2020年，建誠晟業釋出中國城市房地產市場價值研究成果，在業內首次將研究範圍覆蓋到全國除港澳臺的全部地級以上行政區域，包括4個直轄市、15個副省級城市（包括10個省會城市和5個計劃單列市）、278個地級市，以及40個自治州、地區、盟，共計337個地級以上行政區（按慣例簡稱為“城市”），實現“城市全覆蓋”，並在指標體系、資料獲取、結果呈現等方面做出了大量開創性的研究。2021年，建誠晟業在總結國內房地產行業形勢的基礎上，再次對337個地級以上城市房地產市場價值進行全面研究，指標體系更加完善、資料採集更加豐富，為企業準確把握研判不同城市的機遇與風險、最佳化區域佈局提供參考借鑑。
從即日起，本號將連載此次研究成果，此為系列之一，歡迎關注。
2021中國城市房地產市場價值評價結果
價值等級：特級城市4個，一級城市10個，二級城市26個
2021年，建誠晟業延續既有研究框架，對337個城市的房地產市場價值進行綜合評價，結合價值總分與城市排名情況，將各城市市場價值按六檔分級：特級、一級和二級城市總計40個，三級城市44個，四級城市82個，五級城市171個。
注：城市名為綠色的為該新晉該梯隊的城市；棕色為降級到該梯隊城市，其他則無梯隊變動；各梯隊城市數量變化以2020年對應資料為參照。
得分情況與價值排名
就前城市價值總分排名前100位的城市而言，特級城市所屬分段為90~100分，一級城市分段為70~90分，二級城市得分在51~70分之間，三級城市得分割槽間為41~50分，四級城市在35~41分以內，而五級城市則低於35分。前三梯隊之間和梯隊內各城市價值總分差距較後三梯隊更為明顯，四級城市價值總分差異縮小，排名競爭最為激烈，難分高低。
向下滑動檢視各城市詳情
注：上表僅顯示更具價值的前100名城市排名與價值等級情況
東部沿海高價值城市較密集，中西部省會城市表現突出
總體來看，前三梯隊高價值城市主要分佈在黃河以南、京廣線以東區域。其中，一級城市主要包括計劃單列市中的寧波、直轄市重慶、杭州等7個省會城市和蘇州，其中，南京排名提升幅度最大，西安次之；二線城市中，除計劃單列市中的青島和長沙、合肥等10個省會城市，其他主要為佛山、無錫、東莞、南通等長三角、海峽西岸和粵港澳大灣區發展較快的城市。前三梯隊之間和梯隊內各城市價值總分差距較後三梯隊更為明顯，四級城市價值總分差異縮小，排名競爭最為激烈，難分高低。
圖：特級、一級城市分佈概況
圖：二級城市分佈概況
注：各等級城市房地產市場價值由氣泡半徑的相對大小體現；4個直轄市對應的氣泡為紅色，5個計劃單列市為橙色，各省會城市為藍色，其他地級市（地區/州/盟）為綠色；下同
高等級城市人口產業與資本密集，市場集中度進一步提升
特級城市房地產市場價值整體表現保持全國領先地位，其中廣州提升較快。具體而言，特級城市常住人口超過2000萬，GDP均值是一級城市的2倍左右、二級城市的4倍左右，其2020年末存款餘額均值分別為一級城市和二級城市的3.5倍和8倍左右，上海、北京、杭州等高等級城市經濟實力優越，人才集中度遠超其他等級城市，產業資本高度密集。就房地產市場而言，特級城市金額類指標領先，銷售額和土地出讓金均高出一級城市1.25倍左右；一二級城市面積類指標突出，超過特級城市；總體來看，高等級城市市場集中度仍有提升空間。
圖：40個高等級城市關鍵指標均值相對水平
注：特級、一級、二級統稱為“高等級城市”，代表綜合實力最突出、風險與價值相對平衡，可供企業長期拓展深耕的城市。
注：常住人口為2020年七普資料，人均工資為2019年末城鎮在崗職工工資，商品房銷售與土地出讓資料均為2020年資料；雷達圖中各指標為標準化後的各梯隊相對水平資料來源：各省市統計局公報、中國城市年鑑等，建誠晟業整理；下同
三四級城市扎堆華北、華東和華南，少數位於華中與西南
三級城市包括石家莊等7個省會城市，其他主要分佈在山東與河北，其次為江浙和廣東。四級城市包括銀川和西寧2個省會城市，此外，安徽和河南下轄地級市數量最多，均有9個，如六安、駐馬店等，湖南、四川、廣西分別有8個、7個和6個，如株洲、德陽、玉林等。
圖：三級城市分佈概況
圖：四級城市分佈概況
三級城市土地出讓整體較大，銷售規模有待釋放
三級城市GDP均值為3719億元，常住人口均值超過500萬人，分別為四級城市的1.6倍和1.4倍；四級、五級城市在城鎮在崗職工人均工資水平上差距較小，潛在購買力彈性較小。就房地產市場而言，三級城市的銷售面積、銷售額分別為734萬㎡、618億元，土地出讓面積和出讓金分別為1600萬㎡和320億元，土地出讓規模、房價、地價較四級城市拉開了一定差距，但是，三級城市土地出讓面積均值與二級城市規模相當，部分城市可能存在供給過剩風險。
圖：三級四級五級城市關鍵指標均值相對水平
梯隊變化1：高等級城市佇列基本穩定，廣州寧波金華惠州實現等級躍遷
與2020年相比，特級城市增加1個，新晉廣州，且排名升至第二，超過北京和深圳；一級城市數量不變，新晉寧波，且其排名超過天津；二級城市增至26個，其中金華、惠州、長春3個城市為新晉，而鄭州則從一級城市中掉出。
資料來源：建誠晟業
梯隊變化2：三四級城市變動相對較多
三級城市增加1個，新晉城市包括眉山、麗水、廊坊、洛陽、汕頭、榆林、保定等13個，梯隊躍升動力較強。四級城市增加3個，該梯隊內城市變動最為劇烈，新晉城市多達27個，以四川、河南和廣西下轄城市居多，包括德陽、茂名、晉中、許昌、玉林、聊城、黃山、開封等；而鎮江、漳州、舟山、南陽、宜賓、秦皇島等11城則由原三級降至四級。五級城市減少6個，其中長治、清遠、北海、益陽、宣城、遂寧、衡水、拉薩和新餘等21個城市由2020年的三、四級降至本梯隊。
資料來源：建誠晟業
茂名德陽棗莊等三四級城市排名上升幅度突出
2021年，全國337個地級以上城市中，房地產市場價值位於前100名，且排名較2020年在梯隊內部和之間上升變化最突出的城市，包括特級城市中的廣州，一級城市中的南京、西安和寧波。二級城市中，有東莞等8個城市上升4位及以上，三級城市中，有台州等15個城市排名上升達15~80位之間，此外，還有商丘、周口、德陽、寧德和茂名5個四級城市，排名上升均超過50位。
資料來源：建誠晟業
泉州南通等城市小幅調整，鎮江滄州等降幅較大
另一方面，排名下降變化較突出的城市，包括：一級城市中的蘇州、重慶、鄭州和天津這4個城市，其中重慶下降5位；二級城市中，長沙等8個城市下降3位及以上，其中泉州下降10位；三級城市中，煙臺等9個城市排名下降8~25位，其中滄州、海口和常德下降幅度更為明顯。此外，鎮江、漳州、舟山和九江4個四級城市，排名下降10位以上，其中鎮江最為突出。
資料來源：建誠晟業
02
行業發展態勢
房地產市場銷售面積進入平臺期，過去五年價格上漲推動金額持續擴大
2020年是“十三五”收官之年，從過去五年情況來看，各項房地產相關指標均有不同程度的上漲。其中商品房銷售額從近11.76萬億增長到17.36萬億；商品房銷售面積從2015年的近15.73萬㎡增長到超過17.61萬㎡，商品房銷售均價從2016年的7476元/㎡增長到9860元/㎡。就單城市而言，每個地級市以上城市的年平均銷售金額也從348億增長到515億，年平均銷售面積從380萬㎡增長到523萬㎡。從近十年的變化來看，各項指標增長迅猛。其中，商品房年銷售額翻了3倍；商品房年銷售面積增長7萬㎡以上；商品房銷售均價上漲超過4000元/㎡。
圖：全國商品房銷售情況（2001年-2020年）
資料來源：國家統計局，建誠晟業整理
江蘇等六省銷售規模過億，東中部省域穩步增長
分省份來看，2020年，江蘇、廣東、河南、山東、四川和浙江商品房銷售面積均超過1億㎡，前三省佔當年全國銷售面積的8.8%、8.5%、8.0%，總量規模相當。與2015年相比，河南和四川增長5000萬㎡以上，全國銷售份額分別增長1.6和1.3個百分點；與10年前相比，河南、廣東、江西和貴州在全國總量中的佔比均增長1.5個百分點以上，而北京、上海與遼寧、內蒙等銷售面積有所縮水。
圖：各省商品房銷售面積（2020年）
圖：商品房銷售面積5年與10年增量絕對值與全國佔比變化
資料來源：國家統計局，建誠晟業整理
浙粵蘇三省銷售額增量突出，豫湘川等中西部省域份額明顯提升
2020年，廣東、江蘇、浙江、山東和四川商品房銷售金額均突破1萬億；分別佔當年全國銷售金額的13.0%、11.2%、9.9%、6.4%和6.0%。與5年前相比，廣東、江蘇和浙江3省銷售金額增量超過1萬億，實現翻番；與10年前相比，河南、四川、湖南、安徽和貴州四省銷售金額佔全國比重有明顯提升。
圖：各省商品房銷售金額（2020年）
圖：商品房銷售金額5年與10年增量絕對值與全國佔比變化
資料來源：國家統計局，建誠晟業整理
京滬浙均價持續領漲，省域價格增長動力趨於分化
2020年，商品房銷售均價TOP5的省份（含直轄市）為北京、上海、浙江、海南和天津，分別達到37665元/㎡，33798元/㎡、16726元/㎡、16394元/㎡和16172元/㎡。與5年前相比，這5個省市商品房銷售均價分別上漲15033元/㎡、12848元/㎡、6201元/㎡、7055元/㎡和6065元/㎡，而其他省份漲幅多低於3000元/㎡。綜合10年變化情況來看，福建、廣西、湖南、貴州等省份價格增長動力相對較弱，江蘇、湖北、山西和雲南等則受不同驅動因素影響，價格上漲幅度相對更大。
圖：各省商品房銷售均價（2020年）
圖：商品房銷售均價5年與10年增量絕對值及增長速度
資料來源：國家統計局，建誠晟業整理
03
研究物件與指標體系說明
全面覆蓋337個地級以上行政單位
2021年，建誠晟業在總結國內房地產行業形勢的基礎上，再次對337個地級以上城市房地產市場價值進行全面研究，指標體系更加完善、資料採集更加豐富、審慎，以期為企業準確把握研判不同城市的機遇與風險、最佳化區域佈局提供參考借鑑。
資料來源：國家統計局，建誠晟業整理
3個一級指標，14個二級指標，103個三級指標
基於對中國房地產行業的長期觀察與研究經驗，建誠晟業於2020年建立了“中國城市房地產市場價值研究指標體系”，形成城市價值研究的基本框架。2021年，持續聚焦城市房地產市場價值，從城市硬實力、城市價值潛力與房地產發展水平3個維度，透過14個二級指標，103個三級指標，以更綜合、精細的視角開展全國城市價值研判工作，更好地服務於關注房地產業的各類機構的不同部門。在既有研究成果與覆盤總結基礎上，綜合各類指標實際情況，2021年的城市價值研究著重補充對第二三產業發展規模與水平、常住人口5年與10年增量、住房儲蓄支付倍數等城市基本面的分析，同時進一步最佳化財政金融風險與房地產市場風險相關指標。
資料來源：建誠晟業
全方位資料複核，減少行政區劃變更與統計口徑相關誤差
在本研究框架體系下，各類分析指標主要以各省市官方釋出資料為主，主要資料來源包括國家/省/市級統計局（統計公報或統計年鑑等）與相關部門網站。由於指標數量較多，統計週期跨度較大，涉及城市面廣泛，為保障研究成果的合理性和準確性，課題組著重針對行政區劃變更、統計口徑差異等潛在資料問題，對相關資料進行針對性修正調整，確保資料質量偏差可控。如：四川省簡陽市（縣級市）撤銷，需對資陽與成都2個關聯城市的GDP和人口等資料進行對應調整；山東省萊蕪市撤銷，需對濟南市相關歷史指標按實際情況進行補充；安徽省巢湖市撤銷，需對合肥市、蕪湖市、馬鞍山市相關資料做針對性調整。
