華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李未來 見習記者 於麗麗 北京報道
自北京市政府和美國環球主題公園度假區集團簽署合作意向書，已過去20載。9月20日，萬眾期待的北京環球影城在試執行之後，終於迎來開業時刻。
記者日前走訪環球影城周邊商業，發現環球影城周邊基本以道路圍合，看不到近距離的商業街區，商業基本都集中在環球影城之內，而距離環球影城兩三公里左右的地方，有包括華遠好天地步行街等幾處商業。
《華夏時報》記者瞭解到，為了借上環球影城開業的“東風”，有新房商鋪建成後幾年未售“只待此刻”，在環球影城開業前夕銷售，開盤當日即賣出近過半房源。也有二手商鋪在去年疫情的影響下退租後長久空置，而在環球影城開業前一個月被迅速出租，租金也有所上漲。
穿過安檢，在標誌性轉動的地球儀正前方百米外就是北京環球影城的大門，許多人排起了長隊。 於麗麗 攝
商鋪建成5年，環球影城開業前開盤
環球影城帶來美妙體驗的同時，也令普通工薪階層感到“消費升級”。日前，環球影城內測時，《華夏時報》記者前往探訪注意到，影城內美食亭的瓶裝啤酒48元、一根熱狗標價78元。影城內停車進場收費就是100元或150元。
環球影城區域的商業。 於麗麗 攝
環球影城的美食亭。 於麗麗 攝
人聲鼎沸的遊覽者中，有穿著“哈利波特學院服”的年輕人，也有坐在輪椅上被推行的老年人，還有不少父母攜兒童前來。標誌性的“旋轉地球儀”前方，許多人駐足留影。臨近安檢處，有一處專門租賃輪椅的地方。
許多人在轉動中的地球儀前方駐足留影。 於麗麗 攝
作為超級IP，環球影城的開業，在帶來經濟溢位效應的同時，也為周邊的商業注入了一劑強心針。
目前，安居客上掛出的不少商鋪房源都打出“北京環球影城”概念，個別甚至還打出“距環球影城100米”的噱頭。經記者諮詢，渠道銷售人員稱“距環球影城100米”的商鋪是“金隅創客”專案。不過，《華夏時報》記者實地走訪發現，該商鋪離環球影城並非100米，而是大約3公里，開車需要10分鐘以上。
金隅創客銷售處展示的商業規劃說明。 於麗麗 攝
早在2016年建成的金隅創客，其寫字樓位於某小區內部，記者實地看到，5年的風吹日曬，紅色的寫字樓已不再光鮮。除底商外，其餘樓層早已在租售。而底商建好後直至今年7月才開盤。
記者看到，目前這些底商以“環球外賣中心”作為賣點在出售，並排的商鋪設有統一的餐廳門牌，如雲南過橋米線、臺式關東煮等。據銷售人員介紹，打出這些牌子其實是作為示例展示給意向客戶。
金隅創客“環球外賣中心”招商中心，往裡走就是底商的商鋪。 於麗麗 攝
渠道銷售李強（化名）對《華夏時報》記者說：“此前金隅創客的底商一直是開發商自持，並未上市銷售，是在近期環球影城接近開業時啟動銷售的。”記者在中介平臺上看到，金隅創客底商作為新房出售，均價6萬，開盤時間是今年7月10日。
受益於環球影城開業這陣“東風”，金隅創客底商一開盤就熱度爆棚。金隅創客渠道銷售商的一名案場經理張磊（化名）表示，金隅創客共有底商大約30多套，以小面積為主，面積跨度從三十多平到七十多平。因此次環球影城開業是一個良好的契機，加之目前市場上小面積商鋪稀缺，因此其7月開盤當日即銷售出近一半，目前所剩房源不多，大約5套。開盤至今，價格浮動不大，略有上漲。
中介平臺資訊顯示，目前金隅創客除底商以外的其他商用房均價約為22771元/平米。金隅創客底商的現場銷售告訴記者，目前在售商鋪均價在5-6萬。
金隅創客內的底商。 於麗麗 攝
對於建成5年卻遲遲未開盤的原因，負責金隅創客寫字樓出租的一位工作人員表示，商鋪大約在去年10月左右銷售過，當時似乎銷售效果不佳，之後因某些原因暫停了。今年7月時，領導表示可以對外推廣了。
為促銷創造一切“便利”
為了讓客戶順利購買，商鋪渠道銷售方也是很周到的“鋪好了路”。
據張磊介紹，購房者只要想買並具備經濟實力，所謂的購房限制均不構成障礙，此外，購房者也不用再以註冊公司的形式購買。其表示，“甲方將公司都註冊好了，買完以後，以股權轉讓的形式轉讓給你。”那麼，這種方式是否可靠？張磊表示，“可靠，不可靠也不可能賣這麼多。”
張磊稱金隅創客的商鋪已註冊“公司”，可透過股權轉讓形式將商鋪出售給購房者。另一渠道銷售人員李強也對記者說，“購買商鋪時只要將‘空殼公司’法人名字變更為購買者即可，這樣中間也不需要增值稅等。說白了，您就是連公司帶鋪子一塊買過來。”
對此，北京京潤律師事務所主任張志同對《華夏時報》記者表示，“這也是在規避一些（政策的）管控。這更多的是在收購公司，同時把公司的資產（商鋪）一快給收購了，不是單純的（房地產買賣）交易。”
金隅創客的開發商系北京德融利豐控股有限公司。記者從企查查獲悉，其大股東郭政持股65%。郭政同時是北京一向年光科技有限公司（下稱“北京一向年光”）的大股東，持股90%。北京一向年光成立於2020年11月11日，註冊資金100萬。不過，工商資訊顯示該公司的社保繳納人數為0。
同時，記者注意到，與北京一向年光的備案電話相同的公司有703家，成立時間以2019年和2020年居多。其中600餘家企業註冊資金在100萬及以內。
記者瞭解到，金隅創客底商90%系代理公司即包銷公司銷售，有的渠道商還向記者承諾可以“售後返租”。其對記者表示，“金隅創客有一間79平米的底鋪，價格299萬。如果購買，開發商可以按月或按季返租。”
對於商鋪延期銷售的原因、以及渠道商所提的“售後返租”等問題，記者向北京金隅集團股份有限公司核實，並於9月15日發函及致電，相關工作人員表示會關注。不過，截止發稿前，記者未收到回覆。
空置商鋪在環球影城開業前一個月迅速出租
華遠好天地距離環球影城大約兩三公里。目前，華遠好天地步行街部分商鋪租賃打出“環球影城旁”的概念。
李經理稱其在華遠好天地步行街的物業公司工作，她對《華夏時報》記者表示，去年因疫情原因，華遠好天地步行街一層商鋪中有5家商戶退租後一直空置，直到今年9月（環球影城即將開業），5家空置的商鋪在一個月內被租出4家，而目前也只剩下一間約150平的純一層商鋪。
負責華遠好天地商鋪出售的渠道經紀人孫經理對記者介紹，受環球影城開業影響，華遠好天地租金有所上漲。以一間170多平上下兩層的商鋪為例，去年租金大約每天為4元/平，現在可租到6-7元/平。
張輝（化名）是一名資深的商鋪租售經理，同時，他也是華遠好天地步行街的業主。張輝表示，華遠好天地步行街的業主群大約有200多人，絕大多數業主都是衝著環球影城購買這裡商鋪的。
張輝說：“2015年環球影城還在規劃中，那時許多購買商鋪者已被吸引。”而其在購買商鋪之前，還曾到上海迪士尼考察。考察過後，張輝感到規模如此巨大的主題樂園能帶動周邊六七公里的經濟。
伴隨環球影城開業，其巨大客流衍生的住宿需求，也成了眾多投資者眼中的“商機”。
張輝給記者算了一筆賬，先不論目前只是一期開放，即便環球影城內部酒店全部建成，共4000套左右的客房，每天住宿人次約1萬人左右，一年能住300多萬人次。然而，目前環球影城預估的每年客流量約為1000萬人次，多出來的700萬人也需要解決住宿。“事實上，從去年開始已有許多投資者開始在周邊尋找合適的地方想要佈局酒店業務。” 張輝對記者表示。
“此前有人看好民宿經濟，但是一紙禁令出來，下架了北京市所有城市民宿，讓很多人放棄了投民宿的計劃。”張輝介紹。其認為，環球影城內部的酒店高階，而外面的快捷酒店相對低端，目前真正缺乏的是“中端酒店”。並以其認識的一位投資者舉例，地鐵7號線從北京西站直通環球影城站，一位投資者接盤地鐵7號線邊上的一棟爛尾樓後，將其完善並加盟成“建X酒店”，這類酒店契合了中端市場。目前，雖該酒店堅持自營，但已有不少投資者想要以承包客房的方式與之合作。
“環球影城輻射效應”能一直持續嗎？
對於環球影城開業的效應能對周邊商鋪產生多久的影響，資深商鋪渠道銷售王君（化名）對於金隅創客底商投資價值的看法則是，“金隅創客這個位置，距離環球影城並不是非常近，主要還是靠周邊固定消費人群，那麼環球影城對它（金隅創客）來說價值也不大，就是一個噱頭。其實它（後期）漲價的空間不是很大。”
王君詳細剖析道：“環球影城的門票目前在600元到1000元，影城內有豐富的物品和餐飲，遊客通常會在環球影城內部就餐和購買紀念品。因此，環球影城能在多大程度上帶動周圍的商鋪，不好定論。固定的人流量才是商鋪生意有保障的前提。”
業內人士指出，環球影城必將吸引大量的遊客，如何應對巨量客資，對景區是考驗，同時，對城市的治理能力也提出了更高要求。今年7月21日，通州區官網釋出訊息稱通州區市場監管局開展環球影城周邊市場秩序專項項檢查。其中有一項就是檢查環球影城周邊商戶是否存在銷售侵犯環球主題公園智慧財產權商品的行為。針對檢查中發現的個別商戶釋出的不規範廣告行為，現場及時督促整改。
合碩機構首席分析師郭毅認為，商業仍然聚焦於環球影城內部，對周邊商業影響不會太大。郭毅分析，就購物及餐飲而言，遊客多會在環球影城內用餐及購買紀念品。非京籍遊客，尤其是帶著孩子的家庭型遊客，因考慮到節約時間及體力等因素，會優先選擇居住影城內的酒店。因此，選擇居住三至五公里內經濟型酒店的旅客，比例不會太高。不過，個別來環球影城打卡的外地年輕人，或因考慮到經濟因素，選擇經濟型酒店。
環球影城區域商業。 於麗麗 攝
環球影城區域商業。 於麗麗 攝
從環球影城車庫通往二樓扶梯之間的路上有一處過道，過道左側的兩排毛坯商業用房，看起來類似商鋪。 於麗麗 攝
郭毅進一步分析，如部分客流向環球影城外溢位，餐飲及購物的消費需求會衍生，但消費量級和遊客佔比目前還未看到。郭毅認為，近期環球影城周邊非法民宿被下架，這說明客流及消費流盡量聚焦於環球影城整個大的主題度假區範圍內，是一個導向。
此外，對於部分投資者投資環球影城外兩三公里的商鋪，郭毅認為，環球影城能為這部分割槽域帶來多大的客流及租金收益，需中長期去看，短期之內還難以形成特別大的消費效應。
