實踐中，房地產企業為了緩解資金的壓力，對應支付未支付的工程款採取以房抵工程款的方式。如果說所抵房屋直接作為施工企業 資產，並且辦理了過戶手續，則視同支付工程款，同時以支付工程款購買商品房兩筆業務處理，雙方結算，各自開具發票，各自分別納稅 。對於房地產企業來說，與正常銷售商品房一樣，在稅收上沒有任何的爭議。但在實務中，抵給施工方的房屋更多的不是作為自持，而是轉售給第三方以達到“變現”的目的。如果抵償的房屋產權辦理到施工方名下再銷售，則屬於“二手房”交易，因為交易多了一個環節，施工方自然不願增加額外的稅負。所以，實際操作中，為了迴避二手房交易稅收問題，更多的是將抵償的房屋最終還是以房地產公司名義銷售，所銷售的房款直接支付給施工方或者透過房地產企業轉付給施工方。以房抵工程款如何會計處理？是否確認增值稅納稅義務發生？是否確認企業所得稅收入實現？是否計算土地增值稅？轉讓給第三方的價格可能高於抵價，也可能高於抵價，銷售差價如何處理？
一、在會計處理上，確認銷售房地產開發產品收入的條件：房產完工並驗收合格；簽訂了銷售合同並履行了合同規定的義務，即開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；公司不再保留通常與所有權相聯絡的繼續管理權，也不再對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量，相關的經濟利益很可能流入，且相關開發專案已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。房地產企業以房屋抵償債務的協議，而非簽訂房屋銷售合同。從產權法來講，產權仍屬於房地產企業，並且商品房仍在房地產企業控制之下。因此，以房抵工程款，在會計上，不應當確認會計收入實現。
二、在增值稅上，房地產企業銷售商品房的增值稅納稅義務時間的判斷標準：一是商品房預售合同或銷售合同中約定的商品房移交的具體時間的當天；二是如果房地產企業移交商品房的時間滯後於銷售合同中約定的移交時間，則以實際移交商品房的時間的當天作為增值稅的納稅義務時間。房地產企業以房抵工程款，如果房地產企業直接與施工企業簽訂了房屋銷售合同，並且約定了房屋交付的時間，則合同約定交付時間的當天發生增值稅納稅義務，房屋提前交付的，則在交付的當天發生增值稅納稅義務。但在實務中，施工企業所抵房屋更多的是用來對外銷售“變現”，因此，房地產企業以房抵工程款，施工企業並不會與房地產企業簽訂房屋銷售合同，僅是簽訂抵房協議，待施工企業找到購買下家後，由購房人直接與房地產企業簽訂房屋銷售合同，購房人直接將購房款支付給施工企業或交由房地產企業轉付給施工方。從操作程式來看，房地產企業與施工企業簽訂的並不是房屋銷售合同，所以不發生增值稅納稅義務，但對以房抵工程款，視同房地產企業預收房款，因此應當預繳增值稅。這種情況下，所抵房屋是在最終購房人簽訂合同，並在合同約定的交房時間當天發生增值稅納稅義務，提前交付的，在交付的當天發生增值稅納稅義務。
三、在企業所得稅上，房地產企業銷售開發產品確認收入的前提條件是“已完工產品”。企業開發的產品只要符合已將開發產品竣工證明材料報房地產管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產權證明這些條件其中之一，即視為已經完工產品。銷售已完工產品，在銷售時一般都要簽訂正式《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》，因採取的銷售方式不同，企業所得稅收入確認的方法也不同：1.採取一次性全額收款方式銷售開發產品時：於實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日確認收入的實現。這裡的“取得索取價款憑據（權利）之日”一般是指書面合同確定的付款日期的當天，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成（所有權或使用權轉移）的當天。2.採取分期收款方式銷售開發產品時：按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現，提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。3.採取銀行按揭方式銷售開發產品時：按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。4.採取委託方式銷售開發產品時，按以下原則確認收入的實現：採取支付手續費方式委託銷售開發產品時按銷售合同或協議中約定的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。5.採取視同買斷方式委託銷售開發產品時：屬於企業與購買方簽訂銷售合同或協議或企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於買斷價格，應按銷售合同或協議中約定價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬於前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低於買斷價格，以及屬於受託方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。6.採取基價（保底價）並實行超基價雙方分成方式委託銷售開發產品時：屬於由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受託方的分成額不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同 或協議約定的價格低於基價，則應按基價計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬於由受託方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
從房地產企業企業所得稅確認收入實現的幾種情況來看，以房抵工程款協議，而非房屋銷售協議，因此不能確認企業所得稅收入實現。以房抵工程款，最終房屋銷售價格是由施工方確定，以房抵工程款類似於“視同買斷方式委託銷售開發產品”。因此，企業所得收入確認：如果銷售合同約定的價格高於買斷價格，應按銷售合同中約定價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果銷售合同約定的價格低於買斷價格，則應按買斷價格計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
以房抵工程款，對於房地產企業來說，視同預收了房款。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)的規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。所以，對所抵房屋屬於未完工開發產品，以房抵工程款應視同預收房款，應當預計計稅毛利。但如果所抵房屋是已完工開發產品，但房屋又沒交付或簽訂銷售合同又應當如何處理？由於房屋未最終銷售，會計上不確認收入；由於房地產企業未最終與購房人簽訂購房合同，所以也不確認企業所得稅收入實現。企業所得稅預計計稅毛利僅是針對銷售未完工開發產品預收房款要先預計計稅毛利，但對現房銷售預收的房款，在沒有簽訂合同的情況下，一方面不確認預計計稅毛利；另一方面不確認企業所得稅收入實現。
四、在土地增值稅上，根據《國家稅務總局關於印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）第十九條的規定，房地產開發企業將開發產品用於抵償債務，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1、按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。但房地產企業以房抵工程款，與施工方並未簽訂房屋銷售合同，並且也沒有發生所有權轉移。並且《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(即轉讓房地產)具有法定增值額的應當依法繳納土地增值稅。繳納土地增值稅是以發生產權轉移為標誌，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅。房地產企業以房抵工程款，視同預收房款，《土地增值稅暫行條例實施細則》第16條規定，納稅人在專案全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可預徵土地增值稅，待該專案全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。財稅〔2006〕021號文要求，各地要進一步完善土地增值稅預徵辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同型別，科學合理地確定預徵率，並適時調整。工程專案竣工結算後，應及時進行清算，多退少補。因此，在土地增值稅未清算之前，房地產企業以房抵工程款應當預繳土地增值稅。如果已進行了土地增值稅清算，待所抵房屋實際銷售時，按照尾盤清算進行土地增值稅處理。土地增值稅清算時，土地增值應稅收入的確認應當比照企業所得稅收入確認更為合理。
