魯木齊、呼和浩特、湖州、泉州、常德、蚌埠。
❏ 數量走勢分析
1. 住房銷售增速持續下跌
2021年中國房地產市場走出了一波探底行情。各季度商品住宅銷售面積增速分別為68.09%、11.62%、-14.46%和-19.83%，商品住宅銷售額資料更不理想，各季度分別為95.46%、18.89%、-14.91%和-20.16%（見圖4）。增速從第三季度由正轉負的原因是，受部分大型房企流動性風險爆發的影響，部分購房者因預期房價下行和擔心購買期房可能會陷入爛尾樓糾紛，暫緩了購房計劃。從累計資料看，全年商品住宅銷售面積達到15.65億平方米，同比增長1.1%；商品住宅銷售額為16.27萬億元人民幣，同比增加5.3 %。結合住宅竣工資料可以看出房價下行壓力，2021年全國商品住宅竣工面積同比增長了10.8%，遠超銷售面積增速。這一方面是由於大型房企流動性危機致使銷售下滑，另一方面是因為開發商受“三道紅線”規則影響，加快銷售回款以達到監管目標。
圖4 商品住宅銷售情況（當季）
資料來源：根據Wind資料計算。
2. 土地交易市場大幅降溫
住宅銷售市場的趨冷透過開發商的拿地投資行為影響到土地市場。2021年百城住宅類土地供應面積為4.48億平方米，同比下降19.18%；成交面積為3.16億平方米，同比下降27.23%；成交金額為4.11萬億元，同比下降了9.63%；成交土地單位面積均價同比上漲了24.18%（見圖5左圖）。不過，土地成交單價的上漲並不能說明土地市場是過熱的，這主要是受第一輪“土拍兩集中”政策影響。當市場還不清楚土拍新規則是造成地價上升還是下降的時候，房企面臨的首要問題是生存問題，即手中必須有地才能生產經營，因而導致房企在第一輪土拍中形成“志在必得”的氣勢，從而使得上半年成交土地溢價率略有上升，相應地，土地流拍數量較2020年同期也有所下降。然而從三季度開始，房企在銷售端受需求低迷影響，在資金端受“三道紅線”“貸款兩集中”政策以及流動性風險傳染影響，於是很快意識到第一輪“土拍兩集中”拿到的土地很難有銷售端和資金端的支撐，於是房企拿地規模大幅下降，土地市場整體迅速降溫（即使一線城市也不例外），土地流拍數量大幅上升，其中12月單月土地流拍數量達到2607宗，為2008年以來最大單月流拍數量，成交土地溢價率也快速從4月的26.20%（全年最高點）下降至12月的2.49%，土地拍賣市場陷入頹勢（見圖5右圖）。
圖5 100大中城市土地交易情況
資料來源：Wind。
3. 三線城市住宅庫存去化週期大幅上升
從去庫存的情況來看，我們統計的18個城市平均住宅庫存去化月數由2020年12月末的11.7個月，上升至2021年末的17.5個月。其中，12月末一線城市平均住宅庫存去化週期為7.8個月；二線城市平均住宅庫存去化週期為12.1個月；三線城市平均住宅庫存去化週期為32.7個月，較2020年末上升了15.8個月（見圖6）。分城市層級來看，2021年一線城市住宅庫存去化週期基本保持穩定，且處於較低水平；二線城市住宅庫存去化週期從年初至6月末呈持續下降態勢，三季度、四季度又有所上升，但在合理區間；三線城市方面，住宅庫存去化週期呈波動上升態勢，且在下半年庫存去化的壓力大幅上升。這種市場形勢將給主要佈局在三線城市的中小房企帶來較大的資金鍊壓力，部分資金週轉能力弱的房企較易出現流動性危機。
圖6 各城市房地產庫存去化情況（3周移動平均）
資料來源：根據Wind統計計算。
注：圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南京、蘇州、廈門、南昌、福州、南寧、青島，三線城市包括泉州、莆田、東營、東莞、舟山、寶雞。
三、個人住房金融形勢
❏ 個人住房貸款餘額增速略有下降
房價的上升和泡沫的形成離不開信貸的推動。從餘額資料看，截至2021年末，我國個人住房貸款餘額為38.32萬億元，佔全部信貸餘額的比例為19.89%。從餘額增速來看，個人住房貸款餘額同比增速從2017年二季度開始呈持續下降態勢。2021年個人住房貸款餘額同比增速延續了這一走勢，一季度增速為14.5%，二季度增速為13.0%，三季度、四季度的增速均為11.3%。從個貸餘額增量資料來看，2021年個人住房貸款餘額淨增加了3.88萬億元，較2020年下降11.21%，個貸的淨增量規模下降幅度較大。其中，一季度淨增量為1.23萬億元；二季度淨增量為9100億元；三季度淨增量為7900億元；四季度淨增量為9500億元（見圖7左圖）。
從居民部門月度新增中長期貸款資料來看，2021年居民部門新增中長期貸款月度平均增量為5006.67億元，較2020年的月度平均增量4958.33億元上升了2.18%，低於個人住房貸款餘額增速（見圖7右圖）。
圖7 個人住房貸款餘額及居民新增中長期貸款情況
資料來源：中國人民銀行，Wind。
❏ 個人住房抵押貸款風險整體可控
我們估算了一線城市和部分二線城市的新增個人住房貸款價值比（Loan to Value，LTV），這一指標可以衡量住房價值對新增個人住房貸款的保障程度，也可以用於反映銀行個人住房貸款違約風險的大小。相關研究表明，LTV與個人住房貸款違約率顯著正相關，如果這一指標數值較低，說明購房中使用自有資金的比例較高，則銀行等金融機構面臨的風險不大。
2021年，一線城市中北京的平均新增住房貸款價值比為13.74%，處於較低水平；深圳的平均新增住房貸款價值比為38.01%（見圖8左上圖），相較於2020年大幅下降；上海的風險相對較低，平均新增住房貸款價值比為20.05%；廣州的平均新增住房貸款價值比為28.82%，處於合理水平（見圖8右上圖）。二線城市方面，2021年重慶的平均新增住房貸款價值比為64.57%，處於較高水平；南京的平均新增住房貸款價值比為29.61%；廈門的平均新增貸款價值比為26.78%（見圖8左下圖）；鄭州的平均新增住房貸款價值平均為33.20%；武漢和天津的平均新增住房貸款價值比分別為19.31%和19.06%，風險較小（見圖8右下圖）。
整體來看，受益於較高的首付比例、較低的LTV，我國新增個人住房貸款抵押物保障程度較高，個人住房貸款整體風險可控。但是我們仍需警惕在房地產市場形勢大分化的背景下，由於區域性房價大幅下跌（比如目前燕郊房價較2017年高位已經“腰斬”，對於部分低首付比例的借款人來說其住房已經成為“負資產”），房貸資產質量迅速惡化而導致區域商業銀行不良率大幅上升，進而使得部分割槽域性中小銀行出現嚴重的償付能力不足風險。
圖8 一線和部分二線城市新增貸款價值比（3個月移動平均）1
資料來源：國家金融與發展實驗室估算。
四、房企融資形勢
❏ 房地產開發貸餘額增速持續回落
從央行公佈的金融機構貸款投向統計資料來看，截至2021年末，房地產開發貸款餘額為12.01萬億元，同比增速僅為0.09%；房地產開發貸存量餘額則連續三個季度負增長（見圖9）。這表明因大型房企信用風險的持續暴露，雖然央行等部門要求商業銀行保障房企合理的融資需求，但是商業銀行出於風控方面的考慮，對新增房地產開發貸的發放仍極為審慎，開發貸持續收緊的狀態並未有明顯的改善。
圖9 房地產開發貸餘額情況（季度）
資料來源：中國人民銀行，Wind。
❏ 房地產信託規模持續壓降2
從投向房地產行業的信託資金資料來看，房地產信託餘額規模從2019年三季度開始，連續九個季度下降。截至2021年三季度末，房地產信託餘額為1.95萬億元，與2020年末相比，餘額繼續壓降了3315.87億元；房地產信託餘額同比下降了18.13%；房地產信託餘額佔信託業資金餘額的比重下滑至12.42%，與2020年同期相比下降了1.38個百分點。（見圖10左圖）。在強監管下，信託投資公司嚴格執行在風險可控的前提下開展房地產信託業務的監管要求，並按監管要求持續壓降房地產信託規模。從房地產信託餘額規模、增速和佔比來看，“控地產”的監管要求在信託業得到了較好的執行。
從融資成本來看，2021年一季度房地產信託發行預期平均收益率在7.31%左右；二季度房地產信託發行預期平均收益率在7.26%左右；三季度房地產信託發行預期平均收益率在7.33%左右；加上2%～3%左右的信託公司報酬和信託計劃發行費用，房地產企業信託融資的平均成本在9.26%～10.33%之間，較2020年末略有上升（見圖10右圖）。
圖10 房地產信託情況（季度）
資料來源：中國信託業協會，Wind。
❏ 房企境內外信用債發行規模下滑
從境內信用債（不包括資產證券化產品）發行情況來看，2021年的發行總額是5481.79億元，同比下降8.66%。其中，一季度的發行總額為1719.02億元，同比上升1.25%，平均票面利率約為4.49%；二季度的發行總額是1561.91億元，同比上升4.39%，平均票面利率約為4.35%；三季度的發行總額是1319.46億元，同比下降26.68%，平均票面利率為3.95%；四季度的發行總額是881.40億元，同比下降12.53%，平均票面利率為3.78%（見圖11左圖）。從存量情況來看，截至2021年末，房企境內信用債待還餘額為1.90萬億元，同比下降8.25%；其中，3年內到期債券餘額為1.35萬億元。目前，境內債券發行募集的資金主要用於借新還舊，受市場形勢影響，房企境內信用債存量規模已經開始壓縮，借新還舊難以為繼。對於部分槓桿率較高的房企，其新增的境內信用債規模並不足以覆蓋其到期債券的償付規模，發生債券違約的風險大幅增加。
從境外信用債發行情況來看，2021年房企境外債發行規模為431.09億美元（約為2781.02億元人民幣），同比下降34.01%，下降幅度較大。其中，一季度發行規模為188.58億美元，同比下降30.73%，平均票面利率為6.63%；二季度發行規模為111.51億美元，同比增加46.58%，平均票面利率為7.54%；三季度發行規模為101.69億美元，同比下降45.02%，平均票面利率為6.68%；四季度發行規模為30.31億美元，同比下降74.87%，平均票面利率為9.94%（見圖11右圖）。截至2021年末，內地房企境外債存量餘額為1966.93億美元（約為人民幣1.27萬億元）。
圖11 房地產開發企業境內、境外信用債發行情況（季度）
資料來源：Wind。
五、2022年房地產市場及房地產金融執行展望
房地產政策方面，中央經濟工作會議指出，我國經濟面臨需求收縮、供給衝擊和預期轉弱“三重壓力”，房地產市場同樣面臨“三重壓力”；同時，“房住不炒”作為一項長期政策的總基調不會轉變。在這兩個頂層邏輯框架下，我們認為2022年的房地產政策重點包括以下三個方面：第一，會有更多三、四線城市出臺“限跌令”和購房支援性政策，這些政策不僅發揮了抑制需求收縮的作用，而且也關乎土地財政風險的問題。第二，一線及二線熱點城市將會有更多政策支援住房租賃市場發展，尤其是支援保障性租賃住房的發展，這些政策是對“房住不炒”精神的貫徹，可以更好地解決高房價下大城市新市民、大中專畢業生、進城務工人員等群體的住房困難問題；在居住得到有力保障後，國內大迴圈的暢通程度也會有所改善從而有利於穩需求。第三，更多問題房企的處置措施會出臺，這些措施的目的在於遏制風險傳染，起到穩預期的作用。
房地產市場執行方面，我們認為2022年一季度末至二季度初是整個市場走勢的關鍵時期，如果三、四線城市的支援性政策發揮作用以及問題房企處置妥當，則整個市場會有較大程度的恢復。當然，也無須擔心太快恢復甚至過熱的情況，因為經歷了2021年市場快速切換的行情後，政策的跨週期調節能力也會加強。不過我們傾向於認為恢復過程相對較慢。關於住房租賃市場，我們的判斷相對明確，即租金價格相對穩定，這主要是因為保障性租賃住房帶來的供給效應，而需求端的收入效應和就業增長並不明顯。
房地產金融方面，我們認為個人住房貸款餘額增速將一改2021年的頹勢，甚至部分銀行會超出“貸款兩集中”的上限發放按揭貸款。這是因為“貸款兩集中”政策存在一定的過渡期，更重要的是，這一措施與穩需求、穩預期的基調也是一致的。個人按揭貸款利率也將進一步下行，一方面長期LPR利率存在下行趨勢，另一方面對首套房貸款的支援會體現到按揭利率中。房企融資的形勢並不樂觀，儘管併購貸款的支援政策已經出臺，但金融機構作為自負盈虧的市場主體，在面臨風險時依然會採取審慎策略，房企融資的恢復或將需要較長的時間。
[1] 理論上，貸款價值比（LTV）不應超過70%。導致計算結果存在差異的原因是：第一，我們使用月度餘額之差表示新增量，兩者之間存在差異；第二，由於不能直接得到個貸資料，我們使用總貸款資料或居民中長期貸款資料再乘以某一系數得到個貸資料。但是，我們保持單個城市在時間上的係數一致，以及不同城市在方法上的一致，因此資料依然具有參考意義。該指標出現負值的原因來自第一條。
[2] 由於信託資料滯後釋出，當前最新資料更新至2021年三季度，本節分析基於2021年三季度及之前的資料。
中國社會科學院國家金融與發展實驗室設立於2005年，原名“中國社會科學院金融實驗室”。這是中國第一個兼跨社會科學和自然科學的國家級金融智庫。2015年6月，在吸收社科院若干其他新型智庫型研究機構的基礎上，更名為“國家金融與發展實驗室”。2015年11月，被中國政府批准為首批25家國家高階智庫之一。
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