作者：公子不悔
01
武漢打折促銷遍地
近日，武漢市公安局東湖新技術開發區分局，對一位因降價維權的鬧事業主進行逮捕一事，登上了熱搜。
起因是該片區某樓盤降價打折銷售，從原先的單價一萬五六，降到了一萬二三，之前購買的一些業主覺得損害了自己的利益，於是就到當地政府門口聚集，採取喊口號、舉標語等方式擾亂公共場所秩序。
隨後警方給予行政處罰，多人被予以行政拘留。
這件事情的背後折射出了兩個現象：
第一，人都是自私的，所謂的叫屈，一般都是自己處在了不利位置而已。沒上車之前，盼著房價下跌。一旦上車，就擔心房價下跌。
第二，武漢樓市冷了。
要知道，武漢上半年樓市表現還是非常不錯。資料顯示，今年上半年武漢共推盤155次，推盤量高達29871套，實現銷售16439套，開盤去化率55%，其中開盤日光高達29次，佔比19%。
現如今，賣不動了。中指院資料顯示，7至10月，武漢的新盤去化率分別為40%、28%、27%、29%，創下武漢樓市近五年的最低值。
這才有了開發商打折促銷。
根據第一財經的訊息，曾引發瘋搶的武漢“神盤”近日拿出一整棟樓來做特價，一共200多套房源。
該專案前期均價為15583元/平方米，帶裝修銷售。本次折扣價格是：4樓以下均價11000元/平方米，4樓以上12000～13000元/平方米，均價直降3000多元/平方米，降幅達30%。
此外，以工抵房、特價房、週年慶為由頭實行打折促銷的專案，也非常多。
資料統計顯示，四季度以來，武漢降價促銷的專案達60個以上，包括保利、萬科、中海、融創、綠地、華僑城、禹州等20家以上品牌企業，一般推出少量房源，以9～95折比較普遍，一些遠城區專案特價可到8折左右水平。
但即便如此，去化率也非常一般。
02
杭州、西安、重慶也轉向了
和武漢一樣，上半年火熱現在冷場的城市，還有很多，典型如杭州、西安、重慶。
杭州一直都是賣地大戶，地價不斷上漲，再加上人口不斷流入，讓這座城市的樓市始終處在躁動之中，上半年還上演了多場萬人搖號搶房場景。
現在的杭州，降價折扣、工抵房源、車位優惠……還有送車、家裝包等活動，一時間降價、折扣、優惠重返杭州。原本新房一房難求，中籤率極低的情況，也大大改善，甚至還出現了不少流搖現象。
西安和重慶兩個城市很類似，上半年在地王帶動下，樓市相當火爆，尤其是重慶，新房漲幅一度領漲全國。
但時至如今，重慶也出現了少部分開發商以價換量行為。
西安方面則出現了較為明顯的分化。上半年“兩萬人搖”、“萬人搖”，“千人搖”是常態。
9月份之後，優質的專案，依舊在上演搶房場景，但也有不少專案降價促銷。
比如，之前定位於滻灞高階改善專案的三迪灞河壹號，高層、小高層均價約1.6至2.4萬元，在國慶期間推出折扣，均價低至約1.4萬元、1.5萬元。
紡織城板塊定位高階專案的中海雲錦均價約2.2萬元，最高單價超2.5萬元，國慶期間也推出了促銷活動。
是什麼讓這些城市的樓市，出現了從夏天到冬天的轉變？
03
信貸與調控升級的結果
以上四個城市，下半年之所以發生180度大轉彎，有共同因素，也有不同因素。
相同的因素便是信貸收緊。信貸收緊，不僅是武漢、杭州、西安、重慶樓市轉向的重要原因，也是所有中心城市轉向的主要原因。
追根溯源，還是和去年年末央行與銀保監會聯發發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》有關。
這份《通知》中，央行與銀保監會明確限定了各類銀行的資金流入房地產市場和個人貸款的比例。
在這種背景下，各銀行購房貸款吃緊，不得不以上調首套房和二套房貸款利率，以及延長放款時間的方式，調劑市場需求。
於是，今年以來，房貸利率不斷上漲，放款時間不斷延長，壓制了購房者的需求。尤其是放款時間延長。
根據貝殼研究院監測的資料顯示，自2020奶奶年末以來，受監測的90個城市平均房貸放款週期不斷延長。
從圖中走勢可以看到，今年上半年放款週期延長較為緩慢，但從7月份開始，陡然快速拉昇。這是銀行貸款資金吃緊的表現。
具體來看，下半年北上廣深四大一線城市的放貸時間一般都是半年起步，其他二線城市基本在4至6個月。
放款時間被拉得這麼長，帶來的結果便是，想要購房的人得不到銀行的貸款支援，也只能有心無力。短期內的沒有槓桿支援，才造成了中心城市成交量的集體轉向。
這就是武漢、杭州、西安、重慶樓市轉向的共同背景。
除了共同背景外，還有其他因素疊加。
比如重慶，是主動增加供應所致。8月份開始，重慶主城區的商品房供應就大於需求，改變了上半年供不應求的局面。
西安，則還有二手房官方指導價與限購升級的疊加。
7月9日，西安釋出了二手房官方指導價，當天就公佈了102個小區的官方指導價資料，之後又釋出了很多小區的指導價。
二手房官方指導價最大的作用，就是降杆杆，提高首付。因為官方釋出的二手房參考價一般只有此前業主掛牌價的七八折，即便業主按照掛牌價成交，但銀行給予貸款只認參考價，這會直接增加購房者的首付比例。
深圳、寧波、成都、廣州等城市的成交量大跌，都是因為二手房官方指導價的威力。
二手房官方指導價，讓二手房入冬，同時也影響了新房市場。
除此之外，西安在8月28日釋出了《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，將西鹹新區灃西新城高橋街道、馬王街道納入限購、限售範圍。
並且，要求新落戶西安的人，需要滿三年才能購買第二套房。
這一招，讓很多人一夜之間失去了房票，需求大大減弱。
杭州也有調控升級因素。
8月份，杭州又給到政策打補丁，要求新落戶者，同樣需要連續兩年的社保繳納證明，才能買房。另外，非戶籍人口，原本兩年社保就可買房，改為4年社保才能買房。
有人據此計算，杭州一夜之間有50多萬人失去了房票。
需求減弱，再加上融資難、融資貴，很多房企債務高企，不少房企已經出現了債務違約，於是，才有大部分房企降價換量的行為。
04
政策底已現，市場底正在到來
不過，中心城市成交量低迷的局面從這個月開始，會逐漸改善。
一方面，中房協、廣東房協、國家發改委外資司與國家外匯局資本司、國家外匯管理局上海市分局，先後四次約談了房企，召集他們，瞭解了當下房企的運營情況。
顯然，是要採取措施，緩解房企們集體承壓的債務問題。
另一方面，央行旗下的金融時報在週一已經發文表示，信貸正在恢復正常，而且部分地區人民銀行分支行開始根據當地情況進行視窗指導。
目前市場傳來的資料是，廣州、上海、青島、佛山、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市放款速度正在加快。
此外，還有20多個城市的房貸利率在下調。
換句話說，政策底已經出現，市場底一般會滯後於政策底，預計年底到明年一季度就會築底，進入平穩期。
我個人認為，包括武漢、西安、重慶、杭州在內的很多中心城市，基本已經到了能抄底入場的時候。各城市的剛需們，可以瞄準時機上車。
