10月樓市的低溫，似乎已經到了觸手可感的地步。

在信貸額度告急、購房人群銳減的影響下，不僅新房庫存、二手房掛牌量持續走高，而且打折樓盤接二連三、議價空間越來越大，土拍市場也不樂觀……樓市下跌現象遠超預期，但買房依舊不容樂觀，貸款難、門檻高、甚至還有爛尾風險……樓市收官季的購房預期亦同步回落。

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一、樓市下跌遠超預期

今年調控政策在限購、限售升級加碼的基礎上，還針對土拍、信貸、二手房、學區房進行了完善與最佳化，並同時出臺房價限漲令、限跌令，無論是政策範圍的廣度，還是打擊範圍的深度，基本上都無限接近了臨界點，目前只剩下“房地產稅試點”還在研究過程中，預計在年底或有確切資訊出來。

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從政策調控的效果來看，樓市下跌是事實，而且已超預期，主要體現在：

1、新房降溫，價格指數環比漲幅首次為負。

9月份一線城市新房價格環比由漲轉平，二手住宅環比下跌，二三線城市商品住宅銷售價格環比漲幅回落或持平。

據統計，70個大中城市9月份住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。其中，新房價格指數環比漲幅首次為負，是2015年5月份以來首次下跌，換而言之，是77個月以來首次下跌。

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2、 土拍市場集體降溫，房地產投資增速放緩。

9-10月份第二輪土拍降溫，民營房躺平與觀望，國企或央企託底，這說明：

第一，土地市場面臨的負向輿論壓力較大（房價虛價的根源是地價抬高）。

第二，土拍門檻較高，導致房企受到的約束越來越多。

第三，房企資金普遍吃緊，在於融資渠道與銷售回款明顯受堵，壓制著參與土拍的熱情。

多個熱點城市的土拍中止或流拍率超4成以上，同樣也表明，土拍市場的回落也超預期。

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受重點城市“兩集中”供地政策影響，1~9月全國土地市場成交量持續下降，全國房屋新開工速度受供地影響，1~9月全國房屋新開工面積累計同比降幅進一步擴大，而9月份房地產開發投資今年以來首次負增長，同比下降3.5%，房屋新開工同比下降13.5%，環比收窄3.2個百分點降幅持續收窄。

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3、開發商暴雷頻現，深陷破產危機。

2021年註定是樓市不平凡的一年，也是房企難以忘懷的一年，這一年併購潮，失業潮，違約潮屢見不鮮，還有今年異常高頻的暴雷！

9月以來，新力控股、花樣年、光耀集團先後暴雷或破產，暴雷速度明顯加快。截止10月11日，提交破產檔案的房企數量高達310家，而這一數字去年是499家，2019年是528家。

可見，房地產行業從2017年開始進入深度調控以來，危機不斷暴露。

同時也說明當前的金融與信貸問題收得太緊了，9月房企融資跌至谷底，給房企的打擊也遠超預期，因此信貸政策開始“糾偏”。

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當然，現在的利好政策都是強力調控之後的自我糾偏，和政策放鬆與樓市回暖無關。

4、二手房繼續連跌！賣家失望、買家觀望！

全國多個熱點城市在執行二手房指導價後，掛牌量激增，比如而交易量同比下跌超4成以上，其中一線城市的二手房全面下跌，北京、上海和廣州環比分別下降0.2%、0.6%和0.4%，深圳下降0.5%。

• 北京10月二手房掛牌量為8.94萬套，在6月份是7.66萬套，三個月激增一萬多套。
• 廣州10月二手房掛牌數字是9.13萬套，9月1日是8.3萬套，一個月增長了8000多套。
• 深圳10月二手房掛牌數字是4.6萬套，而在6月份是3.8萬套，三個月增加了8000多套。
• ……

掛牌量激增讓內部競爭加劇，也讓二手房成交量價連續下跌，進一步導致賣家失望，買家觀望。

與此同時，二手房還面臨信貸額度緊缺、放貸時間延長，甚至停貸等問題。

據統計，2020年前三季度住戶部門中長期貸款同比增加4.6萬億元，2021年前三季度住戶部門中長期貸款同比增加4.72萬億元。

也就是說前三季度中長期貸款僅同比增加1200億，但是今年上半年中長期貸款是同比可是增加了6300億的。

也就是說第三季度，居民中長期貸款（房貸）減少了5100億。

二、樓市政策到底，購房預期卻已回落。

預期是樓市的動力，信貸是樓市的源泉！

上半年樓市之所以銷售強勁，背後原因是購房者對未來房價上漲的心理預期，推動了投資保值需求，而並非真實居住需求增長。

因此，熱點城市調控政策一旦持續收緊，購房預期就會出現回落，樓市也就開始轉冷，從而導致剛需不敢買，置換沒法買，改善不著急買。

來源說易居

在全年強硬的政策調控下，當前樓市一片哀嚎之聲，新房市場以價換量，售樓中心卻是門可羅雀，而二手房降價拋售，中介門店卻是鮮有帶看，無論是多牛多有名氣的開發商，還是多套房的業主，現在想甩賣都賣不掉，不動產“財富”或將變成“負擔”，而想買的卻是買不了或買不起，他們從“恐慌”已變成“觀望”，再加上限購、限售，一批人沒有買的資格，一批房沒有賣的資格，導致整個購房生力軍少了約1/3左右，而樓市已從賣方市場進入買方市場，房子也已從“人挑房”轉變成“房挑人”。

來源於易居

在樓市唱衰下，購房預期回落，買家消失了三成。

其中卻有近80%的人選擇持幣觀望，沒有強烈的購房意向。

如今買房最大的擔憂與風險就是：一是新房爛尾，二手站崗！二是買在高位。

也就是說，市場需要回暖，買家需要信心。

目前樓市下跌已超預期，而且政策的底已到了，但是市場的底一般要滯後，畢竟購房預期才是樓市強勁反彈的動力！

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三、樓市的風向變了，既是機遇，也是挑戰！

樓市進入下半場，各種跡象表明沒有“慢漲長牛”之勢，只有“跌長緩拉”之局。在這個時期，買房的時機與信心很重要，但購買邏輯也很重要，可參照如下：

1、城市申請高鐵站、地鐵線建設的標準。

瞭解之後，你會發現這個標準也適合買房。

這些城市或片區產業發達、基建設施好、人才進入多、教育與醫療發達，未來的價值絕對高升。

2、樓市的發展軌跡與輪動效應。

分析之後，你會發現樓市也有三大風口，分別是城鎮化程序、棚改推動、金融支援，而下一個十年樓市風口或許是“城市更新”。

其原因在於，近20年的樓市發展告訴我們一個參照物件，那就是把握住深圳樓市的趨勢，並關注北京上海樓市的輪動，就能抓住了全國樓市週期的脈絡。

3、後疫情時代成交的房子。

看完之後，你會發現高價值房子最為搶手。

目前全國樓市已邁入“萬元”高價時代，居住消費升級也進入“品質”時代，無論是過度性自住，還是自住兼投資，抑或改善換房，都將以高品質住宅為首選物件，因為房子表面上看是價格，其實質卻是價值。

高品質住宅無疑就是其價值相對較高，而且還會隨著時間增值。

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最後，樓市資本不會消失，只會轉移，依舊還是“內迴圈”流動，而樓市調控不會消滅買房需求，只會推遲買房計劃。