紅網時刻新聞記者 嶽瑾 康希 海南報道
2021，中國“十四五”開局之年，全球經濟在疫情影響中出現區域性回暖，而中國經濟與房地產仍然繼續領先，保持了強勁的發展，表現遠超預期。
然而，在國家戰略調整中，房地產行業從未面臨如此非同尋常的環境。雖然市場需求仍保持較高強度，轉向正增長，但是配合國家大戰略思路，房地產行業必須在符合調控的軌道下前行，於是，在“三條紅線”“22城新規”貸款嚴限及更多地方政策下，上半年不到五個月時間裡，已經出現企業被併購、賣專案、債券暴雷等很多不樂觀情況。可以說，活下去，已經是房企當下目標。而砥礪前行，是更多有實力的房企必須拿出的決心與勇氣。
2021博鰲房地產論壇在海南啟幕。
觀點亮劍、思想交鋒。今日，2021博鰲房地產論壇正式啟幕。本屆論壇聚集了全國房地產業、金融業及圍繞房地產領域全業態的商業精英、所有美好新生活的建設者，將透過面對面共同交流、對撞，明辨行業未來核心發展問題。
中國房地產業協會原副會長兼秘書長朱中一
朱中一：“十四五”期間商品房供應量將保持穩定
中國房地產業協會原副會長兼秘書長朱中一發表主旨演講“理性分析形勢 穩健開創未來”，並對“十四五”期間以住房為主的房地產需求情況作出預估。
他認為，全國商品住房的供應量與“十三五”期間大體相當，人口流入多、房價高的城市，會增加保障性租賃住房的供應。全國“十四五”期間房地產的總需求量仍有三部分構成：一是城鎮化持續推進產生的需求。2020年，我國常住人口的城鎮化率為63.89%，戶籍人口城鎮化率為45.4%。隨著鄉村振興戰略的實施，農業轉移人口的城鎮化率增速將放緩；而放寬放開戶籍管理後，城鎮居民向宜居宜業城市的流動、遷移量自然增加，再加上一些城市積極引進人才，這些流動、遷移人口對住房的總需量仍是很大的。
二是城鎮原居民的改善性需求、新成家立業年青人的需求，三胎政策產生的需求，及城鎮老舊小區改造產生的需求，數量也很大。
三是為滿足人們日益增長的美好生活的滿足人民日益增長的美好生活需要可向社群管理、物業管理、物業服務方面延伸；也可向以地產為載體的產業地產、養老地產、健康地產、文旅地產、物流地產等新業態、新模式上拓展。
中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱
樊綱：軟著陸化解風險 增供給抑制房價
中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱指出，房地產佔中國經濟的比重按照增加值算是16.4%，如果加上建築業、家電等等，這個影響面就更廣了，在全部的國內貸款總額當中，現在跟房地產相關的貸款，包括家電、建築佔41%，舉足輕重。
今年8月房地產的資料不太好看，土地購置下降了14%，早前報道，有些城市10宗拍地的案件中9宗流拍；新開工的面積下降了16.8%，銷售下降了21%，回到了2008年的水平……而這些顯然對中國的宏觀經濟有著重大的影響。
樊綱認為，過去幾年一直對房地產進行調控，其實就是為了最後化解這些風險的過程是一種軟著陸，而不是硬著陸，也就是對其它行業的振動不會產生太大，不會產生過度的調整。
關於增加供給抑制房價，樊綱提出，價格是供求關係決定的，現在出現的問題是要平抑物價、抑制需求，比如限購、限貸這些政策，短期內就能把需求控制住，對價格飆升就產生了一種控制。
但是如果出現價格上漲，就立即控制供給，減少給供給側的貸款，那價格還是會上升。因為從供求關係的角度來講，不能用減少供給來抑制價格的上漲。要堅持房住不炒，也要明確房住的需求仍是有的，而在現實生活中，確實有大量的追求美好生活的住房需求，特別是在城市化程序但中，人口遷移所產生的遷移性需求。
“我們應該用一種理性思維看待現在的各種情況，包括政策的情況，同時用理性的思維看到這個市場未來的發展潛力。”樊綱說。
邱曉華：行業出現新變化 未來市場發展將會更加理性
國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家邱曉華則認為，房地產這個行業在減利的趨勢已經逐漸明顯，從銷售、拿地、新開工面積等等方面，都出現了新的變化，預示著投資來自於房地產的貢獻在減弱，因此推動經濟增長的動能也在減弱。
但房地產業始終是一個必須高度重視的行業，只是由於中國經濟發展階段的變化，由於工業化、城市化程序的變化，因此在整個發展的征程上，房地產正在出現新的變化。
可以看到，房地產投資的波動與中國經濟增長的波動高度吻合，商品房的銷售與整個社會的消費也是關係密切，房地產投資與整個投資的變化也是息息相關。
邱曉華提出，未來中國的房地產，人口因素是影響房地產發展最重要的內生變數。14億人口的大市場是推動房地產發展的最主要的力量，伴隨著人口規模接近峰值和人口老齡化的發展，房地產的方面正面臨新的挑戰，人氣足的地方，現實與潛在市場需求都還很巨大，反之需求減弱，逐步成為拖累市場的重要因素。因此，觀察房地產形勢，首先要從人口的變動去把握。
政策性因素則是影響房地產的最重要的外生變數，政府的政策取向越來越成為影響中國房地產發展不可忽視的重要因素。住房制度改革政策給房地產發展注入了巨大的外在力量，房地產的宏觀調控政策又左右著投資者與消費者。
“可以推斷未來的調控，未來地產市場的發展將會更加的理性，將可能會更加的穩健。”邱曉華說，近期房地產市場在迅速降溫，這是一個值得決策者去關注，也值得市場去關心的問題。
郝一斌：要研究市場規律 不要單純地跟著市場情緒走
金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長、東南區域公司董事長郝一斌表示，企業在投資佈局上，除了追求高增長的效率，對安全應該有適當的，做一個更平衡的投資結構，投、產、銷是一體的。
“投資不要單純地跟著市場情緒去走，市場經常是給人挖坑的。”郝一斌認為，企業一定要研究清楚市場的大小庫存，它是有市場規律的，一個大庫存壓著這個市場，指望它短期反轉是非常困難的，一個小庫存非常低的市場不會一直繁榮下去，有時候物極必反，走到過激的程度，市場會出現調整。
“經營房地產企業就像一場長跑，20年、30年走下來，我們發現這個過程中也有很多超車者，但是穩健地在這個賽道上長跑的，是很多老面孔，我們更多的理解是一場長跑，以不危害你的體制機制作為基本的原則。”郝一斌分享說。
段靜：房主不炒是行業大勢 生存策略是順勢而為
在上海愛家集團執行總裁段靜看來，房住不炒、住有所居的定調是行業的大勢。她認為，作為無論是行業裡面的企業，還是個人，在這樣一個大勢環境下，生存策略其實就是順勢而為。
她表示，其實高週轉並沒有錯，只是在過去的一個很好的政策環境和金融環境下，地產企業更好地利用了這樣一個人口紅利的視窗，把週轉率、槓桿率放得比較大，忽視了作為住宅產品的品質，對客戶的保障和承諾。
但是到了今天，週轉率對於企業來說，ROE的成數不會變，但是會更多地去想應該提供什麼樣特色的產品、服務，在深耕的城市裡面怎麼更好地研究客戶，研究他們的居住屬性，來提供對應的產品，這是當前主業要做的事情。
