本文來源：時代財經 作者：陳偉納
圖片來源：視覺中國
市場轉冷與房企銷售壓力雙重作用下，深圳樓盤的促銷活動從去年底一直延續至今。
日前，針對少量未售出的120平方米住宅，12月入市的華潤城潤璽二期開啟了全民營銷，全民經紀人推薦新客戶購買，可獲得稅前5000元/套的獎勵。而位於龍崗區的佳兆業雲望府專案相關人員表示，透過小程式“置業佳”先行登記，可獲得每套房源6萬元的優惠；福田區的富通九曜公館相較於上一期專案富通上舍，降價了5000元/平方米。
在年底搶收上，房企給出了較大誠意。除以上單個專案外，時代財經還發現，近日，有多名房產中介、樓市自媒體號傳出“深圳萬科多個樓盤年底大促銷，折扣力度最高6.7折”的訊息。
深圳萬科多專案促銷，“2022年會更難”
關於深圳萬科在售專案降價促銷的訊息在深圳市場早已流傳。時代財經從一名中介處瞭解到，2021年9月底，包括寶安區的萬科大都會、萬科都會四季等專案紛紛進入促銷階段，優惠力度約在8.5折。
“就在週日（1月16日），開發商（深圳萬科）那邊放出訊息，龍華區的深國際萬科和頌軒在備案價的基礎上打6.7折，原價200萬的房子現價135-150萬起，有需要的話，我可以帶你去看看。”該中介如是說道。
時代財經梳理發現，該中介提到的幾個專案均已開盤多時。其中，萬科大都會於2021年7月29日開盤，397套房源當天去化約九成；萬科都會四季於2021年6月20日開盤，當天856套房源餘下300多套被棄選，而深國際萬科和頌軒的開盤時間則要追溯到2020年12月1日。
不過，深圳萬科方面告訴時代財經，“很多人都在發這些打折資訊，多為中介渠道為了博眼球，大多不是真的。”
據時代財經瞭解，上述深國際萬科和頌軒為三期專案，總建築面積44萬平方米，容積率7.21，住宅630套、公寓2724戶，車位2724個。住宅建面84-141平方米，均價7.6萬/平方米，單價區間為6.6-8.5萬/平方米，總價區間為553-1139萬/套。不過，目前在售和促銷的為公寓部分。
上述深圳萬科內部人士回應稱，有關萬科和頌軒專案6.7折的訊息並不屬實，“（這個訊息）我們也是昨天看到，這是一個工抵房專案，沒有那麼高的折扣。”
深圳萬科方面同時表示，目前公司並沒有年前抓回款的壓力，現金流充足。不過，該人士也談到“現在市場低迷，我們也在節衣縮食，2022年應該會更難。”
受市場環境等因素影響，去年萬科在深圳入市的多個專案去化率冷熱不一。其中，2月份開盤的萬科光年四季實現當日售罄，6月開盤的萬科都會四季去化率僅58%，而7月開盤的萬科大都會一期則去化達9成。
據克而瑞深圳統計，2021年度，深圳TOP20房企累計業績達到2739.53億元，同比上漲22.1%。其中，2021年萬科在深圳的流量銷售金額為304.87億元，位列華潤置地和招商蛇口之後，排名第三，較2020年下降一位；操盤銷售金額為244.35億元，位列華潤置地之後，排名第二。
全年拿地數為零，南方區域整體銷售回升
事實上，近幾年來，萬科大本營所在的南方區域逐漸在各大區之間的較量中處於下風。2017年-2019年，萬科南方區域的銷售連續三年下滑。2019年5月，孫嘉接替執掌南方區域十年的張紀文成為區首。
2020年，南方區域銷售有所回升，全年實現銷售額1502億元，重新迴歸區域銷售第二的位置，而據萬科2021年半年報，南方區域的銷售額721.6億元，略少於排名第二的北方區域。
圖片來源：萬科2021半年報
除銷售表現平淡外，2021年，萬科也缺席了深圳土拍市場。
2021年深圳正式開啟土地兩集中出讓，在三場備受關注的土拍中，萬科並無土地進賬，而作為萬科大股東的深圳地鐵則接連斬獲6宗土地，合共斥資241.8億元。在第三批土拍中，深圳地鐵更是一口氣拿下5宗宅地，總金額為178.51億元。
一位接近萬科的人士向時代財經表示，萬科更傾向於開發新一線和強二線城市的專案，“萬科在四個一線城市幾乎不怎麼拿地，去年更多的是在長三角地區佈局。不過，2022年應該會參與深圳的土拍，但也要看具體的專案情況。”
據時代財經瞭解，除公開市場外，萬科在深圳還有多個城市更新專案，分佈於寶安、龍崗、光明、南山、龍華等區。然而，城市更新轉化及打造週期長，對房企而言，公開市場拿地仍是獲取土儲的重要渠道。
據時代財經瞭解，2021年，萬科每個月都有土地進賬，其中，4月、5月連續兩個月新增專案數超過20個。中指研究院資料，2021年萬科以1274億元的拿地金額、1630萬平方米的拿地面積，位列房企權益拿地金額與面積的第二名。其中，長三角地區和中西部城市群是萬科拿地的主戰場，長三角地區的拿地金額為539億元、中西部城市群則是288億元。
對於2022年的計劃，接近深圳萬科的人士表示，除有計劃拿地外，前海深國際專案、萬科啟城二期、龍崗上角環專案等新盤有望推出，“其他的就是持銷了。”
