在房住不炒的大背景下，用什麼的措施來實現房地產系統的平衡，建立符合我們國情的長效機制，防止房地產泡沫，經濟專家黃奇帆給出了五個建言：

長效機制一、土地

一是控制土地供應總量

一個城市土地供應量應該按城市人口來供應，防止土地和人口的錯配。一般按100平方米/人來配置，比如一個城市目前有200萬人，目標500萬人，先配350萬平方米土地，後面人口多了，在補配。而不是直接500萬，結果人達不到500萬，只有200萬不到，錯配資源，造成浪費。另外，土地不能搞城市平均分配，應該跟著產業走，人口走。

二是控制用地結構比例

改變以往為了GDP大規模招商導致工業用地佔比太多，把城市建設用地的20%用於住宅開發，5%用於商業開發。

三是控制拍賣土地價格

一般來說，樓面地價不要超過當期房價的三分之一，地方應該做好平衡和調控。

長效機制二、金融

一是堅持好房企用自有資金拿地，以前房企搞融資拿地，一塊地10億，房企出3億，其他7億靠融資，這樣就抬高了地價，出現了地王。只要房企借錢來拿地，就不能參加拍地，減少惡性競爭拿地。從而穩地價。

二是防止房企多佔戶借款，透過理財，高利貸等籌錢。

三是管好住房抵押貸款，客戶購房嚴格管好首付比例，堅持執行好。防止零首付，助推房產泡沫。也不能一刀切不貸款，老百姓購房有壓力。

長效機制三、稅收

一是形成高階有遏制，中端有鼓勵，低端有保障等差別化體系，比如普通房子契稅1%，別墅契稅5%，如果三五年賣掉可以搞到8%，這樣也就沒人炒房了。

二是適時徵收房產稅或物業稅，可以按房屋升值額度來計稅，越高檔稅率越高。比如稅率1%，當房子100萬的時候交1萬，當房子500萬的時候交5萬。

三是研究徵收土地增值稅，農村集體建設用地與城市國有土地同等入市，如何徵收增值稅，目前尚不明確，可以研究。

長效機制四、租賃市場

一是完善地方公租房體系公租房為主的保障性住房覆蓋面建議達20%左右，按照覆蓋20%人口，人均20平米來配套。服務物件包括農民工，大學生等，同步配套學校，醫院等，合理收取租金，按15元每平米左右收租。

二是培育商品房租賃市場，鼓勵有資金實力的房企搞租賃商品房開發，同時建立建立租房和買房在讀書，醫療，戶籍方面有同等國民待遇。

長效機制五、地票制度

我國人口多，人均耕地面積不足世界水平的一半，未來保障耕地，節約土地，建立長期的用地新機制。地票制度，

什麼地票制度，簡單來說就是將農村閒置各種建設用地復墾產生的建設用地指標。比如農村復墾1萬畝，建設用地就可以增加1萬畝。這樣一來，一可以增加農民收入，二可以保障耕地面積不減少，三可以保障城市建設用地充足。

地票制度在重慶的實踐非常成功，其他地方可以借鑑學習。

以上五個長效機制，以我十多年的從業經驗，如果執行到位，房地產必將穩定，房價也泡沫肯定會被抑制。從土地，金融，稅收，租賃，供地五大方面打組合拳，房價必然能調控好。

黃奇帆是真懂經濟的專家，他和其他經濟學專家最大的區別就是他的建言來源實踐，每個機制都說在點上，並且透過實踐證明，這些措施非常有效。而不像其他專家，多數來自書面的研究，是否有效未知。

以上五個長效機制建言來自黃奇帆力作《結構性改革》，書裡有更詳細的述說，乾貨特別多，啟發特別大。對未來經濟的洞察，真的有獨到的見解，看興趣去看一看。

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