當你的微信裡有貸款中介人員、又或者你會經常在網路上刷到關於抵押、房貸等主題的文章，那你一定看到過“將房貸轉換成抵押貸，幾年節省××萬元”這樣的廣告。然而大部分人由於對於金融知識的淡泊，如果跟著中介的思路走下去，確實很容易信以為真並且進行實際的置換操作。 但是事實真的如此嗎？我們透過下圖案例來進行精準的計算。
中介打出的廣告
舉例:以金額500W，房貸利率5.35%，抵押利率3.85%，期限五年期，這樣的提前標準下。
首先:如圖中廣告給出的結論是:置換過後每年節省7.5萬元，五年節省37.5萬元。 各位看到這是否很心動？ 接下來我們透過計算，來確定事實是否如此。
房貸五年期共計總息
五年期抵押貸共計總息
如上圖:透過房貸計算機計算，我們得到房貸五年期總息共計70.96萬元;抵押貸五年期總息共計96.25萬！非但沒有如圖所說節省37萬，反而多付出約25萬！
什麼原因導致真實資料並非如中介廣告相同？
其實我們按照中介給的思路去算，確實是如圖資料一樣，但是我們忽略了一點:房貸是等額本息/等額本金還款方式，而經營貸（如圖）則是先息後本還款方式。當兩者的還款方式都不同，我們又怎可用同一種計算方式去計算？
然而又會有人提出疑問:房貸是本金+利息組成的月供還款，抵押是每個月付息還款，每年節省出來的資金完全可以充當本金還進抵押額度中來減少後期的月供金額。
然而根據多家銀行抵押產品政策上來看:除四大行（其實只有工商、建行兩家），其他大部分銀行並不支援提前歸還部分本金，或者說本行客戶經理並不願意每年幫你去做提前歸還部分本金這樣的事情。這也就意味著，每年的本金上你可以省出來留在手上，但並無卵用。
抵押貸基本是短期借款，一般期限為1～3年期（雖然可以授信到十年）。
這也就意味著:每一/三年，你都要將本金所歸還一次，相信大部分人都做不到時刻資金充足的準備。那麼你就必須要用到墊資，而根據市場價，墊資費用約為千一一天的價格計算，並且最少使用期限五天，每年的墊資成本也是一筆不菲的費用。
來自監管部門的壓力
銀監會有明確表明:信貸資金禁止流入到房市，一經發現，即刻提前收回本次貸款。 雖然事實是被查到的機率不是很大，但是我想在每年貸後管理的時候，很多人還是心裡並不踏實的。完全沒有房貸那種的安心。
結語:就目前來看，房貸是普通群眾能從銀行金融機構得到的最適用、低息的融資方式。長期去考慮，房貸的優勢遠大於抵押貸。
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