2021年第42周
10月11日-10月17日，在北京、上海和杭州等城市有集中土拍的帶動下，本週重點監測城市成交量價環比得以大幅上漲，溢價率也觸底回升。聚焦重點城市集中土拍來看，北京、上海和杭州的二輪集中土拍並未能逃離降溫，多數地塊成交也靠國企、央企託底，土拍熱度較首輪大幅下降。此外，寧波和鄭州也於本週釋出了二輪集中供地資訊，預計將於11月上中旬開拍。
土地政策
浙江出臺土地管理地方性法規杭州、合肥租賃住房用地佔比不低於10%
10月14日，《浙江省土地管理條例》出臺，是今年土地管理法條例修訂公佈後出臺的首個土地管理地方性法規。《條例》提出化土地資源配置、提高土地利用效率，對佈局不合理、利用效率低的土地要進行再開發、再利用。此外，各地發展租賃住房的節奏也在加快中，杭州、合肥表示將進一步提高租賃用地供應規模和佔比，本年度計劃供應租賃住房面積原則上均不低於10%。
土地供應
寧波、鄭州公佈二輪集中出讓地塊至此22城二輪集中供地公告均已出爐
供應方面。假期之後，各地土地出讓節奏恢復，不僅寧波、鄭州等重點城市公佈了二輪集中出讓地塊，徐州等22城之外的集中土拍城市也釋出了下一輪集中出讓資訊。在此影響下，本週供應建面環比大增，總供應建築面積達1862萬平方米。重點城市集中供地方面，寧波和鄭州分別推出了46宗地和15宗地，其中多半為安置、租賃等保障住房用地，至此22城均已釋出二輪集中供地資訊；另外，在土拍規則方面，寧波和鄭州也與此前集中土拍城市一樣做出了調整，包括將溢價率上限降至15%、禁馬甲、以搖號確定最終競得人等常規調控手段。
土地成交
北上杭完成二輪集中出讓拉動成交規模大幅上漲
成交方面，由於本週有北京、上海、杭州及西安集中土拍影響，重點監測城市的土地成交規模環比上漲。具體來看，重點監測城市總成交建築面積為1577萬平方米，同環比均大幅上漲；成交金額也隨之大增至1718億元；價格方面，由於主力成交城市北上杭地價較高影響，本週平均地價顯著上揚，成交樓板價達10893元/平方米，同環比漲幅均在一倍以上。
各能級城市方面，因北上集中土拍影響，一線城市成交佔比大幅提升，二線城市成交佔比則回落至50%以下。具體來看，一線城市中，上海和北京是成交主力，分別集中成交了41幅和16幅地塊，均為二輪集中出讓宅地，總成交金額均突破了500億元。二線城市中，西安的成交量最高，總成交建面為327萬平方米，涉及32幅地塊；杭州、武漢和成都的成交量也超過了100萬平方米，其餘城市的成交量相對較低。重點監測的三四線城市本週成交量均不高，僅柳州的成交建面超過了50萬平方米，大多數城市的活躍度仍在低位。
市場熱度
溢價率延續低位執行北上杭二輪土拍也難逃降溫
成交溢價方面。在北京、上海、杭州有多宗地溢價成交的帶動下，重點監測城市的平均溢價率較上週有所回升，但仍在5%以下的低位。
從重點城市集中土拍熱度來看，雖然北上杭均有多宗地溢價成交，但三城二輪集中土拍平均溢價率均未超過5%，觸頂成交比例亦較首輪明顯下降。不僅如此，北京、上海和杭州也發生了地塊臨期撤牌的現象。如北京原計劃出讓的43幅地中有26宗將被延期至下次集中出讓，實際流拍率超過六成，超過廣州成為本輪土拍中流拍率最高的城市；杭州亦不樂觀，10宗“競品質”地塊提前流拍，餘下21宗地中又有7宗遭遇撤牌，流拍率已超過五成；上海也有7宗地臨期撤牌，最終僅有20宗地入市出讓。種種現象均說明了這些城市二輪土拍熱度大幅下降。
周度TOP5
北上成為兩榜入榜主力部分優質地塊價格下跌
繼武漢後，北京、上海和杭州等“風向標”城市也在節後開啟了二輪集中土拍。在此影響下，本週成交總價TOP5和單價TOP5門檻大幅提升，北京和上海也成為總價榜和單價榜入榜主力。
和其他城市一樣，在信貸仍未放寬、房企現金流承壓的大環境下，臨時撤牌和延期出讓、國企、央企為競拍主力等現象也成為這些城市的“標配”。在此影響下，北上杭部分優質用地的拿地成本也明顯降低。如本週成交單價最高的楊浦江浦社群純宅地，較去年周邊成交同類型宅地價格降幅超兩成，地價明顯下跌。
重點地塊點評
華潤、中鐵聯合體底價拿下大興西紅門地塊
地塊分析：
與其他城市一樣，北京第二輪集中土拍也以臨時中止為開端。原計劃供應的43宗地中，26幅地延期至第三批集中供地，只餘17宗地出讓。最終，這17宗地全部順利成交，共攬金513億元，但平均溢價率僅為4.04%，進入競品質地塊更是僅有海淀區的2宗，土拍競爭熱度較首輪明顯下降。
成交的17宗地中，總價最高的地塊為大興區西紅門鎮地塊，由華潤置地聯合中鐵置地以65.8億元的總價競得，成交樓板價為38420元/平方米，不過該地塊須配建1.78萬平方米的回購保障租賃住房，實際成交樓板價略高於4萬元/平方米。據地理位置來看，該地塊緊鄰南五環，距離4號線西紅門站和高米店北站均比較遠，公共交通出行較為不便。目前專案周邊住宅小區不多，配套資源較為一般，但能基本滿足生活、教育、醫療等需求。周邊樓市方面，專案周邊有兩個限競房專案在售，均價約在6.44萬/平方米，但受交通不便影響去化較為一般。不過，若後期規劃的19號線落地，專案附近的交通通達性將會大幅提升，未來去化也將受此利好。
排版丨太陽
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