在房屋租賃過程中，無論是出租人還是承租人，往往更多關注房屋的租期、租金、物業費、維修責任等商業條款上，而對於房屋的使用性質或用途缺乏必要的注意。而房屋的性質和用途與房屋的裝修及消防驗收緊密相關，承租人如果忽略，可能導致房屋因無法驗收透過而不能實際使用，造成前期投入重大損失。
經典案例
2014年5月9日，A公司與B公司簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：B公司將房屋出租給A公司，租賃房屋面積7955.71㎡，出租房屋為商業用途。B公司於2014年5月20日前向A公司交付房屋，租賃期限自2014年6月15日至2032年4月14日。依附於該房屋的裝修無償歸B公司所有，B公司不對A公司作任何補償。租金標準為第一年至第五年的租金每年348萬元，此後按市場行情上調，租金每半年支付一次，簽約時，A公司需向B公司交納履約保證金100萬元。
房屋租賃合同簽訂後，B公司按期將房屋交付於A公司實際使用，A公司依約向B公司支付保證金100萬元。A公司擬經營酒店，便開始對房屋進行裝修，實際裝修支出2200餘萬元。
因租賃房屋原系辦公樓，A公司裝修後，多處消防驗收不達標，後經過整改至2015年5月6日，A公司獲得消防驗收許可，但載明驗收許可面積僅為5507平方米。因剩餘2488.71㎡不能使用，A公司認為B公司在交付租賃房屋時未明確房屋使用用途及消防驗收問題，便一直未向B公司支付租金。
B公司訴至法院要求解除《房屋租賃合同》，並要求A公司支付租金900餘萬元，法院判決支援了B公司的訴請，要求A公司限期返還房屋。後A公司認為B公司交付房屋使用性質存在瑕疵，導致無法正常使用，造成裝修損失，於是訴至法院要求B公司承擔裝修損失2200餘萬元。
法院經審理後認為，A公司與B公司在簽訂案涉房屋租賃合同時，未就租賃物由辦公用房改造為酒店後涉及到的消防驗收中可能會遇到的辦證、責任劃分、費用分擔等問題進行過協商。其中涉及2488.71平方米房屋未透過消防驗收，主要原因是走道過長等建築物本身結構方面存在的問題，該消防問題屬於A公司在考察投資專案、簽訂租賃合同前應當瞭解清楚並有所預見的問題，其對消防問題未經考查就簽訂合同存在一定的盲目性，應當承擔由此帶來的風險。遂判決A公司敗訴。
風險提示
房屋的使用性質系行政審批許可事項，未經審批不得隨意變更。商業性質的房屋在實際使用中也會存在辦公、酒店、倉儲等不同的用途，相對應對房屋的裝修及消防驗收標準也均不相同。承租人在實際承租房屋時如果忽略租賃房屋實際是否能滿足實際使用的裝修及消防驗收要求，將導致無法正常使用，風險很大。
公司治理建議
租賃房屋時，承租人應當如何應對房屋使用性質的法律風險，我們建議：
1、簽約前充分了解土地及房屋性質是否滿足承租需求
承租人在租賃房屋時，除了關注位置、面積、租金等商業條件，還要重點關注房屋及土地的使用性質，因為房屋性質屬於政府審批事項，未經許可不得隨意變更。而不同性質及用途對應的裝修及消防驗收標準也不同，因此承租人在簽訂租賃合同前，一定要根據自己的實際用途，稽核房屋及土地的性質，一般在房產證或建設用地規劃許可證上都會體現。
2、合同中約定承租人解除權條款或要求出租人對房屋性質承擔兜底責任
現在城市中很多的園區原先均為工業用地，因城市擴建工廠外遷後空出的廠房和倉庫改建為辦公或者商業使用，但是此種房屋租賃依舊存在不確定性風險，因此可在租賃合同中明確因房屋性質導致承租人無法完成消防驗收或者無法實際正常使用的，承租人享有單方解除權，並且要求出租人對承租人實際損失承擔兜底賠償責任。
3、承租期間承租人勿擅自變更房屋用途
房屋租賃合同中一般會約定房屋的用途，承租人承租期間，應當按約定履行義務，切勿擅自變更房屋用途，如商用辦公場所不得擅自改造用於居住，這種擅自變更用途的行為除了構成違約之外，還可能會因未按房屋性質使用房屋而被行政處罰的風險。房屋用途在大的類別中是否能夠變更呢？我們此前釋出的《改變房屋用途且擅自轉租，出租人要求解除租賃合同為何敗訴？》（點選文章名即可檢視）一文中詳細闡述了這個問題，可供參考。【合同法研82】
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