我是星叔，全國資深房產投資人，你相見恨晚的買房軍師，目前已為8000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：星叔你好，想問問在當下的大環境其實並不友好，一二線城市購房政策一個比一個嚴，四大限法，外加問責調控的情況下，現在還能投資買房嗎？投資邏輯是怎樣？
回答：按照我的觀察，根據板塊輪動、週期性、增長性和資料分析，挑選了一些優質標的。
這些標的的投資邏輯就是：
1、城市有概念。這個地方必須是真金白銀大力投資的區域，最好是國家級，其次是省級，無論是經濟走勢還是人口流入，必須常年保持正增長性，這是房價潛力的基礎。
2、板塊有價效比。所謂價效比，就是購入成本低，增值空間高。比如投資股票，我會選擇一個行業的獨角獸而不是龍頭，有些地方好歸好，但房價已經很高了，雖然有未來，但透過槓桿博收益的機率小，這就沒什麼意義。
3、房子有保障性。地段與房子的品質並行，比如選房時，一定選擇品牌開發商，房子質量、配套、物業都有保障，可以讓這套房子站在城市房產升值的塔尖。
提問：星叔年近30，是該繼續在上海奮鬥還是去周邊好一點的二線城市發展，比如杭州、南京、蘇州、合肥等。
回答：這個問題對每個人來說都不一樣，舉幾個典型的例子。
一二線城市的日常消費其實都差不多，最大的支出其實就是房子。
如果你在上海乾一份上限不是很高的工作，並發現湊齊了六個錢包，都很難在上海上車，如 300萬的房子，大概是外環附近的動遷兩房或者是內環的老破小，七七八八加一起就要準備120萬的首付+稅費+裝修等，如果說準備這些錢對你家庭來說很吃力，而且日後的月供還需要家裡幫助，那麼我就建議，趕緊去房價略低的強二線城市，買一套200萬左右的次新三房，尋求在那裡發展。
不要槓，就算是房價比較高的杭州、南京，也有大把大把的200萬的次新三房，有地鐵，位置偏一點不是問題，這些二線城市還是快速擴張中，你現在買的是郊區，過五年可能就是市區。
從教育、醫療、商業等角度來說，上海有的，強二線城市都有，你去體驗了就會發現，這些方面的差距真沒那麼大，而且你現在乾的工作，強二線裡類似的肯定都有，工資打折沒關係，房價也打折了啊。
但如果你在上海乾著一份上限很高的工作，比如高薪行業，比如步入正軌的創業，那就算手裡錢不多，上海也很適合你。強二線城市的普通工作很多，但上限普遍不如上海等一線城市，要賺大錢，在上海的機率要大得多。
提問: 你好，我是安徽淮南人，目前在淮南工作，家人都在淮南，淮南兩套住房，一套自住，一套還沒拿房，月供3500元，另外合肥一套全款房，手裡有餘額10左右，公積金可以貸款30萬出來，我和我老公年收入大約30萬，目前就這個情況，我想用公積金貸款，在淮南事山南新區再買一套住房，我老公不同意，說再過幾年攢錢了去合肥買，如果去合肥買的話，高新區和政務去濱湖區感覺買不起，壓力太大了，可是我怕房價上漲太快，合肥二套買不起，請問星叔，我們該如何合理規劃，達到財富最大增值效果？
回答：你好，你現在這種情況，確實不適合繼續淮南加倉了，需要控制風險：
1.手裡餘糧太少，沒有足夠的防守資金，抵抗風險，如果再加倉，槓桿和負債率只會越來越高。
2.從城市角度來看，淮南三四線城市能級偏低，發展機會比較有限，畢竟買房就是買城市紅利，況且你已有2套，沒必要再在淮南折騰了。
所以真要投資，安徽能買的還是隻有合肥，只不過合肥已經漲了一波，好位置房價都不低，但是投資畢竟是看長線，所以合肥長遠看還是可以買，只不過需要一定的資金實力，所以這也是你當下欠缺的，提供2個建議：
1.繼續蓄力，同時淮南後期只留一套自住，投資那套後期交房就出手，投資不值得長持，出手後再繼續加倉合肥。
2.如果著急當下買，合肥那套全款房可以考慮作抵，這樣可以增大首付款，不過需要注意的是貸款和負債壓力的控制。
對於你來說，資產最好的 價值最大的配置就是：
合肥2套投資+淮南1套自住。
提問：星叔你好，威海下屬區文登工作，現有文登住房公積金貸款已還完。威海環翠區有一90平米，公積金貸款還未還完。手頭有點餘錢，不想存銀行，欲再貸款投資一處保值增值，想請教您一下：第一，您一直提倡青島投資，限購怎麼辦？感覺54大法不適合我，引進落戶怎麼操作？落戶青島居住工作威海會不會有什麼影響呢？第二威海再投資一房怎麼樣，公積金貸款還可以嗎，不行的話怎麼貸款比較好？第三威海買房的話哪個區比較好，個人想選經區，恆大海上帝景和萬科翡翠園哪個更好，還是二手次新房可以利益最大化呢，多謝了
回答：威海投資不考慮，優先濟南和青島，未來才能利益最大化，可以找中介硬過戶。
三四線城市一般建議留一套自住盤，其他的統統出手。
以前分析過很多次: 毫不誇張的說，小城市樓市正在進行死亡衝鋒，房價處於最後的瘋狂。
目前四五線小城市房價的上漲是因為新房刺激，而新房價格上漲是因為各大開發商紛紛進區縣拿地修建高檔低密度住宅。
簡單點說房價上漲的原因就是:地貴、房子新。
任何沒有持續人口流入的區域或城市，高位，的價格最終一定會崩掉，只是時間早晚的區別。比如我們熟悉的鶴崗。
省會城市對各區縣的加速吸血正在來臨，不斷縮短的通行時間就是最好的證據。
能走的、可以走的會坐上高鐵、坐上軌道交通去往主城區
留下的，都是沒辦法走的。
提醒一下: 所有的區縣房產，從現在開始，只賣不買！
提問：星叔您好，讀了您的文章醍醐灌頂，如果五年前讀，我的資產止損500萬以上。北京的公寓和商鋪我都入坑了。而且是16年低價賣掉了西安的住宅入的這兩個坑。今天我手裡300萬左右現金，看好了3套房，計劃1.購買海南陵水清水灣三居一線海景房，2購買海南陵水清水灣非海景5居。3.將北京海淀價值900萬海淀實驗二小學區房置換到昌平別墅。希望得到高人您指點，不再掉坑，萬分感謝
回答：不問你又得掉坑裡了！
這三種投資價值都不是非常大，特別是上車別墅，升值空間更低。資金300可以考慮二線省會城市，具體詳見知識星球內部分享。
其實，人與人間最大的不公平，不是資訊不對稱，而是認知不對稱。
當一群人為一塊金子爭得頭破血流的時候，有人拿起一塊鑽石走了。不是說搶金子的那幫人，沒有能力搶鑽石，而是：自始至終，就根本就沒人告訴他們有比金子更值錢的東西。這就是認知能力高低的區別。
都說，認知決定財富，你所賺的每一分錢，都是你對這個世界認知的變現。你所虧的每一分錢，都是你對這個世界認知有缺陷。你永遠賺不到超出你認知範圍之外的錢，除非你靠運氣，但是靠運氣賺到的錢，最後往往會由於實力不足而虧掉。
這一點，在房產投資領域特別明顯，你有什麼樣的認知，會決定你買什麼樣的房子，而你買什麼樣的房子，大機率就會決定你的財富。
買房最重要的，是買什麼樣的房子，這是決定你未來5-10年的財富，可怕的是很多人都是隨便拍腦袋選的，以前房價低漲幅快，怎麼選都可以，未來一定是專業玩家的時代。
以上問答來自”星叔房談“公眾號，可以一對一解答+贈送2021全國買房最有價值的城市和板塊。
