報告撰寫人：中國社科院財經戰略研究院住房大資料專案 鄒琳華
2022年1月11日，由華夏時報社主辦，中國社科院、住房大資料聯合實驗室、華夏地產專家顧問團進行學術支援的“改變與重塑·穩健與發展——2021年華夏房地產投融資高峰論壇”在上海虹橋英迪格酒店舉行。
在此次論壇上，由中國社科院、華夏時報聯合重磅首發《住房與美好生活：中國住房大資料報告2021》。報告內容如下：
一、居民家庭住房水平與消費偏好的大資料分析
衣食住行是人類的基本需要。住房水平與居民生活水平直接相關，對美好生活的追求離不開住房水平的提升。為此，我們基於2021年1月-11月88個城市827739條二手房交易資料，對住房水平及住房消費者偏好作了大資料分析，以為更好地滿足居民家庭住房消費需求提供參考。
1.房價分佈與變動態勢
絕大多數樣本的住房單價在2萬以內。88個城市2021年1-11月，二手房交易樣本的房價75分位數為19802元。
房價先漲後跌，市場交易重心有所下移，房價總體穩定。
根據重複交易法，按同質可比口徑計算，2021年11月與2021年1月相比，24個核心城市綜合房價上漲了1.5%。但與7月本年度高點相比，按同質可比口徑計算的2021年11月24個核心城市綜合房價有所下跌。
根據特徵價格法，按平均口徑計算，2021年11月與2021年1月相比，88個城市綜合房價下降了3%。
兩種計算方法的漲跌方向差距，表明住房交易重心的下移，低價房交易比重增加，從而使得按平均口徑計算的房價漲跌幅要低於按可比口徑計算的房價變動。
2.建築面積分佈與住房水平
交易樣本中二手住房的平均面積在90平方米左右，絕大多數交易樣本在110平方米以下。交易樣本中，25分位數為71.5平方米，中位數為89平方米，均值為92平方米，75分位數為110平方米。
受支付能力的影響，建築面積越大，住房單價越低。建築面積每增長1%，住房單價下降0.024%。
3.戶型朝向分佈與住房消費偏好
住房總體光照條件較好，絕大多數戶型均朝南。分析的二手房交易樣本中，朝南的樣本數為702791，佔總數的85%，不朝南的樣本數為124948， 佔樣本總數的15%。
住房通風條件一般，66%的樣本不通透，通透戶型只佔樣本數的34%。
從居民家庭的住房消費偏好看，光照條件是購房的重要考慮因素之一。朝南房型房價平均高5.7%,通透房型房價平均高1.8%。南北通透合計比純東、純西、純北平均房價高7.5%。也有城市比如成都對光照條件並不敏感。成都等城市朝向敏感程度較低，可能和當地陰雨天較多，光照時間較短有關係。
同等面積條件下，居民家庭更偏好臥室房間較多的戶型。從戶型分佈看，2房和3房的戶型交易樣本佔比分別為43%和40%，佔了樣本的絕大多數。另外1房佔10%，4房佔6%。超過4房的戶型數量急劇下降，較為稀少。同樣建築面積條件下，臥室每增加一個，居民家庭房價支付意願增加5.16%。
4.物業服務狀況與住房消費偏好
從物業費分佈看，絕大多數住房的物業費在2元/月/平方米以內。交易樣本物業費的25分位數為0.80元/月/平方米，中位數為1.44元/月/平方米，均值為1.53元/月/平方米，75分位數為2元/月/平方米。
在服務品質方面，居民家庭對品牌物業企業的服務品質總體認可度較高，升級物業服務品質需求較為迫切。在二手房交易涉及的全國的130家代表性物業企業中，居民家庭對其中94家企業的支付意願顯著為正。對於這94家支付意願為正的企業，居民家庭的平均支付意願約為房值的4.27%，支付意願中位數為房值的3.32%。也就是說，當其它條件不變，居民家庭在購房時，願意為具有品牌物業的房產支付平均4.27%的額外溢價。在全國130家代表性物業企業中，居民支付意願顯著為正的企業佔比為72.31%；北京、上海、廣州、深圳四個一線城市代表性物業企業中，居民支付意願顯著為正的企業佔比分別為94.87%、87.50%、68%和55.56%。
在經營規模方面，截止2020年底，6家企業估計的年物業費毛收入超百億。在全國的130家代表性物業企業中，經營規模前十名的企業只有三家未上市，其餘均為上市企業。而經營規模前20名企業有11家企業已上市，9家企業未上市。這130家企業中，有6家企業的估計物業費毛收入超過了100億元/年，佔比4.62%；37家企業的估計物業費毛收入超過10億元/年，佔比28.46%；1家企業的估計物業費收入不足1億元/年，佔比0.77%。
5.電梯狀況與樓層偏好
絕大多數交易樣本具有電梯。在交易樣本中，有電梯的樣本數為563501，佔比為85%，無電梯的樣本數為101708，佔比15%。
電梯逐步成為購房標配。有電梯住房，要比無電梯住房平均價格高6.7%。
從平均意義看，當無電梯時，居民家庭更偏好較低的樓層。當無電梯時，與中樓層相比，高樓層價格要低8.8%，低樓層價格要高1.9%。
從平均意義看，當有電梯時，居民家庭更偏好中間樓層。當有電梯時，與中間樓層相比，高樓層價格要低0.5%，低樓層價格要低1.4%。
6.樓齡狀況與折舊率
絕大多數交易樣本樓齡在18年以內，沒有其它特別優勢的“老破小”可能將逐步失去市場流動性。交易樣本中，樓齡的25分位數為7年，中位數為12年，均值為13.1年，75分位數為18年。
房價隨著樓齡增長而緩慢下降。樓齡每增長一年，房價降低0.71%。
7.住房交易頻率分析
大多數二手房交易的持有時間不滿2年。在二手房交易樣本中，不滿二年的比例為69%，滿二年不滿五年的比例為13%，滿五年以上為18%。
與不滿二年相比，持有時間滿二年不滿五年，房價高0.76%。與不滿二年相比，持有時間滿五年，房價要下降1.3%。
為了抑制住房投資投機，按現行的住房交易稅收政策，持有時間不滿二年的普通住宅交易需要徵收增值稅，持有時間不滿五年具非家庭唯一住房的交易需要徵收個人所得稅。
但由於普通住宅標準過低、陰陽合同避稅等原因，從住房交易頻率分佈看，這些規定並沒有發揮預設的鼓勵長期持有作用，反而增加了交易成本降低了市場效率。特別是持有時間滿五的稅費政策，在房價中沒有得到顯著的體現。
8.裝修狀況與消費偏好
二手房交易中，裝修房比例較高。樣本中，精裝修房的比例為49%，簡裝房的比例為24%，二者合計為73%，佔了交易房源的絕大比例。
二手房交易中，精裝修房可以獲得裝修溢價，但簡裝房反而要因此貶值。據估計，與毛坯等相比，精裝修房的房價要高4.5%。與毛坯等相比，簡裝修房的房價要低3.4%，這反映了簡裝修房剷除重灌的額外成本。
房價水平越高，精裝修的溢價越低。這表明，收入越高的階層，越喜歡購買毛坯房自己裝修。這也是精裝修房難以推行的重要原因。
9.地鐵交通狀況與消費偏好
交通便利性也是住房消費的重要考慮條件。在交易樣本中，鄰近地鐵站的樣本佔比為18%。與無地鐵站的樣本相比，鄰近地鐵站的樣本房價要高1.7%。
二、不斷提升居民家庭住房水平、促進美好生活的政策建議
一是堅持房住不炒，促進房地產業良性迴圈和健康發展。
房住不炒的核心是避免槓桿的濫用或跨區域住房投資比重過高，從而導致房價遠遠脫離當地實際收入水平，造成居民住房困難及相關的房地產泡沫風險。
二是最佳化住房限購限貸政策，合理支援改善性住房需求。
2021年中央經濟工作會議提出“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”。對於居民家庭合理的住房條件改善與居住升級，應給予相應的信貸、稅費及交易政策支援，促進居民家庭住房水平的不斷提升。並透過住房過濾機制，順序帶動更多家庭住房水平的提高。調整最佳化相關住房限購限貸政策，避免對居民住房條件改善形成不合理的限制。
三是與社會發展相適應，不斷最佳化住房供給結構。
與生育政策調整相適應，改革不合時宜的建築戶型限制政策如90平方以下的戶型必須佔到整個專案的70%政策（俗稱7090政策）。透過市場機制與政策鼓勵相結合，合理增加三房和四房戶型的供應比重。
四是建立和完善物業選聘市場，促進物業服務水平與居民需求相適應。
物業服務水平是居民住房水平和美好生活的重要方面。以提升業主滿意度為出發點，逐步實現物業服務企業能進能出。物業服務市場化程度過低，市場機制難以充分實現賞善罰劣，是當前物業服務行業發展諸多問題的癥結所在。
五是多途徑促進存量老舊住房居住體驗提升。
透過政府補貼和推進老舊小區改造特別是加裝電梯改造，使老舊小區能夠更為宜居、宜老。出臺相應政策，支援符合條件的老舊住宅原地拆除重建。在多方同意的條件下，支援老舊住宅物業服務從無到有、從有到好的升級。
六是改進最佳化住房交易增值稅和個人所得稅優惠政策，更好地支援居民家庭透過低成本換購最佳化住房條件。
合理設定非普通住宅認定標準，建立相關標準的動態調整機制。由於近年房價上漲而相關標準未能及時跟進更新，很多居民普通住宅被動被認定為“非普通住宅”，從而造成稅費過高換購困難。這既不利於居民改善住房條件，也不利於存量住房資源的有效利用。
最佳化住房交易中“滿二”增值稅和“滿五”個人所得稅優惠政策。各地區和個人家庭情形千差萬別，很難用“一刀切”式的持有時間滿二年或五年來判定是否存在住房投機。研究出臺相關政策，對於合理的住房換購與改善，可以不受“滿二”或“滿五”的限制享受相關稅收優惠。
與老齡化及社群養老、家庭養老相適應，透過相應住房財稅政策，進一步支援鼓勵居民家庭與老人合住或相鄰居住。
