樓市快速發展的底層邏輯是什麼？說白了就是得擁有天時地利人和，至於如何來理解這三個要素，其實也很簡單。天時是基於我國城鎮化率低下，在程序僅有30%的背景下，毫不客氣地說人口的重心都聚集在農村，想要城市經濟崛起，將人口遷移到城市群這是必然趨勢，甚至沒有一條捷徑來完成這個任務。地利是基於我國信貸資源流向發生本質變化，過去是流向銀行，而現在卻是流入市場，這一點在貨幣M2走向上得到淋淋盡致的體現。
反觀人和在整個樓市環節中扮演至關重要的角色，本質上來看就是住房需求的迭代，從最初的剛性需求，再到單身需求，再到以小換大需求，幾乎每一次住房需求的迭代總能引起市場火熱潮流。例如10年前的投資買房、5年前的去庫存和棚改。表面上來看，房子的套數和人口數差距不大。而從住房需求來看，供給端的增速卻永遠跟不上需求的迭代。
當看到這裡時，我們得明白一個道理，那就是樓市的本質並不是一層不變，而是隨著多維度環境的變化，一次又一次造就了房價的高點。對此也許大多數人並不明白，但這一點和開發商的高槓杆成正比趨勢。客觀來講，介於我國信貸資源的優質，開發商僅需要極少數的現金流就能完成整個融資、拿地、建房、銷售等個流程，最核心的原因就是銀行手裡有大量貸款給予開發商，特別是在過去房價只漲不跌的局面下，雙方就是穩贏的局面。正是因為如此，資金槓桿的運轉模式就成為最常見、也是最高效的方式。而對於外行人來說，最直觀的感受就是在開發商創造千億元銷售業績的背景下，負債已然也超過了千億。
客觀來講，這個市場預期在本輪調控受到了挑戰，或者說隨著2021年國內外大環境的變化影響下，多米洛效應正在來襲。越來越多的開發商因為資金壓力被迫申請退場，即使是龍頭企業，也不得不收縮戰略資源，將重心放在正在進行中的專案上。
正是基於這個背景，從今年下半年開始，“保樓行動”正式開始，其實這一點不少購房者有著深刻的體會，時刻擔心自己的房子能否如期交付，甚至出現爛尾。當然為了逆轉這個局面，開發商開始大力度促銷打折，住建部、央行等部門也是聯合表態，將保障購房者的合法權益。也許從這一刻開始，如何高效完成正在進行中的專案成為所有開發商的當務之急，對此市面上不少中介宣傳口號層出不窮，導致購房者將信將疑。
也許是開發商過於著急，也是是中介人員鋌而走險，有幾個城市開始出現首付貸的現象。12月16日時代週報報道，記者在走訪北京樓市時，有專案負責人表示，原本需要40%的首付，現在可以先繳納20%首付，剩下20%可以申請貸款。無有偶，天津、哈爾濱、鄭州也出現了類似現象，一套總價400萬的房子，只需要首付40萬，事實上如果有人去細心瞭解，大部分都是中介公司宣稱的，很少有開發商公開表示有這項優惠。
僅從這一點動向來看，我只能說開發商真開始著急了，特別是明年極有可能房地產試點落地，那些賣不出去的房子都將有直接持房成本。對此側面也說明了一個道理，那就是現金流為王，我國儲蓄率居高其他國家，這必然有原因，或者說提前消費能否是否泡沫，最核心就是槓桿是否能夠平衡。
事實上對於這一點，央行召開會議表態，再一次強調防範金融風險。12月16日人民銀行召開金融機構貨幣信貸形式分析座談會，負責人易綱明確表示，當前金融部門要堅持穩字當頭，加大週期調節力度，統籌考慮今明兩年銜接，保證流動性合理充裕，穩健最佳化信貸結構。如果對此你仍以為這只是小打小鬧，那麼前段時間央行宣佈全面降準0.5個百分點，釋放長期資金1.2萬億元，對此不少專家表示，在上游資金被限制的局面下，貨幣政策的寬鬆就是給予市場信心，我們需要考慮的是金融風險，而不是去影響經濟增速。
總的來說，當下樓市的確有點焦灼，甚至有著觸底的感覺。開發商由於自身內外的因素，不管是正在進行中的專案還是融資拿地，一般都會有點心有餘而力不足。對於購房者而言，建議買房三思而後行，特別是連首付都需要貸款的人，因為只要房貸沒有償還，房子終究不是你的。
