【1】出錢給兒子買房，登記了1%份額

這年頭，哪怕買套小點的、偏點的房子，大幾十萬總歸是要的。

老張和愛人二十多年工齡，有些積蓄。兒子要結婚，為了準備婚房的事情，兩口子糾結了一段時間。老張有兩個考慮：

一個原因，買房花的畢竟不是小錢，兒子看上的房子大概100來萬，買完房就剩不下什麼錢了。再幾年就要退休，倆人還想著能多留點養老本錢。

另外一個，這筆財產即便給了兒子，也不想輕易動。萬一哪天兒子把房子賣了，不就等於這筆財產跟父母無關了麼？

糾結來糾結去，為了兒子結婚，也減輕今後孩子的經濟負擔，倆人咬咬牙，決定全額出資把房子買下來，基本掏空了積蓄。但老張提出一個條件：父母要登記1%的份額。有了份額，就屬於房子的產權人，起碼能阻止今後兒子把房“造了”。

兒子滿口答應。

當然，老張還有另外一層想法：現在買，屬於兒子的婚前財產，跟兒媳婦無關。至於什麼防不防、把不把兒媳當成一家人之類的說法，純屬道德綁架。父母的財產，說不好聽點，給不給親生子女都是兩說的事兒。憑什麼拿這些說法來說道父母？

商定下來，房子買了，老張登記了1%份額，剩下的99%登記在兒子名下。

【2】兒子要賣房、換房

兒子結婚頭些年，一家人相安無事。兩年之後，老張當上了爺爺。

這期間，兒子在父母面前提過幾次兒媳婦要加名的事兒，老張不置可否。不置可否，其實就是不同意。

雖然孫子都有了，當父母的可以幫著帶帶孫子，條件允許情況下資助一些，但誰的生活不是靠自己努力去創造、爭取的？孩子們有本事，自己掙錢攢錢，想買什麼買什麼。當父母的，伸手幫忙沒問題，但沒有義務在孩子都成年之後還無條件的給予。

兒子見與父母溝通幾次之後無果，沒有再提及此事。

這一天兒子回來了，陪著父母有一搭無一搭的聊天。老張一看就知道兒子有事兒，問了一句：

“你是不是有什麼事兒要說？”

兒子支支吾吾道出了來意。

原來兒子兒媳婦看上一套大點兒的二手房想換，錢又不夠，打算把現在這套房子賣了。

老張對房子的事兒很敏感。一聽要處理房子，心絃繃了起來，直覺上第一反應就是不同意。你們有錢願意買就買，沒錢就不要去追求那些不現實的東西。誰知兒子告知老張，已經跟買家簽了合同了，收了買家5萬塊錢定金；另一頭新房房東催得緊，再拖下去弄不好又漲價，兒子交了5萬塊錢定金。這次來，是跟父母商量一下。

老張一聽就火了：

“你這叫商量麼？合同都簽了，不等於是決定了麼？還商量什麼，不就是通知麼？

你這房子還沒賣，我們不同意，你趕緊去撤了。”

兒子也有些急：

“爸，你孫子也大了，現在房子小，住著確實不方便。乾脆一次性解決掉算了。這有什麼的？而且現在賣掉、買新房都合適，幹啥非把著不讓賣？

再說了，這個房子不是有你1%份額麼？賣掉之後，我會折算成錢給到你和我媽。只不過……現在我手頭有點緊，會緩緩。但你放心，我肯定給。”

老張望著兒子，冷冷問了一句：

“房子的錢當時是誰出的？這麼著，就給你倆選擇。

一個是不賣。什麼時候你們攢夠錢了，願意買多大買多大。

非要賣，也可以。現在這套房子賣的錢，你們倆出的錢，算算，按照比例登記份額。

我把話說明白，沒有第三條路，你們自己選！”

說完，老張頭也沒回，直接進了房間，留下兒子一個人不知所措。

【3】兒子成了“夾板”

接下來兩三天，兒子不斷給父母做工作。老張始終不鬆口，一家人鬧得很僵。

無奈之下，兒子一開始選擇了“妥協”，告訴老張，不賣了。

誰知更糟心的事兒還在後頭。

兒子當時想得挺好，買家、賣家同時找好，打個時間差，兩頭辦、兩頭不耽誤。收買家5萬定金，再給賣家5萬定金，自己前期一分錢不用掏。

現在不賣，麻煩了——

對買家，兒子毀約。當時合同上寫得很清楚：如果違約，返還雙倍定金；對新房房東，兒子毀約，定金不退。

裡差外差，啥也沒落下，白賠出去10萬塊錢。

幾方溝通無果，兒子夾在三頭中間……

買家還算“通情達理”：你返還雙倍定金，我們也就認了。你要是不返還，這房子我們要定了。打官司，按照合同辦事，你也必輸！

新房房東也算“通情達理”：當時咱們溝通的挺好，所以當時我們都沒提什麼你違約情況下的賠償問題。你還耽誤我們賣房呢！

只有老張這邊，怎麼說都不行——父親太不“通情達理”了……

一下子出去10萬塊錢，可不是個小數！

兒子想著，乾脆豁出去，就賣了，父親能把自己怎麼樣？誰知打聽一圈下來，要“硬”賣倒是能賣，但結果很差：估計得跟父母“老死不相往來”了。

【4】為什麼？

這是一個關於“按份共有”房產出售的事情。

老張擔心兒子未來處置房產，於是在房產證上登記了1%份額。這種登記方式，真能阻止兒子賣房麼？

恐怕很難。

我們先從最基本的法律依據說起。

根據《民法典》：

第三百零一條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

我們可以這樣簡單理解：“共同共有”情況下，共有人各自份額均等，屬於“一票否決權”，只要有一人不同意，房產不可出售；“按份共有”情況下，屬於“少數服從多數”原則，佔多數產權（≥2/3）的人同意，房產可以出售。

所以，上面這個事情中，兒子非要賣，是可以賣掉的。

有三個延伸的問題需要探討：

1.超過2/3房屋產權的人，可以隨意處置麼？

可以自行決定處置，但是還到不了“隨意”的程度。

第三百零五條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

第三百零六條 按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

也就是說，處置人在處置分房產之前，必須要做兩個動作：

• 一是要將轉讓事宜告知其他共有人。
• 二是告知其他共有人轉讓條件。

如果其他共有人願意在同等條件下購買，處置人只能將房子賣給其他共有人——因為他們有優先購買權。

那麼，如果不做這兩個動作，會有什麼結果？

2.不得對抗買賣合同。

兒子與買家簽訂了房屋買賣合同。

根據《民法典》：

第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

也就是說，這個合同已經簽訂了，對雙方有約束力，即便房產還沒有過戶。

所以，上面提及到，買家也表現的很“通情達理”：算了，賠定金，房子不要了。否則，這個房子我們要定了。

3.如果老張不同意，買家又非要買，會是什麼結果？

如果處於這樣一種狀態：老張作為其他共有人不同意賣，而買家非要買此房，產生了衝突，怎麼辦？

這裡的關鍵問題首先在於：兒子與買家簽訂的合同是否合法有效。

一般情況下，正規途徑簽訂的《商品房買賣合同》，都是合法有效的。而且買家並不涉及到“非善意購買”的問題（可參閱《民法典》第三百一十一條）。

既然兒子有權處置、合同又是合法有效的，為什麼還會反覆在徵得老張的同意？

或許有尊重父母的成分，但更重要的是，在現實辦理過程中，辦理機構會要求房產共有人到場（或有委託書）辦理。老張拒絕、不到場，房子無法辦理過戶手續。

這不就跟第三百零一條的規定衝突了麼？不衝突，增加點麻煩而已——買家把兒子告了，就解決了。

這時候，按照合同約定，買家得房，兒子得款，把老張名下1%對應份額的錢給到父母。當然，這種結果一定會惹得父母不高興，真有可能“老死不相往來”了。

再稍微延伸一下：第三百零一條中最後還有一句話：“共有人之間另有約定的除外”。

字面理解就是：如果共有人之間約定清楚——誰同意（或拒絕）都可以處置（或不能處置）房產，將按照約定執行。

這種約定，最好是書面，或者至少要有充分的、明確的證據證明確有約定。

有了約定，就一定不能處置房產麼？這就涉及到“善意購買”的問題，又要分兩種情況：

• 一種情況是，購買人確實不知道有此約定（現實中，該情況居多，畢竟處置人打算處置了，還是有少找麻煩的心思），不影響。
• 一種情況屬於“非善意購買”——知道房產共有人之間有此約定、其他共有人不同意處置，還購買了，此時將涉及到合同無效的問題。

【5】結語

現實中，年輕人購房，尋求父母資助的情形很常見。

藉著這個事情，並非去談論老張有什麼心思、父母該不該為子女出資購房等問題。而是從父母角度，講述一種情況：要真想讓自己為子女購房的出資安全，登記小份額，並不保險。

雖然近些年來很多判例的結果是，父母這筆出資認定為對子女的借款，除非事先宣告贈與，即便沒有借條。但是，並無明確的司法解釋，並不可靠。

父母的錢，也是一分分掙出來、攢下來的，對自己的財產有保護的想法，天經地義；資助子女，反映的是父母對子女的關愛；而身為子女，還是不要過度消費這份眷顧為好。

如果父母真擔心此筆出資未來被子女“造了”、而又捨不得讓孩子有太大壓力，比較好的一種方式，其實是正式走“借款”——讓孩子打個借條。房子的事兒就不要再去考慮了，登記給子女，大機率已經屬於子女，父母要回來很難，至少很麻煩；至於這筆錢要不要償還，主動權還不是父母說了算？