房價下跌時間表：一線2萬，二線8000元，三四線2000元，會實現嗎

進入2021年下半年以來，隨著人們對樓市信心越來越不足，平均房價終於在9月份迎來了6年多以來首次下跌。根據統計資料顯示，10月份全國平均房價為9749元/平方米，重回萬元以內，並且低於2020年底9860元/平方米的平均房價。也就是說，最近幾個月以來，房價確實下跌了，這是毋庸置疑的事情。對此，現在有很多人都開始看跌房價了並且在網上還有一個房價下跌時間表：“未來5年，一線城市房價會回到2萬元，二線城市8000元，三四線城市2000元”。

不管這個房價下跌時間表靠不靠譜，都可以說明現在很多人開始看跌房價了，這本身就是一個非常重要的訊號。在過去，很多人對房價的認知就是隻漲不跌，他們就不相信房價會下跌。就是現在，雖然樓市調控政策在持續收緊，房價也出現了下跌，但是依舊有很多人認為現在房價只是短暫回撥，未來房價還會很快反彈上漲回來。另外，現在很多人依舊不承認房價下跌了，認為房價下跌的訊息都是假訊息，其實房價根本就沒有下跌。那麼，房價到底下跌了沒有呢？答案是肯定的，以10月份的房價資料為例，在全國70個大中型城市中，新房售價下跌的城市有52個，佔比72%，二手房售價下跌的城市有64個，佔比高達91.4%。可以看出，目前的房價不僅下跌了，並且還不是個例現象，而是一個普遍現象。

如果具體到樓盤，那麼今年6月份以來降價促銷的樓盤更多了，甚至很多樓盤的降價幅度都非常大。最近幾個月以來，關於樓盤降價引起老業主不滿的訊息很多，就比如近日成都天府新區一樓盤因降價銷售，引發爭議。有業主在這個樓盤買房，剛簽完購房合同就發現開發商以工抵房的名義推出了8.2折的特價房，業主直接虧損53萬元，甚至還有業主虧損了70萬元以上。對於成都這個樓盤的降價行為，官方給出的回應是：房企降價屬於市場經濟行為。也就是說，雖然業主買房沒幾天就虧損了幾十萬元，這也屬於正常現象。

另外，由於一些城市的一些樓盤房價下跌幅度確實很大，很多城市都已經出臺了“限跌令”來防止開發商惡意降價惡意競爭。在前一段時間，天津市也出臺了“限跌令”：房價降幅5%，上報區住建委；房價降幅10%，上報市住建委；房價降幅15%，禁止銷售，關閉網籤，同時相關降價打折活動需要進行報備稽核。天津是今年全國第22個出臺“限跌令”的城市，也就是說目前全國很多城市的房價都面臨下行的壓力。

那麼，為什麼突然之間房價就開始止漲反跌，並且一下子就有了下行壓力呢？在筆者看來，最近幾年房價本身走勢就不好，只是今年樓市信貸政策收緊就成為最後的“一根稻草”。就以天津的房價走勢為例，其實從2017年3月份以來，受調控政策的影響，天津的樓市行情就變得差了起來，房價也開始一路走低。特別是進入今年以來，天津房價下跌的速度出現加速的現象。特別是在二手房售價方面，由於二手房越來越不好賣，很多二手房業主為了賣房子只能不斷降低掛牌價。所以，房價下跌的現象並不是一蹴而就的，這是一種累積的過程。在過去幾年裡，隨著樓市調控政策的收緊，人們對房價走勢的信心越來越不足了，並且很多人已經開始看跌房價。所以，現在就算開發商降價促銷，很多購房者也只是選擇駐足觀望。

透過以上可以看出，未來房價下跌將成為平常的事情，不僅三四線城市的房價會迎來下跌，就是一二線熱點城市的房價都有可能面臨下跌。另外，針對房價下跌，空間應該也會有限，這是因為未來還會有其他城市出臺“限跌令”來維持房價的穩定。當然，就算是有“限跌令”也很難阻止房價的下跌，因為受“三條紅線”新規的影響，房企在最近兩年面臨著很大的降負債壓力。在這種情況下，房企只能透過降價促銷賣房來回籠資金。因此，就算進入2022年，樓市行情依舊很難好轉，甚至行情會更差一些。就比如在11月18日，官媒“人民資訊”發表了一篇題為《房價全線下跌！明年可能會更冷？》的文章，並且文中明確指出：樓市真的已經步入寒冬了。

在樓市寒冬的大環境下，房價到底會下跌多少呢？如果開發商就是想降價賣房，就算是“限跌令”也無法阻止開發商降價的。那麼，開發商降價的底線到底在哪呢？對於這個問題，融創集團孫宏斌和SOHO中國的潘石屹都表達過自己的看法，總的來說就是房價下跌不能超過20%，否則很多房企就會撐不下去而破產。當然，這裡的下跌20%是指的是正常開盤的售價，而現在很多樓盤動輒降價20%甚至30%，其實都是售價提高之後再降價的。就比如鄭州一樓盤售價從高點14000元/平方米降到8900元/平方米，看似房價下跌了很多，其實這個樓盤在2018年的開盤價是9000元/平方米，目前房價相比於開盤價並沒有下跌。

在目前房價下行壓力非常大的大環境下，人們對未來房價走勢的信心越來越不足。對此，央媒已經多次發文給出了定調：謹防樓市大起大落，穩才是理想狀態。也就是說，目前的樓市調控政策是為了維持樓市穩定，不僅不允許房價大漲，同時也不允許房價大跌。讓房價維持穩定，在穩定走勢下慢慢迴歸合理水平。就比如有專家直言可以透過“以時間換空間”的方式讓樓市軟著陸。就比如一個城市房價偏高30%，房價如果一下子下跌30%，不僅很多開發商和炒房客接受不了，就是很多剛需購房者都接受不了。但是如果每年下跌6%，再加上通脹，三年也可能起到一年下跌30%的效果。

總結：可以看出，未來5年的房價走勢總體還是以穩定為主，就算是房價嚴重偏高的三四線城市，房價也很難下跌太多。所以，對於“房價下跌時間表”能否實現的問題，答案已經非常清楚了，基本上無法實現。雖然無法實現房價大幅下跌的目標，但是隻要樓市調控政策不放鬆、以“房住不炒”為調控底線，房子終將會慢慢迴歸居住屬性，房價也會慢慢迴歸合理水平。