隨著時代的發展，房價越來越高。不依靠銀行貸款就可以買房的情況已經越來越少了。記得小時候是父母想方設法為子女建房，現在則是父母想方設法給子女湊首付了。

住房貸款，怎樣貸才最划算？可能是很多人關注的話題。當然很多人對於自己未來的收入，是有相當自信的。一般來說很多人會認為自己能夠提前把貸款還上。一方面可能是由於有一部分長期理財沒到期，另一方面也可能是對自己未來的收入有信心。

由於目前我們買房是具有槓桿作用的30%的首付，槓桿率是3.33倍，只要敲定了房價。收益和損失都會放大。在房價不斷上漲的今天，可能沒有人會注意損失的可能。

如果我們註定會提前還款，應該怎樣選擇貸款時間呢？20年還是30年？

實際上，只要我們註定會提前還款的話，應當根據我們的現金流設定貸款時間，而不是相信別人的推薦或者個人主觀臆斷。如果現金流能夠穩定到一年還款，建議就貸一年。

首先我們看一下，住房貸款的基本知識。

住房貸款，還款有兩種方式

住房貸款的還款方式一般有兩種：等額本金和等額本息。

等額本金，指的是每月償還相同的本金，另外在加上每月產生的利息。這種還款方式的特點是開始還款多，每月還款錢數越來越少。

這種還款方式，更適用於收入處於鼎盛時期的中年人，但是未來逐漸年齡大了以後，收入會預期下降的情況。主要代表是一些私營單位職工或者體力勞動者。

等額本息，指的是每月償還的貸款錢數是一樣的，每月償還的本金不同，但是加上利息錢數一樣。特點是付給銀行的利息總額多。

這種還款方式，比較適用於收入長期穩定和不斷增漲的人群。實際上由於我國快速發展，大家的收入水平不斷提高，還款的錢數相對貶值速度越來越快，絕大多數人都選擇的是等額本息方式。

每月還款的錢數是怎樣計算的？

很多人可能覺得計算每月還款的房貸錢數跟天書一樣很難很難。其實，不管是等額本金還是等額利息，不管是20年還是30年，我們每個月還款的錢數計算的方式都是一樣的。

假設貸款50萬元，商業貸款利率為6%，每期還款的錢數始終是計劃還款的本金加上剩餘欠款額度產生的利息。

第一期利息大家始終是相同的：50萬元×6%÷12，結果就是2500元。

可是，不同的還款方式決定了還款本金的不同。

等額本金20年，實際上就是每月確定償還（50萬元除以240個月），每月2083.33元。

等額本息30年，還款額度是要確保（本金加上5000元利息）以後，從第1個月到最後一個月的還款錢數額度是一樣的。透過網路上的商貸計算器，就可以算出每月需要償還2997.75元。2500塊錢利息＋本金497.75元。這種情況，實際上也就是說我們可能還了很長時間，本金沒有還多少。

優缺點的比較。

說實話，選擇二三十年貸款以後再提前還款，沒有意義。

如果我們確定有較高的收入，壓根兒沒有必要選擇20年或者30年，除非是為了幫助親朋好友完成任務。（個別人也是為了顯擺，這就無法評價了）

住房公積金貸款、商業貸款最短貸款年限一般可以短至一年，個別商業銀行會是五年。

首先，五年以下的貸款利率更低，我們要付出的利息更少。住房公積金5年以上的長期貸款利率是3.25%，五年以下2.75%。

商業貸款的貸款利率定價是LPR利率加減點構成。五年期以上的LPR利率是4.65%，一年期的LPR利率只有3.85%。1~5年的也可以酌情縮減。

利率低了，付出的利息自然要少。

第二，每月要還款的本金多，支付的利息更少。正如前邊推演的一樣，如果我們選擇一年期還完，商業貸款利率降至5%，選擇等額本金，那麼第1個月需要償還的錢數是：

本金50萬元除以12＝41667元。

利息50萬元×5÷12%＝2083元。

合計43750元。

但是，第2個月計算利息的本金就變為了458333元，應償還的利息自然會大幅減少。

這種情況下，除非錢在我們自己手裡能夠獲得更高的收益率，才沒有必要選擇短的償還時間。但是這種情況沒有必要提前還款。

自己的收入不穩定，不確定自己能掙多少錢。這種情況貸款還是小心一點的好。

綜上所述：如果確定要提前還款，還是建議選擇更短的貸款時間好一些。