本報記者 李貝貝 上海報道
在3月返工潮、6月畢業季的影響下，今年以來，上海個人租賃市場租金水漲船高，連續7個月上漲。業內人士認為，租金上漲的主要原因在於供需不平衡。目前，今年租賃旺季已經結束。隨著市場步入淡季，加之租賃保障體系、加大住房供應等措施的逐步落實，後續租金價格會維持震盪或者小幅回落。
上海住房租金普漲
“工資漲得不如房租快，多賺的錢都給房東了，有時候突然就意識不到來上海的意義了。”9月7日，在陸家嘴工作的“滬漂”朱振（化名）下班後，跟隨中介到龍陽路地鐵站附近一口氣看了四套房源。
朱振對四套房源都不太滿意：一間10平米左右的主臥或次臥，月租金均在3000元-4000元不等，其中一間次臥還是由客廳改造的，這樣的情況令朱振有些失望。他向中介表示希望再多看幾套進行對比，中介則婉言相勸“現在合適的房源不多，房租還在一直漲”。
“看完房子那一瞬間其實有點絕望。”朱振有些感慨地告訴《華夏時報》記者：“外地人在上海越來越難了。”
這不是朱振一個人的感受。8月25日，央視報道“上海住房租金普漲，部分割槽域漲幅近20%”，令上海年內租金暴漲的情況備受關注。
在近期的採訪過程中，《華夏時報》記者也得知，今年上海房租普漲，部分房源直接提價數千元，“漲個三五百都是謝天謝地”有租客表示。例如，一名租客目前住在浦東新區康橋與周浦的交界處，兩室一廳的住房原本是3800元/月的租金，9月開始租金被提高至5000元/月。
研究機構的資料則給出了更為全面的租賃市場情況。據CRIC城市租賃資料，今年7月份，上海14區租金全部同比上漲，除了金山和崇明，全市14個行政區中有12個區的同比漲幅均在10%以上。其中，奉賢7月租金同比漲7.95%，漲幅為全市最低；徐匯7月租金同比漲23.35%，漲幅最高。
上海中原地產首席分析師盧文曦提供給《華夏時報》記者的資料顯示，8月上海租賃指數為272.8，今年全市租金已累計上漲10.8%。“今年的確是上海房租漲幅比較明顯的一年，部分板塊漲幅可能較高，從全市年均漲幅來看基本在7-10%之間。”盧文曦表示。
諸葛找房資料研究中心釋出的《8月全國大中城市租金均價報告》則顯示，8月，全國大中城市租金掛牌均價為35.85元/平方米/月，環比下跌0.23%，同比上漲1.94%，漲幅收窄0.61個百分點。40城中，下跌城市數31個，較7月增加12個。8月租金環比上漲的TOP5城市為保定、杭州、泉州、上海、洛陽，環比分別上漲2.31%、2.29%、2.22%、1.72%、0.94%。
上述《8月全國大中城市租金均價報告》中分析，今年以來，上海住房租賃市場活躍度相對較高，租金呈現小幅上漲態勢。前4個月，上海租金水平總體平穩，5月份起，上海的租金水平開始走高。據諸葛找房資料研究中心統計，8月份，上海的月租金達到103.36元/平方米，環比上漲1.72%。
掛牌出租房源兩年減少36%
《華夏時報》記者注意到，近期有網友在社交平臺上發文稱，上海此輪房租上漲，是因為二房東抬高房租，“如今房子大部分不在房東手裡，而是在二房東手裡，他們大面積、批次’採購’房源，再找來工程隊統一裝修、設計、出租，這樣就能抬高大部分房租價格，同小區的個人房東也順著漲”。
而CAIC集團（易居企業集團旗下租賃行業研究部門）戰研報告也顯示，今年上半年，上海私房市場（個人租賃）整體呈上升狀態，租金連續7個月上漲，6月打破近兩年記錄，登頂最高租金，達89元/平方米/月。
不過，幾名受訪人士否定了這樣的看法。盧文曦直言：“二房東比例多少沒有具體資料，一般來說，起碼達到20%以上才會對市場進行直接的干擾。”鏈家方面告訴《華夏時報》記者，“租賃市場沒有基礎資料”，因此沒有詳細的上海租賃市場佔有率資料，但二手房東在市場的佔比並不高，近年上海市不斷開展群租房整治、消除違規隔斷現象等，二房東的利潤空間已經被大大擠壓。
在業內人士看來，“供需不平衡”才是此輪上海房租上漲的根源。
“根據克而瑞的監測，上海私人房源租金年漲幅在15%左右，部分割槽域漲幅達到20%以上。”CAIC集團戰研中心分析師鄔晶菁告訴《華夏時報》記者：“從需求端來看，上漲的原因很多面，比如說6-8月畢業季，常規來說就是租賃旺季，租金上漲是正常趨勢。另一點跟購房市場的強監管也有一定關係，一些剛需客戶因為貸款政策的變化，不得不繼續租房，新老租房需求疊加，租金水漲船高。”
盧文曦也向記者指出，2017年到2019年，上海租賃市場一直處於溫和的盤整期，“基本沒什麼漲幅”。但今年以來，隨著疫情好轉後，進入上海的人員流動恢復正常，加上畢業生在北上廣深發展的意願很強，加速了畢業季的租賃潮來臨。《華夏時報》記者看到，自如研究院釋出的《2021年10城畢業生租房報告》顯示，上海今年依然位列畢業生租住城市第一梯隊，吸引近超過半數的大學生來滬發展。
從供應端來看，上海租賃市場上的房源數量近年明顯下滑。克而瑞資料顯示，2021年第二季度上海掛牌出租房源是11萬套。而2019年第二季度掛牌出租的房源為17.3萬套。兩年間減少了6.3萬套，掛牌出租房源減少了36%。
盧文曦強調，今年房價的漲幅也比較明顯：“從房子本身的租金回報率來看，上海年租金回報率平均值在1.7%左右。通脹的影響也會傳導到住宅上面，房租的漲幅在一定程度上也會跟隨房價的波動。”
《華夏時報》記者看到，目前權威部門已經注意到了包括上海在內的部分城市房租上漲的情況。8月10日，住建部研究起草了《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》中，即強調要“確保住房租賃市場供需平穩”，要求“住房租金年度漲幅不超過5%”；8月31日，國務院新聞辦公室舉行“努力實現全體人民住有所居”新聞釋出會上定調“住有所居”，指出“在解決新市民住房問題上，住房租賃將發揮中流砥柱的作用”。
8月13日，上海市人民政府辦公廳關於印發《上海市住房發展“十四五”規劃》的通知，將持續構建住房租賃體系放在重要任務的首位。相比於“十三五”規劃，住房“十四五”規劃將加大租賃住房的供給，期內形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），佔住房供應總套數的40%。其中，租賃房22萬套（間），宿舍床位20萬張。繼續規範代理經租住房30萬套（間）。
高層的重視，也令業內人士對上海租賃市場的平穩走勢充滿信心。
“未來預計上海的租金趨勢一定是上漲的，只是漲幅可能會受到調控，或者受到大型租賃社群入市的影響，增速減緩。”鄔晶菁解釋說，上海的R4用地（即租賃用地）在逐步入市，這些大型租賃社群體量大而且一定程度上受到政府管控，納入保障性租賃住房，定價普遍比較低，“透過增加中低價位的供應，市場租金自然就平穩了”。
“今年租賃旺季已經結束。從以往經驗來看，四季度上海的租賃成交量會顯著下降，租金價格會維持震盪或者小幅回落。”盧文曦表示，基於今年漲幅相對較大，不排除透支後續空間的可能，明年租金的漲幅或小於今年。
諸葛找房資料研究中心研報也指出，上海的租金漲幅自6月份起已連續3個月收窄，預計接下來市場逐步進入淡季，加之租賃保障體系、加大住房供應等措施逐步落實，租金將趨於平穩。
