房地產業與金融業、商業高度關聯，帶動性強，又和人民生活密切相關，因此一直是國家調控的重點，也是稅收的難點與重點行業之一。由於房地產開發經營的特點及其產品（商品房）的特殊性，決定了在房地產開發經營的各個階段和動作環節，其財務核算的固有特性。那麼你知道房地產行業涉及的所有稅種嗎？
這篇文章的目的就是帶大家認識一下房地產行業的稅收情況。
房地產開發經營過程可分為拿地（專案設立）、建設（施工開發）、銷售（房地產預售）、持有（售後服務或自持）等四個階段。首先讓我們先看一下瑞立諾財稅列示的房地產經營過程的涉稅框架圖，然後再一一細說每一個稅種。
一、契稅
1、契稅是對在中華人民共和國銳內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權單位和個人徵收的一種稅。
2、在企業設立階段，若出資人以土地使用權出資，則獲得投資的一方需要繳納契稅。
3、企業拿地後企業應繳納的契稅=土地出讓價款*適用稅率
（現行契稅適用稅率為3%-5%，各地有減半徵收的情況）。
土地出讓價款包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費。
瑞立諾財稅提示您：上述土地出讓價款中的市政建設配套費若在《土地出讓合同》明確列明具體價格時，可以作為契稅繳納依據。否則不應當作為契稅繳納依據。在實務過程中，須充分與主管稅務機關進行溝通確認，進行合同條款設計。
二、耕地佔用稅
1、佔用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，為耕地佔用稅的納稅人，採用定額稅率。
2、耕地佔用稅=佔用的耕地面積*定額稅率。
耕地佔用稅在稅率設計上採用了地區差別定額稅率。稅率規定如下:
（1）人均耕地不超過1畝的地區(以縣級行政區域為單位，下同)，每平方米為10~50元;
（2）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方米為8~40元;
（3）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區，每平方米6~30元;
（4）人均耕地超過3畝以上的地區，每平方米5~25元。
3、經濟特區、經濟技術開發區和經濟發達、人均耕地特別少的地區，適用稅額可以適當提高，但最多不得超過上述規定稅額的50%。
三、印花稅
1、印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受具有法律效力的憑證的行為所徵收的一種稅，實務中分為從價計徵和從量計徵。
2、應納稅額=計稅金額*稅率 或應納稅額=憑證數量*單位稅額
3、企業拿地階段簽訂土地使用權出讓或轉讓合同，按產權轉移書據徵收印花稅，稅率為0.05%（從價計徵）。
4、開發企業的會計賬薄、營業執照等按量繳納印花，在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件繳納印花稅（從量計徵）。
5、企業在開發諮詢、施工、採購、房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定按不同的稅率繳納印花稅（從價計徵）。
6、值得一提的是，這裡有個可以省稅的辦法，根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，購銷合同的計稅依據為合同上載明的“購銷金額”：
如果購銷合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據；
如果購銷合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據；
如果購銷合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計稅依據。
因此合同中訂立的不含稅價格可以少繳納稅款部分的印花稅。
四、城鎮土地使用稅
1、城填土地使用權以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算徵收，按年計徵分期申報繳納。
2、城鎮土地使用稅=實際佔用的土地面積*定額稅率；
3、城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間為《土地出讓合同》中約定的交付土地時間，若未約定，則從簽訂合同次月算起。在實務中，開發商往往先佔有土地進行前期開發，是具有一定節稅效果的
4、房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務截止時間為商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的當月末，按房屋銷售相應比例核減應稅土地面積，按月計算城鎮土地使用稅，分次繳納。
五、代扣代繳個人所得稅
房地產開發企業通常代扣代繳個人所得稅以外，特殊的就是代扣代繳拆遷補償、擋光或施工補償、晚交房和晚辦產權等各種補償的個人所得稅。
按照規定，企業拿地階段，若對拆遷的居民沒有超過進當地政府規定的補償標準，則對被拆遷人取得的遷拆補償，免徵個人所得稅，若超出了標準，則房地產開發企業應代扣代繳其應納的個人所得稅。
六、增值稅
1、增值稅應納稅額=銷項稅額-進項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/(1+9%)*9%-企業當期進項稅額
2、在預售階段，房地產開發企業採取預收款方式銷售不動產，在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。交房驗收時按適用稅率計算補繳剩餘增值稅，房地產開發企業如果採用一般計稅方式的話，適用稅率為9%，適用簡易計稅方法的，按5%的徵收率。
預繳稅額=預收款/（1+適用稅率或徵收率）*3%
3、瑞立諾財稅提示您：2016年5月1日起，房地產行業進行了營改增，即2016年5月1日起，房地產開發企業銷售房產需要繳納增值稅，而不再是營業稅。在《營改增暫行辦法》中規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產專案，可以選擇適用簡易計稅辦法按照5%的徵收率計稅。一旦選擇，36個月內不得進行改變。
4、關於房地產老專案的界定：
（1）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的建築工程專案。
（2）未取得《建築工程施工許可證》的，建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4 月30日前的建築工程專案。
5、不同納稅人開發老專案與新專案繳納增值稅的情況彙總如下：
七、附加稅費
附加稅費是增值稅的影子，包括城建稅、教育費附加以及地方教育費附加，計稅依據是實際繳納的增值稅。
應納稅額=實際繳納增值稅稅額*相應稅率。
八、土地增值稅
1、土增稅的計稅依據是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除專案金額後的增值額。
2、應納稅額=土地增值額*適用稅率-扣除專案金額*速算扣除係數
=（應稅收入-扣除專案金額）*適用稅率-扣除專案金額*速算扣除係數
具體計算如下:
其中，土地增值額=轉讓房地產取得的收入-扣除專案金額，而扣除專案金額的具體組成如下圖：
3、房地產開發專案週期相對較長，在還沒有正確計算出房地產專案增值率的情況下，房地產採取先預徵後清算的徵管模式。
土增稅應預繳稅款=(預收款-應預繳增值稅稅款)×預徵率
不同地方的預徵率不同，舉個例子：
目前南寧市城區和開發區的預徵率為：
（1）保障性住房暫不預徵土地增值稅；
（2）對房地產開發企業開發的普通住宅，按1%預徵土地增值稅；
九、企業所得稅
1、企業所得稅是對我國境內的企業和其他取得收入的組織的生產經營所得和其他所得徵收的一種所得稅。
2、應納稅額=（收入總額-准予扣除專案金額）*適用稅率
十、房產稅
1、房產稅是以房屋為徵稅物件，按房產的原值或是租金收入為計稅依據。
2、企業自用部分房產應納稅額=以房產原值（評估值）*（1-30%）*1.2%
3、企業租賃部分應納稅額=年租金收入*12%
