買房作為大部分人人生中數一數二的大事，本文主要講解購買二手房的整個流程及你可以避開的一些雷。
一、選房
1、確定房子的幾個要素
很多朋友開始買房，首先就打各種買房app開始看，左看看右看看，其實看不出來什麼東西。買房不是租房，不能像租房一樣的去看房子。盲目的看房會把自己累死，而且效率很低。所以首先，你得確定房子對你來說最重要的幾個要素：
（1）地段
a.區域。買房的時候你得確定你買哪個區域吧，不能說哪個區域我都行吧，那你到時候看房得累死。一定要確定你買房的一個或者兩個區域，並且內心有主次。例如如果工作在福田區，工作屬於金融行業，深圳主要的金融行業都在福田區，而且福田中心區的房子比較保值，所以確定的區域就是福田，再縮小範圍就是福田中心區5公里以內。
b.交通。是否一定要臨地鐵口、是否一定要臨某條線的地鐵口，這個很關鍵。有沒有地鐵口價格差別很大。買房的時候就要確定周圍一定要有方便的地鐵口，而且是臨近地鐵，不能走去地鐵口很遠。距離地鐵口一定要500米以內的。但是臨地鐵口的房子就相對來說價位會高一些了。有些朋友如果對地鐵口沒有要求，也可以看看公交路線，是不是附近一定要有公交路線。如果有些朋友有車，可能對於地鐵和公交的需求就弱一些。
（2）學位。特別是一線城市，例如深圳雖然教育質量不高，但是也有學位房，學位房差價很大。要根據家庭實際情況看看是否需要買學位房，特別是有些朋友已經有了小孩可能就要提前考慮。
（3）戶型。這個問題很關鍵了，戶型很大程度是由你現在的需求以及近五年內的需求決定的，而且戶型是對你購房總價影響很大的因素。你是個小家庭，有小孩或者結婚了這兩年要小孩的，那至少要買個兩室或者三室，考慮到以後小孩可能由爸媽來帶著，才能住得下。如果你是男生，這個房子可能是你的婚房，那你至少要買兩室。
（4）年限。房子的年限不一樣，價位差別也很大。這個地方說的年限，是指房子建成的年代距離現在的時間，不是指房產證拿地的年限。既然本文說的是二手房，你就要確定你能接受房子的新舊程度。
（5）配套。房子周圍的配套也是你房子日後保值增值以及你自住是否方便的很重要因素。配套包括是否有大型超市、公園、餐飲等，意思就是生活是不是方便。還有一點，小區是否有花園。很多小區其實沒有花園的，雖然是住宅屬性的房子，但是樓下4層都是商戶，4層以上才是住戶，配套好的房子會貴一些。
（6）樓層和朝向。樓層和朝向對價格的影響很大，低樓層的採光差，噪音相對來說大一些。朝向呢一般有限排序是：南,東南,西南,東,西,東北,西北,北。朝向涉及到房子的陽光照射，這個要根據地域來的。深圳的夏天很長，所以朝正西的房子會很曬很熱。
買房的預期總價沒有寫出來，因為這個因素大家肯定都會考慮的，而且以上幾個因素也會影響你的房子總價。關於房子總價我要說一句，一定要按照自己的能力來，不要太超過能力範圍，不然你和你的家庭都會很辛苦。而且後期中介總會推薦給你比你心裡價位更高的房子，不要受誘惑！！要按照自己的計劃來！
2、選房方式
（1）線上選房。當你確定好以上的幾個因素之後，看房就很簡單了。可以多看幾家房產平臺作為比較參考。
（2）線下選房。你既然已經確定了區位和地段，那你就自己實地去轉轉，看看有沒有你喜歡的小區。小區門口或者附近一般都有中介開的店鋪，進去看看在賣房子的價格，跟中介聊聊。
二、看房
1、選中介
買二手房一定要選對中介。中介大概有這麼幾類：大中介（中介費較高）、小中介（中介費可壓低），大中介的房源會比較多，小中介房源偏少，但是中介費會低很多，但是所有的中介都有一個特點，都會勸你買買買，趕緊買，不買就沒了。
我對選中介有以下幾個建議：
（1）從業年限久。中介一定要找個至少從業5年以上的，除非你自己很有經驗，找個年輕的中介沒太多意義。但是老中介有個特點，特別會忽悠，特別能說服你。這個時候你就要自己把握了，一定要有自己的判斷。
（2）房源要多。這個可能就要找大的中介了，小中介的房源很少。
（3）靠譜。是不是有問必答，客觀。
買房過程中可能你會認識一堆中介，但是主要還是靠1到2箇中介就可以了，不然會分心。
2、看房
當你把你確定買房的幾個因素和價格告訴中介之後，他會推薦給你房，把房子的大概情況包括結構、房子優缺點告訴你，然後把圖片發給你。一般會挑附近幾個小區的幾套帶你一起去看。
不在選房因素內的房子不要看不要看！超過你價格預期的房子不要看不要看！不然真的很浪費時間和精力！
3、實地看房
（1）看房時間。
a.白天。白天可以看出來一個房子光線是不是好，所以我很多時候會白天去看房。其實朝向、樓層、房屋間距基本就能確定一個房子光線問題了。
（2）物業。大的房地產公司一般物業都很好，比如萬科。但是很多城市，都是本土的小的房地產公司，這種可以看看物業和小區保安的服務態度基本能夠判斷出來基本情況。
（3）幾房幾梯。當然是梯比較多房比較少好，這樣住戶和人就少，電梯的不會那麼擠。戶型越大，房就會越少。
（4）房子結構（一些基本房產知識）
房子是否方正。方正的意思就是沒有斜邊、沒有戶型等。
房子是否有浪費空間。有的房子寫的面積很大，但是很多浪費空間，比如有個什麼儲藏室也算了面積。一定要看清楚。
房子結構是否合理。這個地方的結構說的是各個區域面試分配是否合理，有的房子廚房和廁所很大，但是臥室和客廳很小。有的房子臥室很大，客廳很小。現在的房子，一般要求客廳夠大，客廳餐廳一體。我之前看過一些房子，生活陽臺特別大，很浪費空間。或者是生活陽臺不好利用。這些都會很影響你其他地方的使用面積。
房子進深。通俗來說就是每個區域多長多寬。客廳一般需要看電視，所以一定要保證房子寬度夠。這個可以在房間戶型圖看上看出來，一般房子寬3米多。當然跟戶型有關，一室一廳的一般寬度不到3米。房子如果太狹長，採光就不好。還有，凹型廚房是空間利用率最高的，一字型廚房是空間利用率最低的。
（5）其他。其他因素其實在你來看房之前就需要了解清楚，比如是否有陽臺，是客廳出陽臺還是臥室出陽臺。房子的地理位置、樓層、層高等。如果房子裡有租戶，一定要問問租戶，因為租戶的觀點一般都很客觀。問問房子的優缺點，住的方不方便。
三、確定房
當你看過不少房子之後，你也算是半個專家了。就到了確定房的時候。
1、講價。房子肯定有一些講價空間，你要對比其他已經成交和最近在售房子的價格，儘量把房子價格降低。如果能夠買到那種急售的房是最好的，講價空間比較大。如果一個小區有幾套都在賣，你覺得都可以，那價格因素肯定是首要考慮的。
2、稅費。每個城市的稅費都不一樣，這些可以提前在網上或者跟中介瞭解一下；是否有貸款，貸款的欠款誰來還。業主自己還就是最簡單的，如果是買家負責還貸款，就要找贖樓公司贖樓，承擔一定的贖樓費。最好的就是紅本在手，沒有欠款的房子。
3、交房時間。房子裡是不是有租客、租約是否能馬上解除，如果是業主自住什麼時候能搬出來，都要事先了解好。
四、簽約
選好了房子之後，準備簽約之前，一定要讓中介把所有的稅費算出來。房子的過戶評估價和實際價格不一樣！過戶評估價比你成交價一般都要低。
1、稅費
一般的稅費包括以下部分：
（1）契稅。
（2）個稅。
（3）增值稅費。
（4）貸款評估費。這個是評估公司收的，在辦理貸款的時候收取的。
（5）按揭服務費。！！！這個一定要注意了，按揭服務費其實是交給中介的，銀行貸款是不收取任何中間費用的。所以在算費用的時候，一定要跟中介說好，按揭服務費要包含在中介費裡算一個打包價格就好了。
（6）中介費。現在的中介費一般都會報3%，然後給你個折扣，一般一些大平臺可以折扣到1.6%左右吧，看個人的議價能力。我之前找的小中介，中介費是1%，比較低。中介費你們商量好之後一定要籤一個類似於合同的中介費單據，我建議大家補充一條：本費用已包含所有中介應該收取的費用，包括按揭服務費等，除本費用以外再也不向中介交其他費用。
2、合同條款
作為買方，一定要仔細讀條款，然後選擇對自己有利的條款。特別是一些懲罰條款。
（1）定金比例。現在一般定金比例是5%左右，簽約的時候就要交。而且一定要從你名字的卡打到業主名字的卡，轉賬的時候備註好，是購房定金。
（2）首付款交付比例和時間。一般是3成首付款，交付時間你要按照自己能夠籌到首付款的時間然後稍微延後幾天，給自己留一些充足的時間。當然，如果你資金充足，又想早點拿到房，也可以把時間寫短一些。我當時首付款交付時間寫了三週。
（3）罰息。這個很重要，例如深圳二手房購買合同裡，對於如果不能按時付首付款有兩種選擇，一種算直接違約，按成交價的20%賠償。一種是算每天的利息，按很低的利息付給賣方。建議買方選擇後一種。
（4）交房時間。一般都會寫賣方收到尾款後的3天內交房，這個根據實際時間來。對買方來說當然越早越好。
（5）補充條款。合同最後可以寫一些補充內容的，如果你跟賣方協商好了一些東西，比如他的家電傢俱哪些要留給你的，一定要寫清楚備註，以及其他對你有利的條款，不要口頭約定，要寫在合同裡。只有合同裡寫進來的東西對你才有保障。
五、貸款
商貸+公積金組合貸款。我建議大家有公積金的都用這方式進行比較划算。
1、選定一家貸款銀行
（1）貸款折扣。貸款之前有個徵信，如果聽到有風聲貸款折扣要提高，就提前去銀行做貸款徵信查詢，一般可以保留一個月。也就是說，你提前做了貸款徵信查詢，一個月以內，如果銀行貸款折扣提高了，你還是可以按之前查徵信的低折扣來貸款。記得是去找客戶經理做貸款徵信，不是自己在機器做的徵信查詢哦。
（2）放款速度。貸款的時候碰巧國家開始出政策，放緩銀行住房貸款速度和額度，所以提前跟客戶經理溝通好大概的放款速度很重要，也可以問問中介最近的放款速度，他們會比較瞭解。
（3）提前還款的罰息。每家銀行貸款的政策不一樣，比如招行很好，貸款滿一年提前還款沒有罰息。每個銀行提前還款的罰息不一樣，瞭解清楚。
2、商業貸和公積金貸款都是在貸款的銀行做。你跟銀行說要做公積金貸款，他們都會幫你弄好材料給公積金中心的。
3、還款的銀行卡最好選擇公積金卡。公積金和商業貸款在一個銀行卡還款，最好都放在公積金卡，對你以後是很方便的。
貸款的流程是去銀行辦理業務，首付款託管在銀行-銀行把材料弄好送去公積金中心（3天左右）—公積金中心批覆（5個工作日）—銀行商業貸款批覆（3個工作日）—拿貸款審批函—辦理過戶—5個工作日拿新的房產證，並辦抵押—5個工作日左右銀行放首付款給業主—1周左右銀行和公積金中心放尾款
尾款放款的實際要看銀行貸款額度，快的一週，慢的幾個月的都有。注意在拿到新的房產證後要多影印幾份哦~
六、交房
尾款放完之後就是交房啦，交房之前要辦理電、煤氣、管理費的過戶，水和管理費是一起的。
拿著房產證影印件、過戶的稅費清單去供電局和燃氣中心辦理過戶，很快的，一般當場就能夠辦好，再去小區辦理物業過戶。
交房前，一定要看看房子是否漏水啊等等。讓業主把小區門禁卡、鑰匙、空調板都給你。
居然一不小心就寫了這麼多，買二手房還是挺多煩心事的~所以按暖暖寫的這個流程來，希望能幫大家省去很多麻煩~！
