作者 | 金旺

出品 | 鋅產業（公眾號：xinchanye2021）

今年5月的最後一天，騰訊與恆大在深圳舉行了一場合作簽約儀式，湯道生、夏海鈞雲上坐鎮，李強、甄立濤現場簽約，這場簽約儀式後，恆大的物業平臺——「微物雲」浮出水面。

官方資料顯示，“此次合作由騰訊技術團隊主導……”，顯然，「微物雲」不僅是恆大的新盤子，也是騰訊希望在地產科技領域再進一步。

不過，一件有意思的事兒是，舉行這場簽約儀式的地方——騰訊全球總部濱海大廈，實際上是國內另一家地產大佬——萬科（物業）的標杆專案。

而現在的萬科物業還有一個與「微物雲」一字之差的名字——萬物雲。

正是這樣一朵雲，讓有了新名字的萬科物業，在這個不太平的冬天，進入了上市倒計時。

01 不懂技術的孫嘉，和萬科的技術革命

2015年10月19日，在華為首屆開發者大會上，丁耘提出了五年投入10億美元的開發者扶持計劃，這一計劃當時被命名為“沃土計劃”。後來，在2019年推出“沃土計劃2.0”時，華為又投了15億美元，沃土數字平臺也在那時一併推出。

同樣是在這一年，地產大佬萬科也提出了一個“沃土計劃”。

這一年，在剛剛經歷了一波市場調控後，地產行業意外回暖，排名前十的上市房企（除融創外）營收增長均超過了15%，萬科甚至超常發揮，2600多億的銷售額讓它同比增長超過了20%，增幅甚至超過了2013年。

然而，就在一年前，王石還在“擔心下一個倒下的會是萬科”，提出“中國房地產即將進入白銀時代”的預言，並將轉型提上了日程。

萬科的“沃土計劃”是在2015年被寫入萬科年報中的一項戰略舉措，萬科在2015年年報中指出：

公司需要以網際網路的思維打破業務邊界，實現各項業務和客戶的互通互聯，透過整合客戶資源，在各業務線之間形成價值鏈和生態圈，為此，公司啟動了“沃土”計劃。

構建資料平臺、打通底層資料、治療大公司病，實際上，這一計劃是慣於居安思危的萬科一次真正意義上的技術革命，這場革命有點類似阿里2009年立項阿里雲，也有點類似騰訊2018年核心業務上雲。

為了這一計劃，萬科總裁鬱亮在2016年春節後緊急召回了當年留在上海分公司的萬科第三代領導班子種子選手孫嘉，由孫嘉直接負責“沃土計劃”，給萬科再加一把猛料，儘管當時的孫嘉自稱“不懂技術”。

孫嘉畢業於哈佛商學院，2007年以投資管理部副總經理的身份加入的萬科，後來不僅成為了戰投部第二任總經理，還輾轉西安、上海，在業務一線幹出了不少成績。不過，相對於當年掌舵阿里雲技術攻堅的王堅、負責海爾技術轉型的趙峰，業務上一把好手的孫嘉確實沒什麼技術功底。

實際上，萬科也並沒有打算自己從頭搭建技術體系。

2016年1月，萬科正式對外公佈“沃土計劃”後，孫嘉當即找來了IBM、微軟、SAP、華為、阿里在內的幾乎所有網際網路圈精英團隊進行互動合作，其中，麥肯錫負責整個專案的諮詢服務，IBM負責整體IT架構設計，SAP負責搭建萬科核心業務ERP平臺（企業資源計劃管理平臺）。

數字化轉型本質上是一項自上而下的工程，為了確保這一專案順利進行，當時鬱亮親自上陣，擔任這一專案組長，孫嘉任執行組長，即便如此，SAP團隊在萬科還是呆了有將近八個月，10月，萬科與SAP基於ERP的合作才正式啟動。

關於沃土計劃，萬科內部當時有一張自己的時間進度表，這張進度表將整個計劃按三年一個階段把2016年-2024年九年時間拆分為三個階段：打基礎的資訊化階段、挖價值的數字化階段、建平臺的智慧化階段。

後來萬科2018年半年報中的資料顯示，萬科已於2017年初步完成資訊化建設。

這其中，為了保障“沃土計劃”順利進行，萬科在提出“沃土計劃”時還成立了配套科技子公司萬翼科技，甚至還從IBM挖來了全球服務部合夥人謝志方掛帥萬翼科技總經理。

在之後幾年裡，沒什麼商業化壓力的萬翼科技從各個網際網路巨頭門下挖來不少技術人員，研發了諸如智慧建造體系、數字化營銷平臺、AI審圖技術等，生意乾得很是紅火熱鬧。

02 物業上市，萬科想通了？

2019年，萬科南方區連續多年業績不佳，孫嘉又被鬱亮欽點為救火隊長。這年5月，卸下了萬科CFO的孫嘉走馬上任了萬科南方區域事業集團CEO，一同卸下的還有陪跑三年的“沃土計劃”。

這時還未走完半程的“沃土計劃”亟需一位新的繼任者，時任萬科物業CEO的朱保全是人選之一。

後來，在媒體溝通會上，朱保全直言，“孫嘉負責了三年，現在去了南方區域，接下來的三年或六年將由我負責推動”。

言中所指，正是“沃土計劃”。

從資歷上來看，朱保全進萬科比孫嘉還要早，萬科物業成立時間也遠早於“沃土計劃”的提出。再加上近年來物業業務越來越和地產科技強繫結，這讓孫嘉被推上救火一線時，朱保全成了接手“沃土計劃”的不二人選。

不過，擺在朱保全面前更重要的任務是，推動萬科物業在上市前進行一次全盤梳理。

自2018年起，房企物業業務分拆上市高潮迭起，2018、2019、2020，三年上市物業公司數量分別為6家、9家、17家，僅僅2020年下半年，上市物業企業就多達14家，即便如此，2020年仍有數十家計劃上市的物業企業沒來得及上市。

物業企業排長隊上市，也成了2020年一個頗為壯觀的時代縮影。

不過，在長長的上市名單和排隊名單中，成立於1990年的萬科物業並未在列，萬科物業成了當時TOP 10房企中唯一一家聲稱沒有上市打算的企業。

不在江湖之中的萬科物業，並未能阻止人們對於它何時上市的猜想，以至於自2018年以來，幾乎每次業績新聞釋出會上，萬科高層都要面對記者關於萬科物業上市計劃的提問。相對於行業的風起雲湧，每次被問及（物業業務）上市時，萬科總是三緘其口。

2018年年底，被問及萬科物業是否有上市計劃，鬱亮稱，“特意讓物業保持與資本市場的距離，不讓它想這個事兒，我怕資本市場把物業引導壞了。”

2019年5月，再次被問及萬科物業上市計劃時，朱保全稱，“華為還沒上市，萬科物業不著急。”

2021年4月，彭博社報道稱，萬科物業正在籌備IPO事宜，最快將在年底上市。萬科物業官方彼時仍是回應，目前沒有上市計劃。

上市計劃一直未見，但萬科物業的新組織架構在2020年被和盤托出。

這年10月，接手“沃土計劃”後的朱保全對萬科物業進行了一次更名，萬物雲也就是在那時才有的名字。之後，萬科物業又對組織架構進行了梳理，新架構細分為Tech、Space、Grow三大版塊：

Tech版塊的萬睿科技、第五空間分別為房企提供軟硬體服務能力和數字運營能力；

Space版塊的萬科物業、樸鄰發展、萬物梁行分別提供社群服務、商業服務和城市服務；

Grow版塊的萬物成長則是一個類似創業團隊孵化器的角色。

不過，在萬物雲的架構中，並沒有隨“沃土計劃”長出的萬翼科技的影子，萬科還是將萬翼科技與“沃土計劃”劃到了另一條主線任務上，倒是萬睿科技成為打包進萬物雲科技版塊的核心資產。

實際上，萬睿科技是2013年由朱保全推動、從萬科物業中土生土長的一塊業務，最初主要負責的是弱電工程實施和設計，後來隨著物聯網、感測器等技術“入侵”地產行業，萬睿科技也逐漸轉型成一家帶有科技屬性的業務單元。

朱保全和鬱亮在性格上有很多相似之處，尤其在面對地產科技轉型時的耿直，朱保全曾多次提到，萬科在科技上的投入“不做肯定是等死，做了也可能是找死，但找死總比等死強。”

而結合萬科物業上市與科技轉型的關係，鬱亮也曾多次表態，“萬科物業只有區別於傳統的物業公司，發展成功並得到市場的認可，才會考慮上市。”

03 房企中的“失控玩家”

就在萬科物業更名這一年，地產行業還發生了另一件影響深遠的事兒。

2020年8月20日，央行、住建部會同相關部門正式出臺了“房企融資新規”，後來被稱為“三條紅線”的地產監管政策正是這一“新規”的核心內容。

所謂“三條紅線”，是指：“剔除預收款的資產負債率不得大於70%”、“淨負債率不得大於100%”、“現金短債比不得小於1倍”三個指標。

根據“三條紅線”的觸線情況，“新規”又將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔：

紅色檔：觸到“三條紅線”，不得新增有息負債；

橙色檔：觸到“兩條紅線”，負債年增速不得超過5%；

黃色檔：觸到“一條紅線”，負債年增速不得超過10%；

綠色檔：“三條紅線”均未觸到，負債年增速不得超過15%。

這一政策一經出臺，房企債務增速被高度放大，鋅產業發現，當年房企銷量排名前十的企業中，有八家企業不同程度地觸碰到了紅線，其中，恆大更是連續觸碰到了“三條紅線”，從2019年恆大年報來看，對應的三項資料分別為：83%、159%、0.61。

這讓本就風波不斷的恆大再次被推到了聚光燈下。

2021年對於地產行業來說，是不安定的一年。這一年，大部分房企都放緩了對外擴張的腳步，主動降負債成了當務之急，恆大經歷了多次“被破產”後對外公告稱：網路上近日出現的有關恆大破產重組的言論完全失實，但公司的確遇到了前所未有的困難。

後來，恆大首席經濟學家任澤平在離職半年後寫下的一篇文章中提到，自2018年入職恆大後就多次諫言降負債、反對多元化。

這樣的建議在後來並未被採納，恆大負債率在之後三年仍是居高不下，三年負債率分別為83.58%（2018年）、83.75%（2019年）、84.77%（2020年）。

實際上，2021年不好過的房企遠不止恆大一家，在“三條紅線”之上的多家房企都或多或少被曝出了一些問題，股價不振成為市場普遍現象，就在今年11月，佳兆業也出現了“理財產品兌付逾期”事件，這讓股價本就頻頻跌落的佳兆業，年內市值蒸發高達73%，最終僅剩不到71億港元。

不過，佳兆業並不在前文提到的“新規”首批試行企業名單中，這次“新規”的出臺，央行、住建部首批一共約談了12家房企，這12家房企構成了首批試點名單，2023年6月30日之前完成降負債目標成為他們的當務之急。

12家房企分別為：碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤、陽光城。

在這份名單中，萬科赫然在列。

儘管萬科著手降負債較早，但此時的負債表現仍是不盡人意，近三年的負債率分別為84.59%（2018年）、84.36%（2019年）、81.3%（2020年），也正是資產負債率這項指標讓彼時的萬科踩到了一條紅線，被歸到了“黃檔”。

“新規”出臺之前，面對越來越嚴的政策環境，鬱亮在2020年3月的業績釋出會上曾感慨，“萬科一年半前秋季例會主題定為‘活下去’只是出於居安思危的考慮，沒想到今天，‘活下去’成了一個真實的存在。”

“新規”出臺之後，鬱亮在接受媒體採訪時指出，“三道紅線”開始，中國房地產行業開始從「金融紅利時代」進入「管理紅利時代」。

04 遲到的萬科，沒有退路

11月5日晚，萬科釋出公告稱，擬分拆萬物雲至港交所上市。

很難說萬科這朵雲現在已經達到了鬱亮“區別於傳統物業公司”的要求，不過，萬物雲終於還是在“沃土計劃”進入第二階段、“活下去成了真實存在”的這一年，代替萬科物業被提上了上市日程。

鬱亮說，“萬科的邏輯已經變了，我們從賺大錢、快錢轉為賺慢錢和小錢。”

不過，《中國企業家》援引業內人士分析稱，萬物雲上市估值或在2000億左右，和萬科A當前市值幾乎持平。

另據公開資訊顯示，萬科2021年前三季度雖然營收超過2700億，漲勢明顯，但淨利潤卻減少了15.98%，這在地產寒冬的2021又被進一步放大。

一位物業企業中層人士在接受《每日經濟新聞》採訪時表示，“萬科現金流並不緊張，但不排除萬科現在分拆萬物雲上市的其中一個可能性是提前儲備過冬糧食。”

一年前，在萬科南方區域媒體交流會現場，鬱亮身上的黑色T恤格外亮眼，這件T恤背面赫然印著幾個大字——沒有撤退可言。

這次，要“活下去”的萬科，同樣沒有撤退可言。