之前我們一直在說，因為麵粉價格貴，所以麵包價格很難降。近期多地出臺了不同的土拍政策，例如溢價率不能超過15%，還有就是土拍達到最高限價後要抓鬮。很多人都在說，麵粉要降價了！房價要降了！會嗎？
邏輯是這個樣子的，但是現實卻複雜多了！為什麼呢？我們從什麼是溢價率不能超過15%說起？
懂行的都知道，很多一二線城市的土地，在掛牌之前都是勾兌好的，什麼是勾兌呢？就是設定好了條件，比如參與這塊土地的競拍，需要同時引進一傢什麼樣的企業，給當地帶來多少稅收。所以，其他企業根本沒有機會去參與競拍，這種土地，大多不會產生溢價。
但是，總會有個別地塊沒有被勾兌，或者沒有勾兌成功，於是他們就變成了香饃饃，飢不擇食發房企，一起衝了上來。我這個飢不擇食，可能用得不恰當啊，用在這裡想表達什麼意思呢？因為大家之前的專案賣完了，再不拿新專案，在這個城市的團隊就要解散了，想去拍地，但是地又別其他家勾兌了。遇到沒有條件的土地，不管報名的企業是多少，只能硬著頭皮上。比如青島首次集中供地的白櫻花地塊，報名十幾家企業，溢價達65%。
所以就有了溢價率不能超過15%這條政策，主要是為了控制這種沒有被勾兌好的地。
說道這裡，明白了吧？價溢價率多少的源頭，是麵粉批發商怎麼給麵粉定價，而不是麵包商有多大的出價能力，因為麵包商要保證自己的利潤。比如掛牌樓面價1000，開發商可以拍到1500，溢價了50%。現在溢價率不能超過15%，但是掛牌價可以是1350啊，最終也是拍到個1500元左右。
那麼，麵粉批發商會把麵粉的價格定在多少呢？你要相信，沒有一個供貨商會輕易地放棄自己的利益，目前，很多城市的建設，還離不開土地款這袋大面粉，同時，國家調控希望的也是房價穩定，而不是房價下降，所以地價穩定也是初衷。
再回到調控本意，是房價穩定，不是讓房價降，也不是為打垮房地產，說到這裡，你應該能明白了吧，開發商自己決定不了地價，更決定不了房價，房價背後還有供應、需求、原材料、人工費、土地款等等等等。
所以，房價會不會下跌？是一個很複雜的問題，因更多因素變化而變化，單純的一個土拍政策，不是左右房價的主要因素。
但是，無論怎麼說，此次土拍政策的調整，肯定會加重一些購房者的觀望情緒，觀望情緒加重了，售樓處的銷量就會受到影響。加上近期好有一些針對開發商的其他政策，所以樓市的新一輪調整小週期，可能要來了。
很多房價近期連續上漲的城市，買房要多加小心了，可能吃不了大虧，但是踏準時機，能買到更合適的房子。
宣告：資料來源網路，觀點代表作者本人，僅供大家參考。
