通州新房春和景明，案名取自北宋大家范仲淹的《岳陽樓記》，“至若春和景明，波瀾不驚，上下天光，一碧萬頃”。
那天看完專案，S姐不由得感嘆一句，通州終於有像樣戶型了！
之所以這麼說，主要是因為通州新房戶型普遍太差了！
絕大部分戶型設計還停留在10年前，比如運河銘著，京貿國際城，融御等等。
不過春和景明的價格也挺驚人的。
最開始有訊息說要賣到7.5萬/㎡甚至8萬/㎡，S姐覺得開發商在通州賣到這麼高的價格，屬實有點膨脹。
最終，建委批覆的銷售價格在6.96萬/㎡左右，總價千萬起。
這個價格在通州還是一個字來評價，貴！
目前通州的房價還很難支撐起7萬的價格，之前通州頂豪珠江闕因為運河邊稀缺的位置才勉強賣到了7萬。
在售新房融御均價是在6.7萬/㎡左右。
二手房方面，武夷花園板塊的四大神盤（京貿國際城西、BOBO自由城、K2百合灣、運河灣）均價在6萬/㎡左右，在最近的一輪的漲幅也不過10%。
但無論是新房融御，還是二手次新四大神盤，所在位置是通州的強勢板塊武夷花園，地段更好。
而春和景明位置是非通州區核心板塊，板塊發展也比武夷花園板塊弱許多，專案旁邊10年的次新房K2清水灣單價才5.5萬/㎡。
01
借用運河CBD，拉高專案檔次
春和景明所在位置隸屬於通州永順鎮。
按照板塊劃分的話，這裡劃歸為潞苑板塊。
然而有些專案銷售為了賣房，一張口啥都敢說。
如果你對區位不瞭解，很容易就被銷售給忽悠了。
銷售跟我們講：
我們專案位於運河CBD，耿莊橋西北角。
S姐每次聽銷售胡說八道就忍不住翻白眼。
春和景明距離運河CBD確實很近，直線大概2-3公里，開車到運河CBD商務區也就10分鐘。
只能說位置還不錯，要直接說這裡是運河CBD，就是在偷換概念了。
02
混居社群，安置房佔比65%
該專案是在20年7月競拍，由石榴+通投以12.4億元摘得，容積率2.2，控高36米。
這宗地塊並不純粹，有兩大配建。
一是根據掛牌檔案顯示，該地塊有建築規模5萬平方米的定向安置用房，後期由通州區政府指定單位按 22000元/平米的價格統一組織回購、分配等事宜。
二是小區內有幼兒園用地，建成後無償移交通州區教委。
由於北京多個商品房和回遷房業主之間曾發生過嚴重的鄰里糾紛，惡性打架鬥毆事件，不少人對混居社群天然的排斥，認為混居社群就是不能買。
不是所有混居社群都是不能買，還是要看這些安置房居住的哪些群體。
關於春和景明的定向安置房，很多人也會有顧慮，S姐打聽了一下。
這些安置房將來會分配給通州區一些事業單位，居住人員素質還是不錯的，小區環境應該不會有太大影響。
如果還是特別介意，那就慎重考慮。
拋去定向安置房，可售的住宅面積僅為23732平方米，純商品房的體量非常少。
03
新房沒有樣板間，你敢買嗎？
S姐踩盤那天，沒有看到實體樣板間，只能聽銷售講ppt。
並且春和景明開盤以來，也是一直靠PPT，VR向客戶展示樣板間，讓購房者買單。
如此操作也是京樓獨一份了。
據說已經賣了40多套房。
粗算一下，一共132套房，去化率30%以上。
按照這個銷售速度，年底就可以清盤了！
原本專案是做過180平的樣板間，後來北京住建委出臺了8.16政策，新開盤的專案要求做工藝樣板間（傳統樣板間）和交付樣板間。
春和景明不知什麼原因一直沒有做交付樣板間，為了避免違規，索性原有的工藝樣板間也關閉了。
據說後續專案會有交付樣板間，只是什麼時候出來就要等訊息了。
如果能一直用ppt賣完，就可以不做了...
下面還是說春和景明的大致專案資訊。
春和景明外立面為咖色鋁板，首層和二層是真石漆，其餘樓層外立面是米白色幹掛石材。
建築風格採用國際新中式，地上建築的結構為裝配式建築。
一共6棟，132戶。
全部為5-11的低密度花園洋房產品。
共三種戶型：
155平的三居（30套）、180平（82套）和225平的四居（20套）。
得房率在84%。
總體上做到了戶型方正，南北通透，功能分割槽合理，是通州新房難得好房。
毫不誇張地說，在戶型方面，春和景明完爆融御二期。
融御樣板間
具體戶型亮點圖片都有介紹，這裡不做贅述，下面主要說一下三種戶型存在的問題。
- 155平三室兩廳兩衛
155南向次臥到衛生間距離較遠，家裡有老人孩子夜間不方便。
- 180平四室兩廳兩衛
7.2米的寬廳在北京同面積段戶型產品中面寬最大。
入戶直接對著客廳，沒有玄關。
衛生間兩個暗衛。
- 225平四室兩廳兩衛
225平犧牲了客廳面寬多做了一間書房。
此外，專案是精裝修交付，優選一線品牌。
多重科技系統，比如智慧新風、智慧安防、智慧空調、智慧燈光、智慧窗簾等。
最後說一下，融御二期與春和景明一樣，都是通州改善產品，但二者的定位還是有明顯的區別。
融御的戶型面積段從79-170平，產品跨度比較大，從剛需，剛改和改善，覆蓋不同群體，也意味未來小區人群比較複雜，居住環境可能一般。
ps：融御專案回顧-維權風波過後，融御二期的精裝修還能相信嗎？
而春和景明是155平起步，都是大戶型，純粹的改善型社群，群體單一，居住體驗會更好。
另外春和景明總價高，千萬起；地段偏弱，未來流通一般。
綜合來看，更適合長期在通州工作生活的人改善自住。
專案配套
交通方面：現階段，選擇春和景明的日常出行還是要開車，或乘坐公交為主。
最近的地鐵站是6號線 通州北關站，直線距離1.9公里，但實際步行距離在2.4公里，即便乘坐公交也不方便，大概要35分鐘。
開車可走京通高速、通燕高速，廣渠路快速隧道。
S姐踩盤結束後，體驗了一下走廣渠路快速隧道，全程沒有紅綠燈，一路向西，沒有堵車的煩惱，大概半個小時就可以到雙井。
另外，平谷線，東六環入地工程也在建設中，距離專案有一段距離。
教育資源方面，專案本身配建幼兒園、周邊有Think first國際雙語幼兒園。
小學是北京通州芙蓉小學分校
中學是北京五中、北京五中
目前通州小升初也是多校劃片，電腦派位。
生活方面：周邊日常購物比較方便，專案北側就是物美超市，未來核心區範圍內還有6座10萬平米以上的大型購物中心。
醫療方面：東北側有北京友誼醫院通州院區，在建友誼醫院通州院區二期；距離專案東側5公里建設中的安貞醫院，首都兒研所等。
總之，周邊配套相對完善，大人上班，孩子上學，老人看病都可以解決。
樓盤基本資訊
專案位置：北京市通州區通燕高速耿莊橋出口西北角
開發商：石榴+通投
產品性質：70年住宅商品房
配建：5萬平定向安置房+幼兒園
容積率：2.2
車位配比：1: 1.3
梯戶比：一梯兩戶，一梯一戶
物業：石榴物業
物業費：待定
裝修標準：精裝
