一、北京
【北京城市更新“六大部分”】
8月31日，北京市正式公佈了《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》，這個計劃把2021-2025年北京城市更新的全部內容進行了說明，尤其是首次公佈了量化的指標。在這個計劃中，把未來五年北京城市更新的主要內容分成了“六大部分”，內容涉及多種型別住房，分別是：
第一部分：東西城的直管公房平房(院落)申請式退租和保護性修繕、恢復性修建。
第二部分：全市範圍內的老舊小區改造。
第三部分：危舊樓房改建和簡易樓騰退改造。
第四部分：老舊樓宇與傳統商圈改造升級。
第五部分：低效產業園區“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造。
第六部分：城鎮棚戶區改造。
2021年8月27日，北京住建委正式印發了《北京市“十四五”時期老舊小區改造規劃》，舊改將成為北京城市更新的核心手段。根據規劃，北京要在“2025年底前力爭基本完成全市老舊小區“需改盡改”的任務目標”。
老舊小區的定義：2000年之前建成的房子，都納入老舊小區的範疇，房齡在20年以上的老破小都有望進入城市舊改。
【北京舊改的三層含義】
1、首先是“不再拆遷”了，不管是老舊小區還是危房小區，拆遷政策都已經不再實施，而是全部進入新的城市舊改及危改的試點政策。
2、北京的“舊改”就是在原有的建築基礎上進行“改造升級”，主要包括三個層面的改造內容：
首先是“基礎類改造”：政府出資為主，堅持應改盡改。主要內容是改造提升小區的市政配套基礎設施，包括供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、生活垃圾分類、行動通訊等基礎設施。
其次是“改善類改造”：能改則改。主要包括小區環境及配套設施改造建設，比如加裝電梯或安裝輔助爬樓裝置、樓內老化供（排）水和供熱管道改造、周邊綠化、照明、停車等配套設施改造。
最後是“提升類改造”：宜改則改。主要內容包括小區綜合服務設施建設，包括衛生服務站、幼兒園以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社群專項服務設施。
3、“舊改”內容包括了“綜合整治”：拆除違法建設、治理開牆打洞、引入物業管理等內容。
北京新一輪“城市舊改”將採取“任務制+申報制”相互結合的方式來推進，優先考慮“居民訴求集中的小區”。
【兩類“老破小”舊改】
規劃中特別提到要加快推進兩類“老破小”的舊改：力爭基本完成中央單位在京老舊小區改造任務，“央產房”五年內全部舊改完成；重點推進首都功能核心區老舊小區改造，東西城的動作會最大。
規劃中同時明確提出要“加快推進危樓、簡易樓改建騰退工作”。北京針對“危房、簡易樓”的最新政策：改建騰退，而不是舊改。
規劃中要求各區政府要對轄區內的危樓、簡易樓全面摸底，建立危樓和簡易樓臺賬，制定各年度方案，成熟一棟實施一棟，統籌推進實施。基本的政策就是“原地拆掉重建，同面積回遷安置”，“公房產權可以變私房產權”等。
【北京“老破小”出路】
根據北京本次的規劃，北京“老破小”二手房總結起來就是由三條出路：
1、參加城市舊改，改善目前的居住小區總體環境和配套，但對建築年限及居住戶型大小沒有徹底改變。因此城市舊改並不能有效提升老破小的二手房房價水平，相反隨著建築年限越來越久，二手房貸款額度越來越低，老破小的房價折損會越來越嚴重。因此，舊改可以說堅決貫徹了“房住不炒”的原則。
2、危房和簡易樓可以參加“改建騰退”，徹底改變建築年限，老破小變成了新房，而且面積還有所增大。所謂“改建騰退”就是把危房和簡易樓拆掉，重新蓋新樓，從而徹底改變了建築年限，有效提升了房價。因此如果老破小能夠進入危房改建騰退，那就是“雞犬升天”了。
3、如果是平房，只能參加“申請式退租和申請式改善”。
北京市針對平房老破小的政策是相對固定的，那就是等待“申請式退租和申請式改善”，這是唯一的一條路可以選擇。如果想離開平房改善，那就選擇“申請式退租”。如果想原地改善，那就選擇“申請式改善”。
二、上海立法推進城市更新
8月25日,《上海市城市更新條例》在上海市十五屆人大常委會三十四次會議上表決透過，於9月1日起施行。這是繼2015年上海市政府釋出的《上海市城市更新實施辦法》和2017年市規劃資源局釋出的《上海市城市更新規劃土地實施細則》後,上海“城市更新”首次上升到地方人大立法層面。
梳理《條例》後發現，上海的城市更新工作重點不是淺層次的建築物更新迭代、由房地產主導的增量建設，更包含著全人群多元需求，兼顧居住條件改善、歷史風貌保護、城市功能提升、產業轉型升級等複合性功能。
《條例》明確,上海的城市更新工作堅持“留改拆”並舉、以保留保護為主,遵循規劃引領、統籌推進,政府推動、市場運作,數字賦能、綠色低碳,民生優先、共建共享的原則。
人民城市人民建，人民城市為人民。
【城市更新內涵】
《條例》中規定的城市更新內涵，是指在本市建成區內開展持續改善城市空間形態和功能的活動，具體包括：
（一）加強基礎設施和公共設施建設，提高超大城市服務水平；
（二）最佳化區域功能佈局，塑造城市空間新格局；
（三）提升整體居住品質；改善城市人居環境；
（四）加強歷史文化保護，塑造城市特色風貌；
（五）市人民政府認定的其他城市更新活動。
【城市更新模式】
在實際操作中，城市更新有三種模式，這三種模式對應三種不同的運作模式和投融資模式。
一是拆除重建，是指大部分建築都被推倒重來，按新的規劃重新建設。最典型的是城中村拆遷、棚戶區改造、老工廠的拆除等。投融資模式基本上是房地產開發的模式。
二是有機更新，是以原房屋建築的保留為主，少量拆建，建築承載的產業進行了升級。此類更新因主要涉及商業不動產，市場化投資力量比較強，對資產管理運營的要求比較高。
三是綜合整治，是不涉及房屋結構的拆除、改造，主要對房屋的配套設施和周邊環境進行整治、更新。包括老舊小區改造、河道整治、公園再生等都屬於此類。
《條例》明確了市人民政府應當加強對本市城市更新工作的領導。設立城市更新中心，按照規定職責，參與相關規劃編制、政策制定、舊區改造、舊住房更新、產業轉型以及承擔市、區人民政府確定的其他城市更新相關工作。
【城市更新的鼓勵和創新】
1、《條例》提出，加強公共停車場（庫）建設，推進軌道交通場站與周邊地區一體化更新建設，軌道交通場站TOD開發納入城市更新。
2、鼓勵金融機構依法開展多樣化金融產品和服務創新，滿足城市更新融資需求。
3、對零星更新專案，在提供公共服務設施、市政基礎設施、公共空間等公共要素的前提下，可以按照規定，採取轉變用地性質、按比例增加經營性物業建築量、提高建築高度等鼓勵措施。
4、鼓勵在符合法律規定的前提下，創新土地供應政策，激發市場主體參與城市更新活動的積極性。對於沒有條件，不能採取招標、拍賣、掛牌方式的，經市人民政府同意，可以採取協議出讓方式供應土地。同時規定，物業權利人可以透過協議方式，將房地產權益轉讓給市場主體，由該市場主體依法辦理存量補地價和相關不動產登記手續。
5、新增或保留歷史建築，可容積率獎勵或異地補償。
6、支援浦東新區創新探索，成熟時全市推廣。
三、廣州，“瞄準”痛點堵點發布城市更新條例公開徵求意見
廣州將《廣州市城市更新條例》列入2021年立法工作計劃。
7月廣州市住房和城鄉建設局釋出《廣州市城市更新條例（徵求意見稿）》，面向公眾徵詢意見，意見稿共 8 章五十三條，旨在透過城市更新提供高質量的產業發展空間，配建高標準的公共服務設施。
【關鍵詞：文化保護】
意見稿的一大亮點是，強調在城市更新中始終把歷史文化保護放在第一位，並促進歷史文化資源活化利用。
具體而言，意見稿提出，城市更新涉及歷史城區、歷史文化街區、歷史文化名鎮、歷史文化名村、歷史風貌區、傳統村落、文物古蹟、古樹名木、歷史建築（含線索）、傳統風貌建築（含線索）和預先保護物件等歷史文化遺產的，應當按照已批准的保護規劃和相關法律、法規等對保護保留物件進行保護利用，並依法辦理審批手續。
此外，意見稿還鼓勵不可移動文物、歷史建築進行活化利用、功能拓展，完善公共服務設施和市政基礎設施，引入圖書館、博物館、美術館、實體書店、非遺傳承場所等文化和服務功能，合理控制商業開發規模。
【關鍵詞：舊改】
意見稿明確，區人民政府對舊城鎮實施全面改造，應當徵求改造區域內權利主體的意見，經改造區域內 90％以上的權利主體同意的，方可啟動改造。在經批准的專案實施方案規定時間內，簽訂房屋搬遷補償安置協議的權利主體達到 80％以上的，實施主體方可啟動房屋拆除工作。
其次，意見稿設計了相關制度，將爭議糾紛解決方式納入法治軌道，確保大多數人的利益得到保障。 比如，舊村改造中，基地使用權人拒不交回土地使用權，且舊村莊更新改造專案搬遷安置補償協議簽訂人數佔比達到 95％的，農村集體經濟組織可以向人民法院提起訴訟。
此外，若土地或者地上建築物為多個權利主體按份共有的，佔份額不少於三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協議；面對對搬遷補償安置協議不能達成一致意見的情形，權利主體亦可以向專案所在地的區人民政府申請裁決，要求限期搬遷。
【關鍵詞：微改造】
微改造過程中，會遇到一些問題，比如老建築間距狹窄，消防不符合現有規範；比如加裝電梯近半米還是退半米。意見稿針對微改造專案挖潛空間難、審批許可難、資金籌集難等瓶頸問題，提出一系列解決措施。
其中，三十六條規定，微改造專案在保持城市肌理和傳統風貌的前提下，建築退讓、退界標準不低於現狀。建築間距可以按照現行規劃技術規定折減 10%，或者不低於原有建築的建築間距。
【關鍵詞：公共服務】
先建安置房，公共服務設施和市政基礎設施。
意見稿還充分考慮了公共服務能力的供給。其規定，城市更新專案涉及房屋搬遷安置的，實施主體應當堅持先安置、後搬遷，優先保護歷史文化遺產，先行建設復建安置房、公共服務設施和市政基礎設施，並優先移交投入使用。公共服務設施和市政基礎設施未在規定的時限內啟動建設的，其他建設專案（安置房除外）不得啟動。
