12月8日至10日，中央經濟工作會議在北京舉行，總結2021年經濟工作，分析當前經濟形勢，部署2022年經濟工作。我們針對會議內容中與房地產相關的若干關鍵點進行了如下解讀。
穩字當頭、穩中求進
宏觀政策強調穩健有效，預計財政政策將發力
【原文】我國經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力。世紀疫情衝擊下，百年變局加速演進，外部環境更趨複雜嚴峻和不確定。……必須堅持高質量發展，堅持以經濟建設為中心是黨的基本路線的要求，全黨都要聚精會神貫徹執行，推動經濟實現質的穩步提升和量的合理增長。必須堅持穩中求進，調整政策和推動改革要把握好時度效，堅持先立後破、穩紮穩打。必須加強統籌協調，堅持系統觀念。……繼續做好“六穩”、“六保”工作，持續改善民生，著力穩定宏觀經濟大盤，保持經濟執行在合理區間，保持社會大局穩定。
【原文】明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進，各地區各部門要擔負起穩定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利於經濟穩定的政策，政策發力適當靠前。
【原文】宏觀政策要穩健有效。要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要提升效能，更加註重精準、可持續。要保證財政支出強度，加快支出進度。實施新的減稅降費政策，強化對中小微企業、個體工商戶、製造業、風險化解等的支援力度，適度超前開展基礎設施投資。……堅決遏制新增地方政府隱性債務。穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。引導金融機構加大對實體經濟特別是小微企業、科技創新、綠色發展的支援。財政政策和貨幣政策要協調聯動，跨週期和逆週期宏觀調控政策要有機結合。實施好擴大內需戰略，增強發展內生動力。
中指觀點
當前在需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力下，疊加疫情的反覆和不確定性，我國經濟發展面臨較大挑戰。本次會議，中央明確提出，2022年要“推動經濟實現質的穩步提升和量的合理增長”，與2019年中央經濟工作會議中提到的“確保經濟實現量的合理增長和質的穩步提升”相比，質在量前，此次中央更加強調要不斷提高經濟發展質量，同時保持經濟執行在合理區間。
宏觀政策要穩健有效，“積極的財政政策和穩健的貨幣政策”與以往會議基調一致，但本次會議明確要求“要保證財政支出強度，加快支出進度”，與去年中央經濟工作會議中“保持適度支出強度”的提法形成對比，預計2022年財政政策將持續發力，支出進度也將提速。“適度超前開展基礎設施投資”，2022年基建投資或成為支撐經濟穩健發展的重要力量。
貨幣政策要靈活適度，繼續“保持流動性合理充裕”。另外“財政政策和貨幣政策要協調聯動，跨週期和逆週期宏觀調控政策要有機結合”為最新提法，以往更多地為單獨提及逆週期、跨週期調節，本次會議強調跨週期和逆週期要有機結合。整體來看，2022年，財政政策和貨幣政策要更好地協調聯動，根據經濟發展的情況，及時調整跟進，為經濟恢復發展提供更有效動能。
“房住不炒”，加強預期引導
首提探索新的發展模式，再提因城施策
【原文】結構政策要著力暢通國民經濟迴圈。要深化供給側結構性改革，重在暢通國內大迴圈，重在突破供給約束堵點，重在打通生產、分配、流通、消費各環節。要提升製造業核心競爭力，啟動一批產業基礎再造工程專案，激發湧現一大批“專精特新”企業。加快形成內外聯通、安全高效的物流網路。加快數字化改造，促進傳統產業升級。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
中指觀點
中央堅持“房住不炒”基調不變，相關內容已連續多年在中央經濟工作會中提及，房地產調控的大方向沒有改變。除此之外，本次會議提出要“加強預期引導，探索新的發展模式”，當前購房者、開發企業、金融機構等多方市場參與主體預期均存在不穩定性，引導各方的市場預期，有利於合理的購房需求正常釋放，有利於住房建設、城市發展的穩步推進，“穩預期”的重要性更加凸顯。
從“探索新的發展模式”中亦可以看出，房地產行業經過二十多年的快速發展後，我國城鎮居民人均住房面積已在40平米左右，增量市場規模見頂，房企過去“高槓杆、高週轉”發展模式亟待改變，企業透過高槓杆、高負債實現高速發展、快速擴張的模式已接近尾聲，行業正從增量開發到存量運營時代轉變，企業也需要順勢而為，拓展新的業務模式，實現高質量發展。同時，對於地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲驅動的“土地財政”模式也亟需轉變。
會議中亦提到“堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”，相關提法與以往一致，自去年經濟工作會議中提出“高度重視保障性租賃住房建設”後，2021年，租賃住房建設的相關政策不斷完善和落實，國家明確支援40個城市開展保障性租賃住房建設，各地接連發布“十四五”期間相關規劃，保障性住房建設力度不斷加大，特別是保障性租賃住房的建設力度在2022年仍將延續。
除此之外，會議提出“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”，其中“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與12月6日中央政治局會議的提法一致，預計信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大；而“因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”與之前不同，一是強調了“因城施策”，各個城市當前的市場表現不同，所面臨的地產相關鏈條不暢通的問題各異，因城施策採取針對性舉措，更有利於加快各個城市實現房地產業的良性迴圈；二是房地產業“良性迴圈”與“健康發展”順序改變，房地產業良性迴圈後才會更好地健康發展，當前對於政府來說，打通房地產業各個鏈條的迴圈是是重中之重，因城施策下，資金端、政策端等均將發力促進房地產業實現良性迴圈。
要正確認識和把握防範化解重大風險
壓實地方、金融監管、行業主管等各方責任
壓實企業自救主體責任
【原文】要正確認識和把握防範化解重大風險。要繼續按照穩定大局、統籌協調、分類施策、精準拆彈的方針，抓好風險處置工作，加強金融法治建設，壓實地方、金融監管、行業主管等各方責任，壓實企業自救主體責任。要強化能力建設，加強金融監管幹部隊伍建設。化解風險要有充足資源，研究制定化解風險的政策，要廣泛配合，完善金融風險處置機制。
中指觀點
本次會議重墨提及“要正確認識和把握防範化解重大風險”。2021年個別房企出現債務違約，導致房地產金融風險加大，中央頻繁提及防範化解系統性金融風險，守住系統性金融風險底線。
結合本月初相關部門針對個別房企風險處置工作的舉措來看，相關舉措與中央經濟工作會議中“壓實地方、金融監管、行業主管等各方責任，壓實企業自救主體責任”的提法一致。隨著個別房企風險處置工作進入實質階段，行業預期有望進一步改善。
另據相關訊息，中國銀行間市場交易商協會於12月10日舉行房地產企業代表座談會。據參會人士透露，短期個別房企出現風險不會影響中長期市場正常融資功能，交易商協會將重點支援符合房地產調控政策的企業註冊發行中長期限的債務融資工具，募集資金優先用於補充已售在建專案的資金缺口、以及用於房地產專案或資產的股權收購，支援保交樓、保民生、保穩定，積極滿足房地產合理融資需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。預計隨著行業風險的逐步釋放，企業融資行為也會恢復至正常狀態。
附：
表：2018年以來中央經濟工作會議與房地產相關的主要內容
