一、行業背景
受融資政策及新冠肺炎疫情等因素影響，房地產行業融資難度較之前有所增加，部分開發商因資金鍊斷裂導致專案爛尾，嚴重影響購房人的權益。那麼，作為購房人在專案爛尾的情況下如何維護自身權益呢？
二、房地產基本執行邏輯
要想回答上述問題，首先要搞清楚房地產企業的基本執行邏輯，房地產企業收入方面來源是專案銷售收入，支出方面有土地成本、管理成本、銷售成本、建設成本（含甲供材料成本）、稅費、融資成本等支出。房地產公司在專案前期階段將投入土地出讓金、管理費用、部分建設費用等以使專案達到預售條件。房地產企業取得預售許可證後，透過預售房屋回款來維持資金鍊正常執行。如果預售回款不理想或融不到資金，房地產企業易產生資金鍊斷裂的情況從而影響工程進度款的支付。部分房地產企業與施工單位長期合作的情況下，施工單位在沒按期收到工程款的情況下可能會堅持繼續施工，但多數施工企業為了降低自身風險，會選擇停工，專案自此開始爛尾，那購房人遇到專案爛尾該何去何從呢？
三、對於購買住宅的購房人來說，不要盲目解除購房合同，以免會失去購房人的優先權。
《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（法釋〔2002〕16號，目前已失效）規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”
此外，《最高人民法院關於印發《全國法院民商事審判工作會議紀要》的通知》（法〔2019〕254號，簡稱“九民紀要”）也對購房人權益保護有特殊規定：根據九民紀要第125條規定之精神，如購房者滿足以下全部條件：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。即使未辦理房屋過戶手續，購房者仍可以排除房地產企業的債權人對該房屋的強制執行。並且如果商品房消費者支付的價款接近於百分之五十，且已按照合同約定將剩餘價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合前述規定的精神。
根據九民紀要126規定之精神，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先於抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支援。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規範現象為保護消費者生存權而作出的例外規定。根據九民紀要規定，這裡的商品房消費者應當僅限於符合九民紀要第125條規定的商品房消費者（即滿足上一段提出的三個條件的購房人）。此外，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定（2020修正）》第二十八條、第二十九條也有相關規定。
但前述購房人的優先權是在購房合同未解除的情況下購房人享有的權利。如果解除合同後，在其他債權人申請執行該房屋時，購房人將無法排除其他債權人對該房屋的執行；並且，在開發商進入破產程式的情況下，購房人要求開發商退還購房款的債權則變成一般債權，喪失了優先受償的權利。
如果購房人依據前述規定不享有購房人的優先權，購房人需要隨時關注專案的相關狀況。如果房地產企業逾期交房，建議購房人及時到工地找現場工人打聽施工情況及工程款支付情況，如果打聽到開發商資金困難，可能出現爛尾風險，可選擇以下方式：一是選擇繼續觀望，如果購房者認為開發商資信較好，規模較大，只是逾期交房，但對開發商在拖延一定期限後交房有信心，也可以選擇不解除合同。二是在諮詢律師的情況下，可儘快透過法律程式訴訟解除購房合同並保全財產，以便執行，該方式是搶佔先機，在眾多購房人中提前取得判決並申請執行，該方式下獲得執行的機率較之後解除合同的購房人要大一些。
如果購房人依照前述規定享有優先權，則不建議解除合同。因為一旦購房人解除合同後，購房人要求開發商退還購房款的債權則變成一般債權，透過以往經驗看，即使勝訴後也很難執行，且一旦開發商進入破產程式，該債權也變為一般債權，購房者辛辛苦苦掙的錢很可能得不到清償或清償比例較少。如果不解除合同，就算開發商進入破產程式，購房者要求開發商退還購房款的債權優先於施工單位建設工程優先權、抵押權及一般債權等債權，購房者的購房款得到清償的可能性較大。
（本文為作者原創，僅代表個人觀點，不構成對購房人行為的指示。未經許可，禁止轉載）
