住建部一紙文書，"拆二代"的夢徹底被打破

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其實對於房價上漲的原因大多數人的解讀是片面的，中介派認為是中介哄抬房價在樓市中興風作浪、土地派認為是土地價格的升高促使房價的上漲、供給派認為是供給不足導致房價上漲、貨幣派認為是貨幣放水導致房價的上漲...

其實上面的這些觀點的確都對，但是都很片面，相信一直閱讀我文章的老粉都知道，房價上漲的成因是由多方面因素共同促成的，而上面的這些因素都是直接作用於供需關係間接影響房價的。

但我們往往在分析房價上漲的過程都會忽略掉一個十分重要的問題——城市拆遷問題，在過去的這些年，我想大家或多或少都經歷過這樣的事情，有些人可能沒經歷過但是身邊一定有這樣的例子。

隔壁老王又拆遷了，賠了一大筆拆遷款，他兒子開寶馬泡酒吧，這樣案例我相信大家一定聽過，但很多人或許就一笑了之，因為這等好事並沒有發生在我們自己身上，但其實對我們來說影響很大。

說了很多人肯定不信，如果你關注樓市你就會發現，這事發生在不止一個地方，每一次城市的大拆大建都會伴隨著房價的上漲和租金的上漲，但是這一切將隨著8月10日住建部的一紙文書戛然而止。

住建部發布的《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(徵求意見稿)》明確表示，實施城市更新行動要嚴控大拆大建以及居民大搬遷，並且不在短時內大規模拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡。

這就意味著推高房價、房租，以前讓各個城市玩得爐火純青的“棚改”玩不下去了，突飛猛進式的城市更新大機率要放緩了，同樣這也意味著，當“拆二代”的可能性越來越低。

國家對於的樓市的調控覆蓋面也變得更廣，由點及面的從房地產市場到了舊改市場，一個全面的樓市調控政策架構網已經被慢慢搭建起來。

那麼大拆大建到底是如何影響我們老百姓生活的，住建部的這份檔案的重點內容一針見血。

在城市更新推進過程中，出現繼續沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現隨意拆除老建築、徵遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產生新的城市問題。

說實在的通知中的這段內容，直面了我國這些年發生在各地的城市化程序中暴露的問題，事實也證明，任何一次大規模的拆遷和建設，掌握不了尺度就會導致房價、房租的上漲，帶來新的問題。

很多人不太明白，這是為什麼，其實原因很簡單，大規模的拆遷會造成存量房銳減，而重新騰挪出的土地蓋上新的住房最快也要2-3年的時間，慢的話甚至要到5年。

雖然3年5年後這些房又能滿足人們的居住需求，但問題就出現在這個時間差上，供需關係也就會在這個時間差上出現錯配，說到這你就明白了房價、房租為啥會在城市大拆大建期間蠢蠢欲動。

而對於房價的影響，更多是因為很多拆遷戶“一夜暴富”而拆了他們的房子賠的是錢並不是房子，拿這些釋放出來的購買力必然會帶動房價的上漲。

那既然會這樣，管理層為啥那麼熱衷於此呢，這是因為可以賣地賺錢啊，這一套邏輯在三四線城市被展現得淋漓盡致，遙想當年的“棚改貨幣化”，把棚戶區拆了，國字號房企入場高價拿地，土地價格做高後，民企再入場，這房價可不就蹭蹭往上跑嘛。

蘇州也不例外，看看木瀆的中鐵建專案還有城南的魯能你就明白了，這一招在當時的確爽，因為一箭三雕，GDP資料好看、房企有錢賺、購房人跟著“狂歡”。

但是現如今政策風向變了，你再看看這些當年高價拿地的房企有幾個不高位站崗的，當然這不是我們關心的，我們作為老百姓只關心這房價對咱友不友好，作為當下的剛需群體我想感受最為深切，所以針對住建部的這則通知我們應該為此點贊。

那對於嚴控大拆大建，要求究竟有多嚴，我們還是回答政策檔案，為大家逐一解析。

1.不得大規模、短時間拆除城中村，同時，住房租金年度漲幅不超過5%。

城中村想必大家並不陌生，其實深圳、上海別看這些城市那麼大，但在CBD的不遠處你就能看到讓人覺得很不協調的城中村，這些城中村其實是這座城市的最低保障，尤其是對於新市民或者低收入困難群眾來說這是他們留在這座城市的最後防線。

如果大規模的拆除城中村勢必造成房租上漲，所以這一次限制大規模、短時間拆除城中村無疑是對症下藥。

2.嚴控大規模拆除、大規模增建，舊改的範圍和規模都要受到限制了。

根據新規，老城區更新單元（片區）或專案內，原則上拆除建築面積不應大於現狀總建築面積的20%，拆建比不宜大於2。

有了明確了的拆除與建設比例，就相對於對於城市的更新邊界劃定了紅線，勢必嚴重壓縮城市更新的利潤空間，同樣這也降低了城市管理者對舊改拉動經濟幻想。

3.老城區更多是微改造，老舊小區將告別大拆大建模式。

檔案中提出要保持老城區的格局尺度，不破壞傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場，過去對於老城區來說，大拆大建一直都是預設首選，但未來一定會受到嚴格控制。

而這一切都是為了防止大拆大建成為導致房價快速上漲的誘因，這就相當於又堵住了一條刺激樓市的通路，再配合著金融政策、土地政策、買賣政策的同步推進，樓市也將變得越來越健康。

而這一切也是高層對過去中國樓市的經驗總結和糾偏。

作者：蟬鳴悉夏，專注蘇州樓市研究，關注並私信回覆數字“01”，贈送免費諮詢服務。