地產至暗時刻語錄

北京百子灣板塊改善購房慎選

北京百子灣板塊，去掉那些浮躁噪音：“北京娛樂圈的半壁江山”“北京的好萊塢百子灣”“野模和網紅夢開始的地方”……從居住角度咱們客觀評價一下對於改善自住客來，為什麼慎選呢？

慎選理由一：小區差

該板塊有兩大神盤，沿海賽洛城和百子灣家園。沿海賽洛城，07年-08年建成，十幾年房齡，但產品力太差，目前看外立面已經非常老舊；該小區最大的特點就是好出租，畢竟是北京娛樂圈半壁江山聚集地；但自住起來非常不合適，物業管理鬆散，社群內人員混雜；目前均價6.5萬/平左右，在售戶型還算不錯，方正南北通透。社群的園林景觀也算過得去。百子灣家園，是經濟適用房，均價在5.5萬/平，戶型方正，難得好戶型。算該區域品質高階住區，100米的樓間距，曾經得過魯班獎，但唯一的缺點就是要繳10%的土地稅錢，首付比例太高，如果買轉商品性質的房子還算比較合適。

慎選理由二：學校醫院差

該區域學校配置是北京第二實驗小學朝陽學院，十七中學，師資實力屬中等；該區域沒有三甲醫院，好在地段位置絕佳，去東城協和醫院，同仁醫院都比較方便；公園配套也屬於城市街心公園型別：慶豐公園、百子灣園、石門休閒公園。

慎選理由三：空間潛力不足

地段絕佳，直通國貿CBD10分鐘，7號線百子灣站連結北京西站，未來規劃28號線（不知道什麼時間能建成），但因為地段絕佳，所以目前已經開發成熟，周邊大的改動不會再出現，這也就意味著該區域不會有太大價格空間，只能跟跑大盤趨勢。

慎選理由四：消費水平高

合生彙算該區域最大的商業綜合體，但合生匯更多的是服務4環以內的客戶，雖然直線距離較近，但合生匯的商業業態對該區域的客戶消費能力有一點的考驗。板塊也有很多小型商業街區，但因為大量北京好萊塢的年輕人入住，變相的抬升了該板塊的物價水平。

總結一下，北京百子灣板塊，絕佳地段板塊並且有很高的出租收益，但自住改善需謹慎，社群/醫院/學校都欠佳。（年底忙，更新慢，望見諒！歡迎大家推薦需要分析的板塊，我會親子走訪然後給大家一個不摻商業利益的意見）